SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Иволга Капитал
социальные сети
Новости тг-канал
Купить MozgovikБлог компании Иволга Капитал | Почему девелоперам так плохо?
- 01 октября 2026, 06:52
- |
- Андрей Хохрин
Второй в этом году техдефолт одного из крупнейших застройщиков, вероятно, отражает острую нехватку ликвидности, если не в отрасли, то у части ее представителей. Я бы к нему отнесся не как к случайности.
Самолет в нашем публичном портфеле облигаций был и в основном был продан после отчетности за полугодие (где отражен убыток 22 млрд р.), маленький хвостик продали в день техдефолта.
Думаю, проблемы подобного Самолету характера мы увидим и от других девелоперов. Не буду гадать, от каких именно, они носят системный характер.
Как вижу механизм? Без цифр, сам принцип. В 2020 году строительная отрасль была выбрана как локомотив выхода из экономического кризиса, спровоцированного пандемией. Россия почти не раздавала вертолетных денег напрямую, а направила их на программы стимулирования спроса, на льготную ипотеку. В правительстве не могли знать о дальнейших событиях и о том, что ключевая ставка годами будет двузначной. Что льготная ипотека начнет отличаться от коммерческой как белое от черного.
Бюрократические и макроэкономические процессы медленны, и льготную ипотеку сворачивали долго, до середины 2024 года. Девелоперы успели на нее перестроиться. А это – высокая маржа, упрощенные продажи и экспансия. Период благоприятствования и агрессивного роста, растянувшийся на 4 года.
Условия игры не могли не измениться и ухудшиться, но ухудшились для отрасли слишком резко. В 2024 году КС достигла 21%, коммерческая ипотека должна была стоить дороже. Т. е. произошел спад продаж. Мы видим его в 2025 году и за полугодие 2026-го.
Для устойчивости и пережидания сложных времен компании стали больше занимать. В частности, на рынке облигаций. В первую очередь компании, до сих пор ориентированные на быстрое масштабирование бизнеса.
Спустя 2 года с лета 2024 у них так и нет устойчивого роста продаж жилья (или продажи ухудшились), т. к. ипотека остается дорогой, зато резко выросли собственные процентные платежи по выросшему же долгу. Увеличивать который, хотя бы через облигации, котировки коих у многих девелоперов рухнули, стало почти невозможно.
Можно положиться на русский авось и опять подождать светлого будущего. Но в моем восприятии имеем тупиковую ситуацию, из тех, что сами собой не разрешаются. По меньшей мере, разрешаются не без потерь. Потери уже есть в просевших котировках облигаций, и они не выглядят бумажными и временными.
Параллельно с девелоперами мы наблюдаем драму в облигациях ряда лизинговых компаний. И хочется сказать, что драма эта – просто состояние рынка облигаций. Но с ЛК всё проще. Наверно, тоже с каким-то будущими жертвами, но там полоса препятствий, а не тупик.
👉 Чат Иволги в Telegram
👉 Наш канал в MAX
👉 Чат Иволги в MAX
Телеграм: @AndreyHohrin
Не является инвестиционной рекомендацией. Ссылка на ограничение ответственности
Следите за нашими новостями в удобном формате: Telegram, Youtube, RuTube,Smart-lab, ВКонтакте, Сайт
8.4К |
теги блога Андрей Хохрин
- Brent
- EUR|USD
- Goldman Group
- high yield
- IMOEX
- paper bubble
- probonds
- probondsмонитор
- RTS
- S&P500
- US500
- USD
- USD|RUB
- Агроэлита
- акции
- Андрей Хохрин
- АО Им. Т.Г. Шевченко
- АО Им. Т.Г. Шевченко облигации
- АПРИ Флай Плэнинг
- АПРИ Флай Плэнинг облигации
- банки
- библиотека
- БЭЛТИ-ГРАНД
- вдо
- вебинар
- денежный рынок
- депозиты
- дефолты
- долги деньги
- доллар
- Доллар рубль
- евро
- ецб
- золото
- Иволга Капитал
- индекс МБ
- индексная позиция
- исследования
- Ист Сайбериан петролеум
- Калита
- ключевая ставка ЦБ РФ
- книга заявок
- колумнистика
- коронавирус
- корпоративные облигации
- корпораты
- кризис 2020
- легенда
- Легенда облигации
- лизинг
- Лизинг-Трейд
- Лизинг-Трейд облигации
- макростатистика
- мсб-лизинг
- МСБ-Лизинг облигации
- Мясничий
- наше все
- Нефть
- обзор рынка
- облигации
- Обувь России
- Обувьрус облигации
- Объединение АгроЭлита облигации
- ОбъединениеАгроЭлита
- отчетность
- ОФЗ
- ОФЗ облигации
- палладий
- ПАО "ОР"
- Пионер-Лизинг
- повестка дня
- портфели probonds
- портфелиprobonds
- ПР-Лизинг
- прогноз
- прогнозы
- прямая речь
- роделен
- Роделен облигации
- российские акции
- рубль
- санкции
- сбербанк
- сделки
- скрипт
- ставка ФРС США
- стратегия
- субфеды
- сша
- ТД Мясничий облигации
- ТЕХНО Лизинг
- торговый эксперимент
- ФРС США
- ход размещения
- хроники кризиса
- ЦБ РФ
- ЧЗПСН-Профнастил
- Шевченко
- шорт
- шорт Сбербанка
Есть такая штука — динамика.
Девелоперы разогнались, а тормозить предстоит в стену
И коллега понимает, просто ерничает
И то ли ещё будет!
