Snaut1, я допускаю что может быть какой-нибудь ЖК в России номинально увеличил стоимость квадратного метра на 50-80% за пол года. Но на вторичке вы не продадите квартиру с двукратным увеличением стоимости.

Алексей Светлов, да именно. Брал ипотеки в 2019, 2022 и 2023 годах. В 2019-м соглашусь, ипотека (и любое приобретение недвижимости) было выгодным решением, так как недвижимость в последующие несколько лет у нас дорожала одними из самых высоких темпов в стране. И доходность бетона была выше большинства ценных бумаг и даже любых ВДО.  Тогда брал 3К -82 кв. метра для себя. А потом взяли по льготам еще 2 ипотеки. Одна квартира свой ипотечный платеж сейчас окупает, но ремонт который испортится через несколько лет  — нет, этих моментов до конца ипотеки (остаток 26,5 лет) будет 3-4. Другая нет. Так как стоимость материалов и работ (от чернового бетона до обстановки мебелью) переросла все разумные значения (у нас нет как в европейской части квартир от застройщика с отделкой). Деньги требующиеся на ремонт будут в ближайшие 14 лет приносить больше пользы в ОФЗ. Ну и демографический момент никто не отменял, кому нужны будут эти квартиры на вторичке через 20 лет, а кто и за сколько их будет аредовать через 20 или 27.5 (окончание последней ипотеки).  В общем рентный бизнес у меня не вызывает эйфории. И если в 2022-м и даже 2023-м цены в новостройках и требующиеся средства  для первого взноса были адекватными. То теперь у нас нет квартир у застройщиков дешевле 10 млн. и это будут не семейные квартиры, а так жить одинокому родителю с ребенком или ходовая под аренду (35-40 кв. метров). А тут уже требуется первый взнос 4 млн. чтоб получить семейку. Подобная-же на вторичке 6-7 млн. Да эти 4 млн. быстрее вырастут в облигациях за 2-3 года и можно взять уже вторичку за наличные еще купоных выплат параллельно будет хватать все это время на аренду. А если денег совсем нет, даже на первый взнос, то лучше вообще не суваться, не пытаться схитрить. Если в вашем городе, полная стоимость квартир еще позволяет воспользоваться семейной ипотекой и взноса в 1 млн. руб. хватает, то может быть как вариант для себя. Если под инвестиции ни в коем случае.
Мой совет больше для тех, кто думает что жилье будет идти в рост вечно. Не будет уже выхлопа от ипотечной квартиры. Сильно переоцененный актив на январь 2026 года (особенно номинальная цена в новостройке), который рано или поздно будет очень жестко корректироваться и потащит весь рынок недвижимости. Если нужно жилье для себя, есть деньги купить его за наличные, то лучше посмотреть что-то на свежей вторичке.

Выгоднее всего брать квартиру вообще без ипотеки. Говорю вам как человек у которого 3 ипотеки! (Не шутка)

Сергей Олейник, метод проб и ошибок наше все. Каждая ошибка делает нас умнее и заставляет читать умные книги.