rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании Иволга Капитал | Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость

Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость

Сравнение динамики индекса цен MREDC и индекса цен вторичного жилья в Москве
Источник: Мосбиржа, irn.ru


Накопленные крупные суммы денег россияне все равно склонны инвестировать в недвижимость. Это в очередной раз подтвердил совместный опрос ДОМ.РФ и ВЦИОМ. 50% респондентов на вопрос, куда бы они вложили свои средства, если бы у них была на руках крупная сумма денег, отдали предпочтение именно ей.

Такую гипотетическую постановку вопроса нельзя интерпретировать как наличие дополнительного спроса на жилье как на объект инвестиций. Однако из такого мышления можно понять логику, которой руководствуются текущие “держатели активов” и то, как она создает отложенные проблемы на вторичном рынке жилья.

С августа рост цен на вторичном рынке жилья произошел еще более сильный, чем в новостройках, взятых по ипотечным программам. Особенно это видно на самом ёмком рынке недвижимости — в Москве. Совместный индекс цен на московскую недвижимость “ДомКлик” и Мосбиржи MREDC, в котором учитываются цены на жилье, взятое в ипотеку (преимущественно в новостройках) с августа вырос 4,4%. Индекс цен на вторичное жилье в Московском регионе за это же время вырос на 10%.

Если рост цен на новое жилье в кредит был обеспечен за счет высокого спроса, подогретого льготным ипотечным кредитованием, то на вторичном рынке — за счет снижения предложения. По сравнению с прошлым годом количество квартир на продажу снизилось на 44%.

Риелторы объясняют это страхом владельцев квартир “уходить в деньги”, а также их желанием продать недвижимость по более высокой стоимости в будущем. И если первый аргумент психологически понятен, то последний — серьезная ошибка владельцев, рассматривающих квартиры как объект инвестиций.

Очевидно, что с ростом льготного ипотечного кредитования для таких инвесторов в будущем сокращается возможность найти покупателя. Еще более серьезный риск представляет “жесткая посадка” ипотечной программы: если проблемы с обслуживанием ипотеки все же возникнут, то рост цен на новостройки вполне может оказаться отрицательным, потянув за собой и цены на вторичном рынке.

Коллективная ошибка инвесторов в недвижимость — ожидание будущего роста цен, в то время как уровень ценовых рисков в будущем растет — по сути обесценивает инвестиции в недвижимость. Вложившись в нее сейчас, инвестор рискует примкнуть к той самой группе желающих продать по более высокой цене, которую может никто и не найти.

В такой ситуации выигрывают только возводящие новые жилплощади девелоперы, которые повышают цены на недвижимость, и все равно остаются более привлекательны в ценовом плане, чем продавцы на вторичном рынке.

Автор: Илья Григорьев

★1
17 комментариев
Очевидно, что с ростом льготного ипотечного кредитования для таких инвесторов в будущем сокращается возможность найти покупателя   - странная фраза.
Почему это очевидно???
На первый взгляд,  очевидно как раз наоборот- чем дешевле ипотека, и чем проще её получить,  тем больше и дороже покупают,  как первичную,  так и вторично.
Не?
Если не так, истолкуйте Вашу очевидность.
avatar
Дмитрий К, наверно автор имел ввиду — что потребность в недвиге отностительно ограничена, все кто хотел уже купили или в ипотеке, с льготной даже кто не хотел — купили, дальше особо покупать некому, даже по меньшей ставке.
avatar
Дмитрий К, очевидно тут имелось ввиду что готовая первичка под меньший процент будет выгоднее вторички под больший процент, при одинаковой цене. И кому тогда будут продавать «инвесторы», если у застройщика платеж будет меньше, да и рисков меньше чем на вторичке?
avatar
Принцип Парето, странно что это имелось в виду. На практике (на моей практике, в регионе,  не в мск,  реально конкретная вторичка,  дом 70-х годов) я наконец смог продать свой неликвид именно благодаря доступу к ипотеке у покупателей. 
Далее,  я изучил имеющийся рынок в спб. имеем мы следующее. При равной площади,  вторичку в уже обжитых районах (в более менее пешей доступности от метро), с каким никаким, но ремонтом, причём не в таких старых, как у меня было, а 10-х годов этого века, внутри када,  я могу купить за те же деньги, что первичку,  которую только достраивают, причём за кадом, и опеределенно без окружающей инфраструктуры,  а какой там будет ремонт, это ещё вилами на воде писано. 
А если это будет полноценная квартира первичка с ремонтом и в хорошем районе, то извините, это весьма сильно дороже вторички.
Я понимаю, что покупает вторичку всякое быдло, но право, не стоит его недооценивать, это все тот же хомлсапиенс с мозгами, и поскрипывая, он все равно думает, и покупает, то что выгоднее. Если ему кажется, что выгоднее купить вторичку, значит он её покупает. Лишь бы был доступ к ипотеке, а льготный там процент или нет, это реально не особо народ волнует. 
И в итоге все равно ни фига не очевидно, что льготная ипотека снижает спрос на вторичку. 
Если открыть авито,  вся лента забита недосторенной первичкой, хотя ставишь фильтр именно чтобы выбрать вторичку. Реально бесит, но и в то же время очевидно, что недостроенная пераичка по завышенным ценам не пользуется спросом. 

