Блог им. Vermieter

Мысли широкими мазками.

Итак я широкий инвестор.
Мысль первая
== могу купить квартиру в кирпиче 1980 год постройки, место очень хорошее, однушка, убитая.
— это ремонт
— это три месяца простоя
— в итоге чистыми 6,3-6,5 % годовых
Мысль вторая 
=Доходы населения падают у жильцов четко ощущается нехватка денег
-всё это может привести к падению доходности до 5%
Мысль третья
=Купить сбербанк по 250 р префы 
— это не париться
— дивы 16,30 чистыми что аккурат дает те же 6,5%
Мысль четвертая
= А если вдруг  что......
— квартира останется
— акции пропадут
Мысль пятая
=строят реально много
— это приведет к падению аренды до 4%
— отток хороших жильцов в ипотеку
— рост доходности сбера (ипотечники платят и их становится больше)
Мысль шестая
= рост коммуналки
— в конечном итоге это отражается на аренде и чистые платежи падают
— жильцы не могут платить больше определенной суммы и  они распределяются в %% все меньше мне, все больше  за коммуналку. 
Мысль седьмая
= делать ремонты
— это простой
— это поднимает цену объекта и в итоге норма прибыли та же что с ремонтом, что без ремонта.
Мысль восьмая
= покупать широкий рынок акций
— если сурут то в следующем году дивы могут  быть 3 р
— если другие акции то они могут и упасть в цене
Мысль девятая
= во что вкладывать деньги долгосрочно
Мысль десятая
= покупать участки и спекулировать
— это работа
— это ходить
— это ездить выяснять кто продает
— это прям долгое выяснение всех нюансов участка
— это дает примерно 10-15% годовых, но в течении 4 лет ( по кругу деньги в деньги)

★2
53 комментария
А вы точно торгуете на бирже? И не можете сделать 15% годовых? И не нужно париться с ремонтом и выяснять нюансы с участками!
avatar
buy_sell, а я не торгую.
покупаю и держу
и потом, сейчас уже покупать слишком поздно ибо все дорого
Итак я широкий инвестор.
здесь наверное нужно, что-то поменять. может ширину?
Аллихвост, это снижает диверсификацию, а диверсификация наше всё. 
Черный Живоглот, диверсификация имеет значение, но это из области широты тактики. начинающим инвесторам с относительно не большим капиталом, в стратегии нужны изменения.
может попробовать поменять подход к инвест.процессу и настроиться на то, что -  «ИНВЕСТИЦИЯ - это стратегия, основанная НЕ на ДОЛГОСРОЧНОСТИ, а это стратегия основанная на закрытии сделки ТОЛЬКО В ПЛЮС.» 
«Торговля Временем» Илья Коровин.
www.h2t.ru/blog/2233.html
Аллихвост, 
что значит закрытие сделки в плюс?
поясните
Если к примеру я купил серебра (полтинники 500 штук)
по 8,45 $ или по 300 р в 2014 г
Где этот плюс и когда продавать ?


Черный Живоглот, сузить нужно до операций на мосбирже. потом по мере увеличения капитала расширять.
Аллихвост, 
сузить это риск, широкий рынок позволяет получать деньги из разных ручейков.
— аренда это ежемесячные выплаты, а не как дивы раз в году
— акции уже дороги, их покупать поздно, я уже сбер пр выше 200 р не покупал 
— а если вдруг что…? что будет с акциями ?
все медным тазом навернется и мне на работу идти прикажете?
Черный Живоглот,
аренда это ежемесячные выплаты, а не как дивы раз в году
не на дивы акцент и не на купил и держу, а на неизбежный планомерный рост капитала, здесь и сейчас (кратко/среднесрок. инвестскальпинг, инвестинтрадей).

акции уже дороги, их покупать поздно,
дорого/дёшево, тоже не препятствие для планомерного роста счёта если настроено управление капиталом, опять же у Аллирога всё расписано.

а если вдруг что…? что будет с акциями ?
тоже самое, управление капиталом (где диверсификация вшита), психология (тоже есть возможность настроить) и эти страхи крахов превращаются в возможности роста.

«Торговлю Временем» читать нужно внимательнейшим образом. это способно изменить мир инвестиций!


