Kiplinger, я считаю, что средний риэлтор знает рынок недвижимости сильно лучше среднего инвестора. Вот тут Дмитрий считает, что фонда — это сложно и думать надо, а недвига — безусловный минимальный доход (легко). Я придерживаюсь ровно обратного мнения. Пассивный фонд — это очень легко и доходность наверняка будет выше. А недвига сложнее, и менее доходно. Ну тупо вариативность сильно больше — район, комплекс, даже тип квартиры, все это важно. Все предпочитают однушки и студии сейчас, но, например, через несколько лет вполне возможно, что лучшую доходность будут давать хорошие трешки, которых будет дефицит. А мелкие объекты могут наоборот быть в профиците. Это то, о чем стоит подумать. У нас же никто практически не считает арендную плату на кваратный метр и на вложеный рубль. Вон человек купил парковочное место за 500 тысяч рублей, оно сдается за 8 тысяч (явный знак невостребованности), а коммуналка 1.5 тысяч в месяц. У вас 18 тысяч обязательных расходов в год, это 3.6% от цены объекта, представьте, как это будет тянуть доходность вниз, ведь коммуналка и цен объекта будут расти параллельно. А есть еще налог на недвижимость, машиноместо по льготной ставке будет 0.3% в год в лучшем случае. А еще надо платить НДФЛ, и хоть это многие не делают, в сравнительной доходности это надо учитывать. С 1 миллиона вкладов сейчас 210 тыс рублей освобождены от налогов.

Да, в риэлторы приходят люди с улицы постоянны. Но те, кто купили по несколько квартир в ипотеку — они годами этим занимаются, не дурачки. Но пролетели капитально, потому что не вышли вовремя. Теперь придется ждать с остальными пассажирами.

Kiplinger, ну, любому физику, кто захочет заработать на аренде — успехов. По-моему рынок жив и ставки аренды такие низкие только по двум причинам — люди не умеют считать (это действительно сложно с арендой), и у многих есть «лишние» квартиры. Российский бизнес за 30 лет научился зарабатывать практически на всем, от производства мебели, до гостиниц, до сельского хозяйства. Но есть ниша, где кроме единичных экспериментальных доходных домов и девелоперских прожектов, которая так и остается непокоренной — долгосрочная сдача жилой аренды. Если самым опытным, хорошо фондированным, могущим все покупать оптом и со скидкой так и не удалось найти способ иметь хоть сколько минимально возможную рентабельность в аренде жилья, надо быть ну очень уверенным в своих силах, чтобы туда лезть.