Мнение автора сугубо субъективно, и нет даже попыток подкрепить его, не то что факторами, не то что статистикой, даже просто логическим доводами. 
avatar
Дмитрий К, стоимость выросла на столько, что даже по низким ипотечным ставкам сумма платежа уже сравнима или превысила платеж, который был до снижения ставок и повышения цен. Ну и пока еще есть в Мск, стоимость кв.м которых сравнима со стоимостью старой вторички, то выгоднее взять у застройщика.
avatar
А давайте-ка посмотрим что у них там с недвигой на западе? Когда начинался рост недвиги? Что происходило с уменьшением ставки по ипотеке? В РФ идут точно такие же процессы. Вот только как инвестицию, недвигу глупо рассматривать особенно на долгосрок, в зеленой бумаге она падает
avatar
Кстати, индексу MREDC явно не хватает объемов)
avatar
Кто таков этот Илья и почему он противопоставляет свое надуманное мнение коллективной мудрости?
avatar
Рынок разогрелся это очевидно, но так же не все накопленные рубли зашли в активы (акции в том числе) так же стоить помнить что даже при крымнашевском падении недвига потеряла всего 10-15% и рынок покупателей был в течении 4-х лет (это очень мало для инвест цикла недвиги). 
avatar
На вторичном рынке явно присутствует дефицит квартир (особенно хороших). Пока будет дефицит и льготная ипотека, цены на вторичку падать не будут, а скорее всего будут расти. Есть обширная категория покупателей, которые вообще не рассматривают новострой для покупки и им сейчас деваться некуда, приходится покупать то, что продается… и по той цене, которую ломят продавцы!
avatar
Алексей Борец, сейчас дефицит квартир ровно по той же причине, что и в конце 2014 года. Владельцы боятся выходить в «резаную бумагу», либо придерживают пока дорожает их прелесть. Как только тренд остановится или развернется, рынок сразу насытится.
avatar
Рубль и доллар могут обнулиться как и любая фиатная валюта. А недвига может стоить меньше, может стоить больше, но не обнулиться.
avatar
buy_sell, может упасть в пять раз, как это было в на рубеже 2008-9 годов ;)
avatar
Андрей Хохрин, ох, с каким бы удовольствием я бы купил)))
avatar
С чего дефицит то? И где? Я знаю крупные застройщики платят всякого рода «аналитикам» для разогрева. И по льготной ипотеке — эти проценты просто включили в стоимость плюс страховки выросли. Народ получается в своей массе тупой.
avatar
В нашей стране административный ресурс важнее рыночного. Если замаячит угроза на рынке недвижки власти примут решение заморозить стройки или существенно снизить объемы. Тем более сейчас, после введения механизма эскроу основные игроки квазигосударственные банки полностью контролируют девелоперов.

Кроме того изменилось поведение и предпочтения самих покупателей. Скупать что попало и где попало никто уже не стремится. Все смотрят на локацию объектов. Если глянуть статистику, то подавляющее число сделок приходится всего на 4-5 регионов (Москва, Мос.область, Питер, Краснодарский край и т.д.), которые имеют перспективы относительно стабильной экономики в будущем, и в которые, опять же по данным внутренней миграции, стремится переселиться значительная часть населения (отсюда и повышенный спрос и разгон цен). Поэтому, высока вероятность того, что эти регионы будут держать до последнего и обвала там никто не допустит.

avatar
Интересно как все эти процессы сказываются на акциях девелоперов?

теги блога Андрей Хохрин

....все тэги



UPDONW