по любому работать)))
avatar
Pringles, типун вам на язык
Черный Живоглот. «Убитое» жильё покупать смысла нет. В недалёкой перспективе будет падать и дальше. Лучше хорошее ( а ещё лучше новое) дорогое и в центре( лучше Москвы, Питера и Лондона), вот такое востребовано будет всегда. Клиент ( один) с деньгами найдётся и поселится там где хочет. Нужно брать хорошее и недешевое.
avatar
EdvardGrey, убитая не значит плохое.
Дом хороший (кирпич белый стройка СССР, все проверено 200 раз) место очень хорошее.
Перспективы по аренде плохие, падает норма прибыли.
Черный Живоглот. Ну значит можно брать.
avatar
EdvardGrey, 
фактически тут вилка
или взять сбер преф по 250 и получать 6,5 % и в х… й не дуть.
или взять однушку, сделать ремонт (попариться вначале, но потом не париться)
Черный Живоглот. Лучше и то и другое. И умножить на 2. Вот тогда жизнь пойдёт!!!
avatar
EdvardGrey, меня напрягает ситуация с сургутом при таких дивах сургут пр должен уже 50 р быть, а он у 40 трется.
Черный Живоглот. Российские акции! Что тут сказать. Огрооомные политические риски, никто не хочет связываться. А зачем? Если есть альтернатива. Вот я купил ту же нефтянку, только штатовскую. Chevron( меньше года назад) по $60-70, ExxonMobil по $35-45, а уж про Occidental Petroleum, вообще молчу по $10-12-14, а сейчас-то было $30. Нормально и рисков нет политических. Кстати ExxonMobil платит дивиденды такие же 6,5%, только в долларах.
avatar
EdvardGrey, 
Спасибо, это хорошая штука.
Буду присматриваться и ловить.
Черный Живоглот, Дом хороший (кирпич белый
Земля под домом в собственности? Если нет, то это аренда и суррогат недвижимости.
Диванный аналитик-практик, 
суррогот недвижимости имеет свои плюсы.
Это централизованное полу_государственное отопление.
Черный Живоглот, централизованное полу_государственное отопление.
И космическая цена на него     И частную котельную с выгодной ценой никогда не дадут поставить.  Земля понадобится под строительство  Магнита или элитного жилья и всё, дом под снос с предоставлением уже не кирпичного, каркасного жилья на окраине.
Вывод: Нет, нет и нет.
Диванный аналитик-практик, 
поэтому в наших широтах частное отопление не выгодно, даже если вы все поставите, то лукойл вывернет все штаны к примеру за поверку счетчика и т.п.
Pringles, по крайне мере, столько мыслей не будет
Нэш Ван Дрейк (Кот Скрипаля),  и вам типун на язык.
 я так упорно сопротивляюсь чтобы не работать, но сука_ситуация, похоже меня вытолкнет на работу.
Pringles, ааа!!! не хочет работать! вот оно в чём дело!!! а я тут распаляюсь, поменять тактику, стратегию!
Аллихвост, 
можно подумать,  как будто дело в другом?
у любого инвестора одна мысль: " как бы не работать и получать бабосы"
Черный Живоглот, управление капиталом это тоже работа и если изменить философию по Коровинским меткам, то эта работа будет радость приносить.
Аллихвост, и это верно, одни терзания купить/не купить чего стоят)
avatar
Аллихвост, 
капитал может увеличиваться, но отдача от него падает.
не хватает денег.
к примеру квартира подорожала, но не продавать же её, а аренда стагнирует.
Черный Живоглот, 
капитал может увеличиваться, но отдача от него падает.
тут не понял.
Аллихвост, 
к примеру
акции выросли в цене, а дивиденды в текущем году снизили.
Черный Живоглот, мы щас немного о разном. я про теорию в контексте «Торговли Временем» Аллирога.
изменить инвест.подход. не зацикливаться на прогнозах о целях движения цен (т.к. это не возможно), а брать свои цели на прибыль.
выросли акции, забираем свои цели. продаём дороже чем купили, а не весь тренд или покупаем дёшево-продаём дорого (где тут логика? нужно определяться, что дёшево и когда дорого — муть мутная))
Аллихвост, инфляция.
Вы можете забирать кусочки из общего роста .
и получится что сумма кусочков меньше чем сам рост
Черный Живоглот, 
и получится что сумма кусочков меньше чем сам рост
это не важно. если рост капитала по итогам обгоняет банковский депозит, то нормик.
Аллихвост, важно.
к примеру вы продали сбер заработали 50 р, а он ща поднимется до 350 р и что тогда?
на мой взгляд нужно гонятся не за прибылью, а за потоками.
вот потоки в виде дивов от сбера — хорошо
а поток от аренды стал ослабевать.
Черный Живоглот,
к примеру вы продали сбер заработали 50 р, а он ща поднимется до 350 р и что тогда?
а может и припадёт и что тогда?
а тогда унылое настроение и мысли про однушки из белого кирпича...

прибыль нужно забирать, а не гоняться за ней или за потоками.
и тогда будет повеселей.

вот потоки в виде дивов от сбера — хорошо
тут противоречие с этим
… дивиденды в текущем году снизили.
крайности. которые ещё и не предсказуемые.
Черный Живоглот, верно, только не все в этом признаются)
avatar
Аллихвост, лень двигатель прогресса!
avatar
NelEvg, лень и скука. у поэта есть про это -
Так что за штука "скука" -
могила? плен? причал?
Инфляция досуга?..
А я вот заскучал...

От скуки люди - страшные,
от скуки любят ложь.
Скучающие граждане
хватаются за нож...

