ЛСР, ПИК, . . . Почему все так удивляются очевидному

ЛСР
Отчёт за 1 пол. 2026г
Выручка 97,1 млрд рублей, +1% г/г
Валовая прибыль 31,4 млрд.
Дальше — самое интересное
«Прочие расходы»: «Обесценение долей в выбывшем дочернем предприятии — (46 805)» в миллионах рублей.
Дочка продана «прочей связанной стороне» за 2,95 млрд рублей,.. . 
Хотя только на счетах проданной дочки 20 млрд руб.
Т.е. продажа неизвестно кому в разы дешевле справедливой цены
Поэтому капитал за полгода сократился с 133,4 до 72,9 млрд, на 45%.
Деньги на счетах упали с 27,7 до 5,4 млрд.
Краткосрочные кредиты выросли с 35,9 до 57,3 млрд. 

Думаю,
все здравомыслящие люди понимают, что девелоперский бизнес — самый закрытый и непрозрачный.

Непрозрачность девелоперского бизнеса в России носит структурный характер и обусловлена многими причинами:
спецификой финансирования, добровольным уходом компаний с биржи,
системными проблемами с раскрытием информации

«Слепые зоны» для инвесторов

По данным на 2026 год, более 90% застройщиков с облигациями на бирже не публикуют своевременные данные по МСФО.
Инвесторы и аналитики фактически работают вслепую, не имея возможности объективно оценить долговую нагрузку и устойчивость компаний.

Ситуацию усугубляет добровольный уход крупнейших игроков с биржи.
Делистинг ПИК означает, что компания больше не обязана раскрывать финансовую отчетность,
сообщать о крупных сделках и структуре собственности.
Это «снижает прозрачность компании для внешних наблюдателей и усложняет независимую оценку ее финансового состояния».
Уход лидера рынка с публичного поля задает тренд для остальных:
закрытость становится нормой, а не исключением.

Искажающая специфика эскроу и проектного финансирования

Переход на эскроу-счета и проектное финансирование, задуманный как защита дольщиков,
исказил традиционные методы анализа.

Средства на эскроу учитываются на балансе, но не являются собственностью застройщика.
Это «затрудняет определение реального соотношения долга и капитала»,
из-за чего стандартные коэффициенты теряют информативность,
оценка устойчивости компаний «превращается в гадание на кофейной гуще».

Сама модель создает непрозрачные финансовые схемы.
Много пишут, что рост «серых» рассрочек от застройщиков, которые часто дороже ипотеки и скрывают реальную долговую нагрузку покупателей, стал одной из причин реформ ЦБ.
Стоимость таких инструментов включается в цену квартиры, а проверка платежеспособности клиентов бывает неполной

Институциональный фон: закрытость и низкое доверие

Россия занимает 157-е место из 182 в Индексе восприятия коррупции (22 балла из 100), это исторический минимум по данным Transparency International
Непрозрачность девелоперского бизнеса — не аномалия, а адаптация к правилам игры.

Даже международные рейтинги прозрачности рынков недвижимости (GRETI от JLL) фиксируют разрыв между столицами и регионами:
Москва и Санкт-Петербург относятся к «средней прозрачности»,
в небольших городах  прозрачность сделок значительно ниже. 

ВЫВОД

Никогда в портфелях не держал девелоперские компании и не планирую.

Девелоперский бизнес в России непрозрачен не потому, что застройщики «плохие», а потому что система создает стимулы к закрытости. Несвоевременная отчетность, делистинг, искажающие коэффициенты эскроу и общий дефицит институционального доверия формируют среду, где непрозрачность становится рациональной стратегией выживания и снижения издержек.