Блог компании Иволга Капитал | Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость

Сравнение динамики индекса цен MREDC и индекса цен вторичного жилья в Москве
Источник: Мосбиржа, irn.ru

Накопленные крупные суммы денег россияне все равно склонны инвестировать в недвижимость. Это в очередной раз подтвердил совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ. 50% респондентов на вопрос, куда бы они вложили свои средства, если бы у них была на руках крупная сумма денег, отдали предпочтение именно ей.

Такую гипотетическую постановку вопроса нельзя интерпретировать как наличие дополнительного спроса на жилье как на объект инвестиций. Однако из такого мышления можно понять логику, которой руководствуются текущие “держатели активов” и то, как она создает отложенные проблемы на вторичном рынке жилья.

С августа рост цен на вторичном рынке жилья произошел еще более сильный, чем в новостройках, взятых по ипотечным программам. Особенно это видно на самом ёмком рынке недвижимости — в Москве. Совместный индекс цен на московскую недвижимость “ДомКлик” и Мосбиржи MREDC, в котором учитываются цены на жилье, взятое в ипотеку (преимущественно в новостройках) с августа вырос 4,4%. Индекс цен на вторичное жилье в Московском регионе за это же время вырос на 10%.

Если рост цен на новое жилье в кредит был обеспечен за счет высокого спроса, подогретого льготным ипотечным кредитованием, то на вторичном рынке — за счет снижения предложения. По сравнению с прошлым годом количество квартир на продажу снизилось на 44%.

Риелторы объясняют это страхом владельцев квартир “уходить в деньги”, а также их желанием продать недвижимость по более высокой стоимости в будущем. И если первый аргумент психологически понятен, то последний — серьезная ошибка владельцев, рассматривающих квартиры как объект инвестиций.

Очевидно, что с ростом льготного ипотечного кредитования для таких инвесторов в будущем сокращается возможность найти покупателя. Еще более серьезный риск представляет “жесткая посадка” ипотечной программы: если проблемы с обслуживанием ипотеки все же возникнут, то рост цен на новостройки вполне может оказаться отрицательным, потянув за собой и цены на вторичном рынке.

Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость — ожидание будущего роста цен, в то время как уровень ценовых рисков в будущем растет — по сути обесценивает инвестиции в недвижимость. Вложившись в нее сейчас, инвестор рискует примкнуть к той самой группе желающих продать по более высокой цене, которую может никто и не найти.

В такой ситуации выигрывают только возводящие новые жилплощади девелоперы, которые повышают цены на недвижимость, и все равно остаются более привлекательны в ценовом плане, чем продавцы на вторичном рынке.

Автор: Илья Григорьев