Блог им. alexeus |Как автор покупал квартиру, ч.3

Начало
Вторая часть

Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире — выписки, оценка и страховка.


Я купил двушку в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2-3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставляю только старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное меняю. Главное, что я искал — тихий зелёный квартал (чтоб не орала Звенигородка) и чистый подъезд.


Риэлтор меня сразу немного насторожила — она была без агентства, а сама по себе (в принципе, такое случается), и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку. То есть они хотели продать и купить одновременно. С учётом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить ещё что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись просрать все деньги между сделками и хотели этот период максимально сократить.



( Читать дальше )

Блог им. alexeus |Как появились REITы

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу через партнёрство (которое не платит? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! И Конгресс придумал новую тему: REIT — Real Estate Investment Trust.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. У меня рядом есть Пятёрочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12% годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит только на какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому не менее 75% от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75% дохода должно приходить от недвиги, а 90% должно приходить от аренды либо процентов по депозитам. 95% дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30% дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

( Читать дальше )

....все тэги
2010-2020
UPDONW