Алексей Шевченко, вот ещё один автор. Он тоже, наверное,

«не понимает критических точек для проблем в ипотеке» (пользуясь Вашими словами)

Хуснуллин предупредил о риске банкротства почти каждого пятого застройщика | Forbes.ru

Goldy Bug,  

не знаю, увы сколько тогда будет. 

Но вообще, когда страна в СВО, дефицит бюджета невиданный, ставка 17 и т.д. Когда всё такое, т и 1,6 — много очень. 

В США максимальная ставка в 2006-2008 годах была 5,25, а в 2003-2005 годах — в пределах 1,5%. Так что ожидать, что проблемы начнутся, только когда доля плохих долгов дойдёт до 4%, как здесь написал один автор, очень сомнительное мероприятие. Так мне видится 

phan, ну как говорится 1000-2000-3000% = 10-20-30% с сотым плечом 

Недавно таких было немало в битке, собственно  

phan, спасибо за комментарий.

Сразу уточню, что взносы в АСВ кратно меньше, чем Вы указываете. 

Но это не главное. Смотрите. Допустим, квартира стоит 100 рублей, первоначальный взнос 20, 80 — ипотека. Сейчас ставка по ипотеке, если верить Сберу, 21%. Казалось бы, получай свой 21%, обеспеченный квартирой, которая в залоге у банка. Срок 25 лет, выплаты помесячно. (если сравнить с кем-то из нас, то условия шоколадные). Но нет, банк зачем-то продаёт свой ипотечный портфель, отказываясь от долговременной доходности, обеспеченной залогом в виде квартиры. Зачем?

Банк эту доходность, почти целиком передаёт Вам в виде облигаций 18,5-19%. Вы верите, что банк вместо того, чтобы заработать, отдал доход Вам? 

Не будучи экспертом, предположу, что существенный момент в рисках. Риск застройщика (завершит ли он объект и вовремя ли, будут ли недостатки...), риск заёмщика (ухудшилось экономическое состояние, изменилось семейное положение...), риск изменения рынка недвижимости (населения всё меньше, а строительства всё больше; цены взлетели — возможно охлаждение рынка...) и т.д. 

Это, вероятно, и движет банк по пути избавления от ипотеки, и это же, вероятно, причина стремительно растущей доли плохих долгов 

Nikola Tesla, тут не ОФЗ, другие облигации, но в принципе может быть верно 

Какой-то банк продаёт ипотечные долги -> ДОМ РФ их берёт -> ДОМ РФ готовит облигации, облигациям присваивается высший рейтинг -> облигации размещаются (обеспечение — ипотечные долги) 

И тут вопросы, например:

почему кто-то вдруг продаёт ипотечные активы? Если они качественные, банк отказывается от дохода? 

у облигаций высший рейтинг: и жильё, и плательщики, и общая ситуация безукоризненны и будут оставаться таковыми на протяжении 25 лет-среднего срока по ипотеке?

выплаты по облигации выше ключевой ставки (и соответственно выше, чем депозит в банке). И тут снова: зачем банк собирается платить по облигациям больше, чем по вкладам? И другое: ипотека будет оставаться выгодней КС+ % на  на протяжении 25 лет-среднего срока по ипотеке (это после того, как банк взял комиссии за выдачу и т.п.)?   

и т.д. 

Роман Панько, спасибо за информацию. Всегда любопытно почитать мнение ВС

Касательно темы, если довести первый взнос до 50%. Тут, на мой обывательский взгляд, смысл ипотеки теряется:

во-первых, накопить 50%, это почти накопить на квартиру (здесь, помимо арифметического смысла есть и психологический аспект: если человек научился копить, если парадигма копить, а не жить в кредит, то он накопит и на 100%. Конечно, нужно учесть, что брать в кредит, как правило, экономически менее выгодно, чем получать доход от накоплений) И в целом, копить и брать кредиты — разнополюсные подходы к жизни ;) 

во-вторых, почти всегда при полной оплате можно получить скидку. т.е. при накоплениях 50% останется совсем немного до полной оплаты. 

в-третьих, самим банкам невыгодно снижение первоначального взноса: их доходы стремительно падают. И, скорее всего, не на 50%, а гораздо круче, поскольку существенно сократится срок по ипотеке. 

в-четвёртых, за 50% на первичном рынке вполне можно взять вторичное жильё. Кто-то скажет о рисках. Но разве их нет в первичке? 

Плюс есть страхование покупки вторички, и другие методы защиты

и т.д. ;)