Новости рынков | Уровень покрытия задолженности застройщиков по проектному финансированию счетами эскроу в августе впервые перешел к росту и составил 69% — Ъ

После периода многомесячного снижения доля задолженности застройщиков, покрываемой средствами на эскроу-счетах, увеличилась в августе 2025 года на 1 процентный пункт, достигнув 69%. Перелом тренда обеспечили рекордные поступления на счета эскроу на фоне оживления ипотечного спроса.

С начала года уровень покрытия падал: во втором квартале 2024 года он составлял 92%, в третьем — 87%, в четвертом — 77%, к июлю 2025 года опустился до 68%. В августе на счета эскроу поступило 458 млрд руб., что на четверть превышает среднемесячный показатель первого полугодия. Эксперты связывают рост с снижением ключевой ставки, которое повысило доступность ипотеки на 15–20% в реальном выражении.

Оптимальный уровень покрытия

• По оценке специалистов, достаточный уровень покрытия с точки зрения рисков — от 65% и выше.

• При уровне 75% и выше застройщик может обслуживать операционные расходы без угрозы финансовой устойчивости.

• В Москве и Московской области идеальным считается покрытие более 100%, что полностью снижает риски.

Влияние рассрочек
Высокая доля рассрочек сдерживала наполнение эскроу-счетов. По данным «Дом.РФ», на 1 сентября неоплаченные рассрочки составляли 1,3 трлн руб., или 16% договоров ДДУ. Снижение ключевой ставки и рост доступности ипотеки приведут к уменьшению доли рассрочек: эксперты ожидают 15% к концу года, а при ключевой ставке 13% и ниже — около 10%. Снижение рассрочек улучшит денежные потоки застройщиков на 25–30% и снизит риск дефолтов покупателей (10–12% при рассрочке против 2–3% при ипотеке).

Эффект для финансирования проектов

• Более активное наполнение эскроу-счетов позволит банкам снижать ставки по проектному финансированию.

• Структура финансирования станет более сбалансированной, а доходность банков вырастет за счет увеличения объема ипотечного кредитования.

Прогнозы
Эксперты ожидают дальнейшего роста уровня покрытия задолженности: 72–74% к началу 2026 года, с сезонным ростом к концу 2025 года. Ограничивающими факторами останутся высокая стоимость строительства и платежеспособность населения.



Источник: www.kommersant.ru/doc/8120126?from=doc_lk