А будет как в Китае, где человейники уже массово сыпятся, ремонтировать и содержать их абсолютно нерентабельно, а поэтому их массово сносят взрывами.
То же самое творится в Германии, где массово взрывают пришедшие в полную негодность человейники постройки семидесятых годов прошлого века.
По данным на февраль 2026 года, на первичном рынке жилья было распродано 32% площади, остальные оставались нереализованными, включая 24% лотов, по которым продажи ещё не открыты. iz.ruПо оценкам специалистов, речь идёт примерно о 1,6 млн непроданных квартир. Особенно низка доля реализованного жилья в регионах с активным строительством и в городах‑миллионниках. iz.ruНекоторые показатели по регионам:
- В Краснодарском и Красноярском краях не продано около 80% жилой площади.
- В Башкортостане — 78%.
- В Воронежской области, Пермском крае и Ленинградской области — по 76%.
- В Ростовской — 75%, Новосибирской — 74%, Челябинской и Омской областях — по 73%.
- В Волгоградской и Свердловской областях — по 68%.
- Минимальные значения показывают Москва (52%), Санкт‑Петербург (61%), Московская область (63%), Татарстан (64%), Самарская (66%) и Нижегородская области (67%).
iz.ruДа, у застройщиков есть запасы, но нет смысла их продавать, потому что это аналог твердой валюты для них. Цены все равно вырастут, в ходе инфляции. Нормальные завтройщики у нас все равно строят по паре домов, чтобы не растерять ИТР, кадры после кризиса будут нужны.
В целом выбытие старого фонда никуда не девается, спрос на жилье копится и после окончания СВО он может быть взрывным.
Для застройщиков главное это пережить — те, кто вваливался в супердорогие проекты или вообще в левые темы — загнутся. А те, кто считает деньги, грамотно собирает команду и не лезет в авантюры — будут жить и строить.
РЕЧЬ идет про дома 2026 года.
А ты пишешь, что 68% нереализованы в целом без уточнения!
Ставка она с нами надолго. И минфин еще не разгулялся как следует с займами. И Пиндостан ставку поднимает.
Во время ипотечного кризиса в США банки распродавали недвижимость с огромными скидками. Но у нас совсем иная система финансирования «стройки». Допустим, проект отойдёт к Сберу, его построят. Но если квартиры не покупают, то что дальше?
А ипотечные бумаги с рейтингом ААА разместят на бирже под лейблами «надёжных банков».
И я не уверен, что их именно крики раздражают )
Не было никакого кризиса в начале 2020г. Просто стали раздавать вертолетную ипотеку.
Раздавала. Достаточно посмотреть на денежную массу. Выплаты врачам, на детей, льготные кредиты за наш счет, субсидии т.д.
Прекрасно знали. Сначала они взвинтили цены на жилье дальневосточной ипотекой. Потом провернули эту аферу всей стране. Люди и сферы недвижимости им просто кричали, что вы творите. Ограничьте хотя бы 1шт. в одни руки.
Андрей из Сибири, сначала они начали разгонять ЖБИ и стройматериалы.
Это называется подонки и враги своей страны, все они прекрасно знают и замечательно считают.
в мск все очень плохо с работой и зп.
работы много, но по зп там днище.
откуда спрос?)
400+ к за м2 ?...
не смешно.
не «днище»?
Если семейная ипотека стоит как аренды в месяц — ее брать выгодно, если нет своего жилья. Инфляция через 10 лет обесценит платеж, какой долг на десятилетия? У меня платеж за однокомнатную 10 т.р., брали в 20м году., еще и маткапитал там. Это единственная поблажка от государства в принципе, которую я знаю.
Если нет квартиры, какой смысл платить аренды, если есть ипотека по цене аренды? Стоимость жилья не упадет, потому инфляция все время подогревает цены. Соответственно стоимость аренды не упадет. И жить в дешевой ипотеке лучше, чем в аренде, потому что ты выкупаешь квартиру со временем, а инфляция обесценивает платеж, который не меняется.
Мне пофигу на самолет и на то, кто там что покупает, я закрыл свои вопросы по минимальным ценам, да еще и на ценах за 5-8 лет заработал Х2 стоимость квартир.
Сейчас не время покупки в ипотеку, поэтому строю себе дом. Сам.
Дом хорошая идея, хотя стройматериалы и подорожали конски, но не настолько конски как могли бы подорожать, не упади рынок недвижимости. И хорошо бы предусмотреть сразу вопросы автономности в отоплении и электроснабжении, с водой, конечно.
Долг на десятилетия испарится при инфляции в 15-20%.
Дом построить гораздо дешевле, а если еще и самому, то еще дешевле. Но для этого нужно время, то есть работа должна быть 4-5 часов в день, а остальное время свободным.
И теперь могут возникнуть неудобные вопросы у отдельных ведомств, если всё это разгрести и показать более-менее реальную себестоимость. И даже так, цены публично всё равно снижать нельзя, потому что тут уже вопросы появятся у широкой общественности.
Поэтому получилась ситуация, когда приходишь в офис застройщика и продажник в каталоге квартир ручкой пишет цену на интересующие тебя объекты. Примерно на 30% ниже чем там напечатано.
Ну если автору лет 13, то в принципе норм.)
Дорогой товарисч, в отдельных регионах до 80% льготки были выкуплены барыгами. Льготку оптом брали все, менеджеры застройщиков и банков, их родственники, депутаты, чиновники, силовики, ......
Так что больше половины тогда проданного по сей день болтается как дерьмо в проруби и ждет еще более высокого рынка, чтобы принести барыгам не 3Х, а примерно 5.