MiSh, данная статья — ответ на статью, где как раз рассматривался вопрос жилой недвижимости.

А насчёт коммерческой — полностью согласен.

MiSh, спасибо, добавил данную предпосылку отдельным пунктом. У нас же всё-таки выдуманная ситуация в вакууме (недвижимость не растёт в цене), поэтому и ремонты делать не будем, и арендатор — само совершенство.

Ну а если ставка вдруг не снизится, а бакс не вырастет, то и роста может не быть

Прибыль у компаний в 2026 году, в целом по рынку, прогнозно не вырастёт, относительно этого года?

Поскольку по сути статьи написать нечего, то остаётся ответить на 

 Чето в комментах тут пишут что у меня разлетелось хлебало.

Наверное, таким комментаторам надо меньше смотреть порно с идеальными формами и больше смотреть на живых людей вокруг себя, чтоб не создавать себе завышенные ожидания.

Алексей Светлов,
2018:
Купил квартиру за 5млн.

2026:
За 7 лет накопленные арендные платежи 3.5 млн. Они вкладывались в депозиты. То есть на данный момент накопленная сумма 5 млн.рублей.
Следовательно, общий капитал 5млн (квартира, которая не выросла в цене)+5млн(депозиты).

Итог: общий капитал 10 млн, который приносит 15% годовых.

Как и депозиты, о которых вы писали.
А теперь представьте, если вы сможете продать таки квартиру за 7млн.рублей хотя бы))

Алексей Светлов, в прошлом сообщении я вам привёл расчёт вообще без роста стоимости недвижимости. И тогда доходность соответствует депозитной. Но в дальнейшем (по мере снижения ставок) начнёт обгонять депозит.
Если вы будете считать ещё одну составляющую доходности (рост стоимости недвижимости), то станет очевидна истина (которая во всем мире давно не секрет): реальная (над инфляцией) доходность недвижимости на длинном интервале равна аренде минус 1-2% годовых.

Алексей Светлов, так вы не учитываете накопленные арендные платежи, списывая их, а их нельзя списывать, если вы капитализируете проценты по депозитам.

Средняя стоимость аренды за это время составила около 500000р в год. То есть 3500000р за 7 лет. Добавьте их к общему капиталу, так как реинвестирование в недвижимости сложнее, чем в депозите. Но эти платежи можно было так же класть на депозит, например.
И тогда, при таком расчете, если не брать даже рост стоимости квартиры, капитал 10млн (5 млн стоимость квартиры без роста + 3.5млн.с аренды + проценты по депозитам, в которые вкладывалась аренда) тоже приносит целиком проценты, как и депозит сейчас. Но аренда будет расти со временем.

Алексей Светлов, дополню, что в таблице вы приводите среднюю цену квартир. Если считать, что она завышена, допустим, раза в 2, то и доходность аренды в таблице тоже можно умножать на 2.

Мультитрендовый, ну это уже слишком сложно. Просто будет 1%, очевидно же. А как этот 1 процент получится — это не ваше дело!!!))

Алексей Светлов, ну, хорошо, давайте по вашему.

Допустим, я купил квартиру 7 лет назад за 5 млн.рублей.

Текущую её стоимость я не знаю (я же не продал её ещё), но арендные платежи составляют 60000р в месяц, то есть 720000р в год — это 14.4% годовых на вложенную сумму. И, так как арендные платежи индексируются на инфляцию, доходность на вложенный капитал продолжит расти со временем.

Но так считать не правильно, конечно же, просто пытаюсь считать в рамках вашей логики.

«это что это просто неумение считать или что?»

Это неумение считать, конечно. Ибо в расчётах забыли указать рост стоимость самой недвижимости.

Недвижимость, сдаваемая в аренду, — это, по сути, бизнес. И даёт в долгосроке она доходность примерно сопоставимую с рынком акций.

cleverocheck, он аргументировал это тем, что важнее смотреть на прибыль и перспективы бизнеса.
По учебникам или словам Баффета оно так, но на деле прибыль на хлеб не намазать, а сам Баффет очень любил компании, которые выплачивают ему дивиденды, на которые он мог покупать ещё акций других компаний.
И, возможно, для людей с очень длинными деньгами тоже подходит данная стратегия, но для частных инвесторов, по моему мнению, лучше получать деньги от бизнеса (дивиденды), а не от капризов рынка (цена акций).

Vlad0mir, наверное, разные аналитики отвечают за прогноз по инфляции и по курсу рубля :)

Пусть попробуют купить все компании.

wonderboy, почему???!!! Это называется честность.

Если бы не рассказы об ошибках, то Тимофей был бы очередным абсолютно фальшивым балаболом, у которого есть только плюсовые сделки, и который всегда обгоняет рынок. Вам таких интересно читать?

wonderboy, особенно Диасофт хорош в этом плане оказался.

Император, Тимофей этого не особо скрывает. Если слушать его Антикризисы (рекомендую, бывает полезно или хотя бы весело), то портфель можно вычислить плюс минус.

Император, Магнит, Диасофт, Сургут об.

Это база, такое надо знать.

Z_Mc, зачем? Хотите закупиться на хаях?

StroyFinSam, вы ведь понимаете, что со Сбером всё аналогично? Да, цена справедливая, как в статье, и инвестор готов не продавать

и год, и два, и три

При том, что дивидендная доходность прогнозная уже выше, чем проценты по вкладам годовым в том же Сбере.