Дерутся, хлещут блюдца,
"желтеют, как трава...
От скуки революцию
устроить - дважды два.  

От скуки - ветры дунули -
и буря началась.
От скуки жизнь придумали,
и золото, и власть.

От скуки пес повешенный
бесстрашно стал смердить...
Адам от скуки бешеный
стал Еву колотить.

От скуки можно выпить
супругины духи...
Из скуки можно выбить
такие вот стихи...             А.Кутилов
от мыслей тесно в голове.дивиденды под вопросом.бетон упадёт вопрос времени.Нет ничего постянного в этом качающемся мире.время главное богатство -у кого оно есть.торговля и оборот -может это выход, у кого как пойдёт.время и покажет.
avatar
shal-Akela, бетон не упадет, снижение ипотеки будет поддерживать цену на метры, а вот аренда легко может приблизится к 5%
-акции могут еще вырасти что даст 3-4% по дивам.
к примеру сбер преф 400 рублей а дивы 16,30 вот вам и 4%

Черный Живоглот, вчера был пост дивиденты? почитай.всё очень быстро меняется.ветер постоянно меняет направление.бетон может подешеветь даже в москве.да и Столицы нередко переносят.и что будет стоить московское жильё в таком случае? в нашей жизни всё бывает.
avatar
Черный Живоглот, а почему Вы считаете от текущей цены, а не от вложений? Я может и не прав, но ключевое — не сколько будет стоить актив для Вас как для долгосрочного инвестора, а сколько будет приносить на ВЛОЖЕННЫЙ капитал? 
Если упадет доходность к текущей цене до 4% — переложитесь в другой, более доходный актив? 
avatar
redd, это риск выйти из актива перед самым ростом.
к примеру я выхожу из квартры (продаю ее и вкладываюсь например в сургут преф) а по факту сургут преф платит дивы в этом году а в следующем 2 р 60 коп. акция сургута падает, так мне что из сургута выходить? получится что я вышел в самом низу ибо в 2023 году опять по сургуту будт дивы, а может ин е будут.
Это полная неопределенность.
Удаленка убьет московскую аренду. У меня девушка работала раньше в аптеке, а теперь в колл-центре удаленно — на горячей линии в сети аптек Питера и Москвы. Сидит дома (Чебоксары), уже рассматривает другую работу — тоже удаленно, также на Москву. На текущем месте обучалась с девочками из Самары и Харькова! Так что даже Украина получит прибавку в з/п, не только наши регионы.
Минус 1 оператор в Москве/Питере. И так — все больше и больше, что приведет к расслоению — низкооплачиваемая работа уйдет из Москвы и Питера в регионы, за нее те, кто живет в столицах, будут жестко конкурировать, что еще сильнее снизит нижний уровень з/п, арендовать некому будет. 
Зачем платить по 50 тыс. руб., да еще сотрудники и недовольны этой з/п, если можно платить 30? Коронавирус жестко продвинул удаленку.
Тинькоф с домашними колл-центрами был первым, но сейчас это уже повсеместно внедряется — зайдите на hh, посмотрите сколько удаленных вакансий.
avatar
redd, быстрее колл-центры умрут. Зачем они вообще нужны? Разве что «сотрудникам Сбербанка» с зоны.
avatar
Вы неверно сравнивает доходности 5% по недвиге и 6,5 от Сбера, по Сберу надо брать минимум 13, он платит 50% прибыли.
avatar
Владимир, я сравниваю в кошельке, какой смысл брать 13% для расчета7
 а если они решат 10% из прибыли платить как обычно?
Черный Живоглот, вы ограничиваете себя, ставите на первое место денежный поток, а не прибыль. Это путь не эффективный для инвестора.
avatar
коллего, терпи. недвига — наше всё. «это россия»/жирик/, 9 месяцев холод. поэтому недвига это стратегический актив, без нее ваще никак, на вес золота и даже дороже. те кто банчит на бирже это второй эшелон. умные держат ликвидную недвигу. и пофиг на доху по аренде, главное чтоб клиент был хороший. по инфляции на квадратный метр недвига вровень с банковским вкладом плюс аренда бонусом.  
6,5-8,5% сейчас безрисковая ставка на гособлигации. Не надо покупать облигации выше номинала, они для профессионалов. ОФЗ-ИН привязаны к инфляции, их выгода откладывается на годы, зато бумаги высоко ликвидны. Вот это альтернатива бетону 5-6% индексации + премия 2,5%.

Сейчас так.

У нас в городе горизонт во все стороны перекрыт стройками. А ставка по налогу льготная, только на одно жильё. За новые апартаменты люди отдадут по 1-3% каждый год, это минимум по 50 000руб = 20 суток проживания.

Рыночная идея это — получить в наследство от прабабушки и держать свой бетон, пусть будет. Откладывать искать, покупать, чтобы потом ходить сдавать — идея для старых и сильно богатых, оправдана она на количестве квартир в обороте.
avatar

теги блога Черный Живоглот

....все тэги



UPDONW