Блог им. Vermieter |Сбер акции и ставка. Набиуллина у руля.

Ключевая ставка рулит.
Сбер акции и ставка. Набиуллина у руля.




но запаздывание очень велико.
итак имеем вводные данные
Ключевая ставка Цб начала свое снижение 17 июня 2019 года с 7,5% и полтора года снижалась вплоть да 4,25%
Ожидания людей в силу их низкой фин образованности имеют временной лаг, который запаздывает на n количество дней.
Т.е ставка уже развернулась и с 22 марта 2021 года повышалась, а народ все продолжал набирать квартиры и акции. Видим четкое запаздывание в принятие решений населением.
Остается рассчитать показатель n. Это позволит наоборот примерно вычислить когда в умах будет максимальная ставка, а в следствии чего и минимальные цены.
Имеем первый график.
Сбер акции и ставка. Набиуллина у руля.

( Читать дальше )

Блог им. Vermieter |Выход наследственных квартир. Лето 2022.

Смертность от короновируса растет.:( как это не прискорбно. :(  
Москва каждый день около 100
Санкт Петербург 75
Основные европейские миллионники: Ростов, Воронеж, Нижний  примерно по 25-30 человек в день
Основная масса умерших это люди старше 68 лет.
Лаг для входа в наследство 6 мес.
Получаем конец апреля начала мая и весь май, июнь- выход большого числа квартир, дач на рынок.
**
Наследники в основном будут продавать имущество чтобы поделить деньги между родственниками.
Ожидаю пока месяц будут идти документы для вступления в права, как в итоге в начале лета объекты начнут выставляться.
Летом 2022 на рынке будет много наследственных квартир и цену будут все лето утрамбовать вниз.
Экспозиции по пол года держать не будут, через каждую неделю минус 3-5% и… вуаля, объект продан.
Стоит задуматься.
Это грозит мини обвалом к осени

Блог им. Vermieter |Пик и его фьючерсы на недвижимость.

Представим что бы было, Если «пик» запустил бы фьючерсы на свои метры:
можно придумать уже название
piH3 
piZ4
Pi (пик) -03.23 года
Вопрос Фьючи должны быть по идее поставочные.
Кто выходит на поставку тот получает базовый актив
Базовый актив Pic/RUB.tom
pic/rub.tom метр в виртуальнвы в двухкомнатной квартире с площадью 63 м с тремя окнамина среднем этаже с одним санузлом и ванной, вид окна в окна и на след башню. Этаж средний от 4 до 16, от метро 30 минут пешком.
Видовые квартиры, квартиры меньших или больших площадей, квартиры с др. параметрами (кол-во санузлов, окон) можно обменять с коэффициентами в офисе компании. 
Сленг :
«вышел в ключи 🔑» проморгал экспирацию
 
 По идее 
фьючерсы это всегда контанго, значит самая Выгодная стратегия продавать фьючерсы с дальней экспирацией.


Блог им. Vermieter |Мысли широкими мазками.

Итак я широкий инвестор.
Мысль первая
== могу купить квартиру в кирпиче 1980 год постройки, место очень хорошее, однушка, убитая.
— это ремонт
— это три месяца простоя
— в итоге чистыми 6,3-6,5 % годовых
Мысль вторая 
=Доходы населения падают у жильцов четко ощущается нехватка денег
-всё это может привести к падению доходности до 5%
Мысль третья
=Купить сбербанк по 250 р префы 
— это не париться
— дивы 16,30 чистыми что аккурат дает те же 6,5%
Мысль четвертая
= А если вдруг  что......
— квартира останется
— акции пропадут
Мысль пятая
=строят реально много
— это приведет к падению аренды до 4%
— отток хороших жильцов в ипотеку
— рост доходности сбера (ипотечники платят и их становится больше)
Мысль шестая
= рост коммуналки
— в конечном итоге это отражается на аренде и чистые платежи падают
— жильцы не могут платить больше определенной суммы и  они распределяются в %% все меньше мне, все больше  за коммуналку. 

( Читать дальше )

Блог им. Vermieter |Пока все хорошо, но

Пока все хорошо, но скоро бумажная прибыль из акций начнет материализовываться .
Люди начнут покупать машины, квартиры, лучше жить, а это просто неизбежно потянет за собой цену метра.
московский метр уже  уже реагировать. 
из точки Е =165 000
Мы уже переместились в точку е5
как прогноз можем до 235 000 по ИРН — довольно скоро.
Это 23% вверх.
Пока все хорошо, но




Блог им. Vermieter |Недвижимость. Фрактал. Где мы.

По фракталу Мельденброта мы  двигались от точек A b A` до точек  D и E
Недвижимость. Фрактал. Где мы.


