У рыночной ипотеки есть плюс, о котором в этом споре почти не вспоминают: её можно рефинансировать, когда ставки падают. Льготную под 6% никто перекредитовывать не будет, человек привязан к ней и к цене, по которой купил. А тем, кто брал рыночную в начале года под 21%, даже нынешние 18–19% при том же платеже срезают срок почти вдвое. Так что «доступные рыночные ставки для всех» работают ещё и задним числом.

Для тех, у кого на руках рыночная ипотека, планка выше ключевой. Досрочное погашение кредита под 21% даёт те же 21% гарантированно и без НДФЛ, а ожидаемые 18,4% у Сургута после 13% налога превращаются примерно в 16%, да ещё с валютным риском, который вы сами описали. С льготной ипотекой под 6% всё наоборот: там досрочка проигрывает почти любому инструменту из подборки.

Интересно, какая часть из этих 212 млрд приходится на рефинанс тех, кто брал рыночную ипотеку в начале года под 21%. При такой ставке в платеже почти одни проценты: на 6 млн на 25 лет за первые 10 месяцев тело долга уменьшается тысяч на шесть. Такие заемщики уйдут в рефинанс при первой возможности, так что часть «оживления» может оказаться перетаскиванием старого портфеля между банками. Жаль, такой разбивки в РПБУ нет.