D и E ознаменовали  точки консолидации цены на уровне 165 000 до 170 000 за метр
ЦЕНА  ЕСТЬ РАЗМЕР ОТРЕЗКА ОТ КРИВОЙ ДО 0

Консолидация и разворот закончены на точке Е цена начала  подъем вверх
Недвижимость. Фрактал. Где мы.

( Читать дальше )

Блог им. Vermieter |НЕДВИЖИМОСТЬ арендная серьезно

Предположим вы купили квартиру под сдачу.
Вложили 8 млн для Москвы или 2,5 млн для городов миллионников. Взяли брежневскую или горбачевскую панель в 9 -12 этажке.
Вложили для Москвы 1 кг 700 гр золота чистыми. считаю по 4800 р за грамм.
Теперь вы получаете поток платежей
 нояб 20  — 38 000: 4800 =7,9 грамма
декаб 20 — 38 000: 4900 = 7,75 грамма
........................................................
нояб 25 — 68 000: 13000 = 5,23 грамма
Цифры условные не придирайтесь
Вопрос
Мы имеем ряд. СУММА РЯДА =7,9+7,75+....+5,23+… =?
Это ряд сходящийся или расходящийся?
Если сходящийся то к какому числу?



Блог им. Vermieter |Инвестиция в жилую и ЗОЛОТО, итого 20 лет минуло

Сразу напишу еще не продал. Сдаю. Немного обновляю мебель 
сразу скажу никаких простоев вообще, даже есть перехлесты в 10,7,13, дней, есть простой на ремонт в 3 месяца 
В 2001 г май  хотел купить новострой,  но купил жилую 2/5 кирп  39/25/6 с балконом торцевая книжка
Купил не дорого и очень по хорошим ценам.
Решил поспекулировать недвижимостью, но цены росли и уже через 2 месяца, я понял что продавать смысла нет и начал сдавать.
Расчеты вел в золоте, а точнее в золотых николаях 1899 года. Цены знаю по клубу коллекционеров.
1. Записал сколько мог купить золотых червонцев на момент покупки.
2. Каждый месяц записывал деньги, сколько уходило на коммуналку и сколько стоил червонец николавский.
3. Каждый раз высчитывал накоплением сколько мог купить червонцев с одной аренды и сколько осталось чтоб вернуть вложенное.
4. Делал небольшой ремонт все суммы записывал и переводил цифры в золото, точнее в николаев 1899 и отобразил в колонке как минус
5. Появилась главная цифра… через сколько лет недвижимость сделала

( Читать дальше )

Блог им. Vermieter |Что нужно знать про аренду и ипотеку.

Нельзя считать прямые деньги, проценты, переплаты — это все бутафория.
надо Понимать следующие постулаты:
-аренда это пол зарплаты среднего мужика. Будет зарплата 2 огурца значит аренда будет огурец.
— ипотека считается в Деньгах
это к тому что ситуации бывают разные к примеру
зарплата будет 20 кг картошки, но картошка будет 500 рублей, аренда будет 5000 р а ипотека как была 10 000 р так и останется, хотя допустимо и другое когда последние платежи ипотеки, начиная после 160 платежа будут равны по цене палке колбасы.
— деньги имеют разную стоимость
— зарплата имеет разное наполнение вашим трудом.
что имеем в сухом остатке при ипотеке
*вы должны знать сколько зарплат вам надо отдать.
не денег ни процентов, а зарплат.
у примеру ипотека на 180  платежей или на 180 зарплат.
*вы должны понимать что к примеру за 150 платёж может вам придётся отдать 2 зарплаты, а может 0,5 зарплаты
*вы должны понимать что наполненность трудом в зарплатах будет разная
к примеру когда вы брали вы работали 8 часов при стандартной интенсивности, но к к примеру уже к 120 платежу может быть такое что зарплата в деньгах та же, но интенсивность труда выше вдвое и вы работаете 10 часов в день . 
*если аренда пол зарплаты то выгодно снимать и копить если вы получаете более 3 зарплат среднего мужика
*если вы получаете как средний мужик, то лучше жить в своём и не париться
*надо давать себе отчёт что в молодом возрасте до 35 получают больше, потом меньше, если считать в средних зарплатах, поэтому до 35 лет надо обзавестись своим жильем.
* надо помнить, что бывают периоды, когда вы получаете по 8-10 зарплат среднего мужика это может длиться и год и полтора, но эти периоды сосредоточены в более молодом возрасте по частоте чаще чем в более зрелом, но бывают периоды когда вы получаете одну мужскую зарплату такие периоды больше сосредоточены во второй половине жизни. И это надо использовать для накопления.



( Читать дальше )

Блог им. Vermieter |О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.

Итак начнем с графика.
Если разбить на четыре зоны то видим.
1. Зона — рынок явно перегрет
2. Зона — рынок в горячей фазе.
3. Зона — рынок в ценовой норме
4. Зона -  Рынок недооценен.
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.
что если вырезать интересующий нас участок
О НЕДВИЖИМОСТИ с любовью.

( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW