dr-mart

Что в итоге с продлением льготной ипотеки?

Первая программа льготной ипотеки:
👉17 апреля — 1 ноября 2020 года
👉900 млрд руб, ставка 6,5% (выдано 630 млрд руб)
👉доля ипотечных сделок с льготой = 75%
👉общая задолженность по ипотеке = 2,7 трлн руб.

Сначала был такой проект продления льготной ипотеки у Минфина:
👉до конца 2021
👉877 тыс кредитов
👉объем 2,8 трлн руб.

Сейчас стал такой проект (14.10.2020):
👉на 1 полугодие 2021
👉354 тыс. кредитов
👉объем 1,9 трлн руб.

Группа ПИК: (релиз был 15.10)
👉9 мес. продажи = 209 млрд руб. (+25%)
👉Доля ипотечных сделок = 77%
Ну таким образом получается, грубо говоря, что 0,75x0,75x209=117,5 млрд ~ примерно половина выручки — с участием льготной ипотеки.

Фактор льготной ипотеки стал мощной поддержкой для акций девелоперов. Ранее я писал, что он оттянул будущий спрос на текущий период и полагал, что вскоре у девелоперов начнутся проблемы с продажами, в связи с чем и выбран момент для проведения IPO группы Самолёт. Но с учетом продления льгот, вероятно, девелоперы продержатся какое-то время в хорошем состоянии, хотя я по-прежнему испытываю сомнения на счёт достаточности платежеспособного спроса на фоне проблем с экономикой.

То есть если раньше я ждал, что инвесторы в акции девелоперов начнут подозревать неладное где-то начиная с отчетов за 4 квартал 2020, то теперь этот момент откладывается на полгода вперед. 

★3
я посмотрел отчетность Самолёта. Не понял, как они так дорого хотят размещаться. Либо отчетность не отражает реальности, либо они очень завышают цену IPO (что нормально). И план по 5 млрд дивидендов тоже очень странный. Размер прибыли 1-2 млрд руб. в год. Но у строителей так всегда — отчет МСФО сразу тебе не скажет, что перед тобой. Пишут об отчете оценщика и 176 млрд руб. земли. Но тут такое широкое поле для манипуляций. Что это за земля? И сколько она реально стоит. Лучше ЛСР, или ПИК, правда, последний уже сильно вырос, но может в 2021 году попасть в MSCI Russia, если собственники фри флоат увеличат. 
Александр Шадрин, ну они планируют нарастить продажи в 2,5 раза за 3 года)
вот и хотят премию
Тимофей Мартынов, тогда у них жесткое плечо — если по 60 млрд даже оценят всю компанию — это 12 капиталов. Ну так, конечно, за счет новых инвесторов P/BV сократится… но есть ЛСР, у него такой премии нет.

или ИНГРАД, у него тоже планы грандиозные. Конечно, может, в Самолёте тоже есть идея и всё получится, но пока не привлекает. 
Александр Шадрин, если земли 176 млрд, то почему капитал тогда 5.6 млрд?))
Тимофей Мартынов, это в отчете оценщика такая цифра, которую видели журналисты Ведомостей, видимо, в отчетность они её не хотят показывать такой. 
Тимофей Мартынов, в любом случае лучше не участвовать в IPO российских компаний
Александр Шадрин, ПИК тоже в 2007 оценивали по портфелю проектов в $10 млрд капитализации. А акции потом в 20 раз упали)
Александр Шадрин, меня смущают в Самолете акционеры, которые судя по всему являются номинальными держателями интересов губернатора Московской области)
Тимофей Мартынов, это нормально, у нас много компаний, где есть разные хорошие люди...

они там все партнеры, родственники...

вот к примеру, Совкомфлот — там ген дир Франк, а крупный заказчик НОВАТЭК, там один из крупных акционеров Тимченко, и их дети женаты, значит они сваты. И до 2016 младший Франк был в капитале РусАква, где тот же брат губернатора МО, и тот же Кенин. 

Если составить схемы всех детей чиновников и бизнеса, как они переплетены, это будет круче схемы владения Сургутнефтегазом. 
Александр Шадрин, не знал
Александр Шадрин, как в последнем сезоне Фарго, где мафиози своими детьми обменивались.
Ну и про какое падение в рублях мы вообще говорим? Особенно в топовых локациях, типо Питера или Мск. Ждуны получат 200 тыщ за метр в Спб.
avatar

ganjatrader(getstar)

ganjatrader(getstar), https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=0&select=period судя по этому индексу еще даже хай 14го года не обновили
avatar

zzznth

ganjatrader(getstar), уже получили во многих локациях
avatar

Bim

Я тут с обычными людьми общаюсь в замкадье… Так вот, мать одиночка с зп 30 тыс руб в ипотеке-это уже скорее норма как и кредит в 20к при зп в 40. По факту это уже дефолтное домохозяйство. Люди уже довольно давно воспринимают ипотеку как благо, все сплошь и рядом перекредитовываются под ставку пониже(интересно как учитывается этот момент в стате), о плохом принято не думать от слова совсем. Есть твердая уверенность, что работа всегда найдется. Когда спрашиваешь что будешь делать если завтра сокращения-получаешь как правило выражения лица из подсознания, как будто человеку сказали, что он тяжело болен или тп. Банки раздают ипотеку, кредиты, все работают на выполнения планов, контроля при взгляде со стороны нет вообще. Ипотечный лебедь в России гораздо ближе имно чем многие думают. Те, кто еще тупее-ошиваются в микрофинансах, люди, которые там работают рассказывают страшные вещи:(.
Жованни Пластилини, ставка упала, ежемесячные платежи снизились, поэтому даже мать одиночка с 30к может позволить себе ипотеку в замкадье, она же не в центре Мск квартирку себе взяла.
avatar

drow

drow, время покажет. Сейчас частники закрываются просто пачками, а у федералов прошли уже 2-3 волны оптимизаций, все естественно делается по тихому, по сокращению никто не увольняет. Реальная, «отложенная» безработица только в начале тренда. Так в замкадье, Тимофею например этого не видно, он более оптимистичен относительно сроков ипотечного лебледя в России… на мой взгляд.
Жованни Пластилини, есть такой чувачок в правительстве, который до сих пор бредит госпланами и молится на инфраструктурные проекты, как драйвер экономики. Так что все эти люди пойдут за копейки строить новые БАМы и мосты, класть асфальт и перекладывать плитку в городах. Все эти люди будут молиться на государство и благодарить за работу, которая позволяет им оплатить ипотеку)))
avatar

ruswind

drow, Позволить могут все но сроки гигантские. Знакомая семья взяла ипотеку на 20 лет. У них сейчас дочке 7 лет говорит когда вырастит купит себе телефон за 120к рублей  А ей все в ответ говорят когда вырастишь не телефон будешь покупать за 120к, а ипотеку гасить вместе с родителями. Такое вот оно ипотечное наследство (рабство)
avatar

TimKoshkin

TimKoshkin, я тоже так думал, а потом закрыл ипотеку за 5 лет.
avatar

Toltra

Toltra, я поздравляю вас. Но как говорится в наше время загадывать дело неблагородное. Сегодня работа есть а через пару месяцев её может не быть а ипотека останется.
avatar

TimKoshkin

drow, из-за роста цен ежемесячные платежи уже равны, а то и больше предпрограммных
avatar

КРЫС

drow, бред
drow, только на пропитание и проезд нужно 25-30 матери одиночке, берут не потому что могут а от безвыходности положения загнанные в угол люди будет из кожи лезть чтоб платить, но по коммуналке все равно будет долг или взносы кап ремонт, где-то все равно прорвет.
Жованни Пластилини, смотрим как было у амеров, так будет и у нас
avatar

Гриша

Гриша, 
у пендосов начали давать ипотеку всем подряд, без первого взноса и с отсрочкой первого платежа на несколько месяцев.
застройщики продолжали гнать бетон, а банки постепенно становились владельцами огромного объёма недвижимости.

в россии до этого ещё далеко.
avatar

товарищ масон

Жованни Пластилини, спасибо за инфу
Потом реновация, замещение ветхого жилья и смена парадигмы ( массовый исход населения в пригороды)
avatar

drow

drow, вот да — самое забавное это ожидать одновременно: роста цен на низкой ипотечной ствавке (происходит сейчас), реновации, исхода в пригороды на удалёнку

Как это совместить — я не могу понять, могу только понять, что локации удаленные от крупных городов должны продолжать терять людей (уже включая города до 500-700 тыс. жителей)
avatar

dbndbn

dbndbn, это этапы, сейчас мы заканчиваем этап строительства муравейников, потом будет этап реновации и сноса ветхого жилья, на у затем (лет через 10) начнется этап массового строительства загородной недвижки ( программа — свой дом) Так что застройщики выживут, но не все.
avatar

drow

dbndbn, т.е останутся только агломерации вокруг миллионников?
avatar

Владимир М.

Это всё хорошо. Только скажите какая вероятность ипотечного краха  в 2021-2022 году. Или ипотека это новое добровольное многолетнее рабство этого века?
avatar

TimKoshkin

TimKoshkin, нулевые, либо гиперок всем все простит, либо правительство всех перекредитует.
avatar

drow

drow, Обычно государство кидает людей а не наоборот. Но возможно все просто будем должны гос-ву в общем бесплатная рабочая сила. Как в начале 1900-х годов был популярен труд заключённых, тут же всю страну не посадишь в тюрьму, а в ипотечное рабство можно.  
avatar

TimKoshkin

TimKoshkin, государство никого не кидает, народ сам себя и друг дружку обманывает. У тебя проблемы психологического характера, ипотека — рабство, налоги — рабство, жкх — рабство, маски — рабство…
avatar

drow

drow, рабство это  вся ипотека которая выше 2-3%. Зачем выплачивать за 2 квартиры если нужна 1 квартира? В РФ выгоднее инвестировать в фондовый рынок чем брать ипотеку под такие проценты. 
avatar

TimKoshkin

drow, либо всех должников отмаржинколят и будут арендовать у банка свою квартиру)
avatar

Принцип Парето

TimKoshkin, думаю что в 2021 году ипотечный крах пока маловероятен
Вообще очень интересная ситуация. Причем и с т.зр. акций девелоперов и с т.зр. рынка недвижимости.
Пока час Х запланировали на конец 1П21.
Что будет дальше? По экономическим законам, нужно ожидать перетока спроса с первичного рынка на вторичку. Но это, вроде бы, настолько очевидно, что девелоперы могут осознав это, сделать ставку не на увеличение цены, а на ускоренные темпы продаж.
Другой интересный вопрос — а когда все стабилизируется? Полгода-год после окончания программы?
avatar

zzznth

zzznth, ситуация вообще интересна, в России происходит погружение, а цены на недвигу прут. Не то, чтобы я о чем то сожалению, кирпичей у меня достаточно. Однако, конца погружению не видно. Либо нас должен спасти цифровой рубль:)), либо рынок должен все сам отрегулировать. Тут не выйдет оттягивать «час расплаты» как это было последнее время на американском рынке.
Жованни Пластилини, мне кажется, что коррекция будет в основном за счет остальной России. В Мск, Питере, еще нескольких крупных городов она врядли будет очень значительной.
avatar

zzznth

zzznth, мск это другая страна. я про Россию) 
А у нас этот ипотечный бум впервые да?
avatar

Serj90

Serj90,  не бум, тут бадабум:)
У меня коллега ровно год назад брал ипотеку по льготной ставке 6.5% (какая-то программа для семей с детьми). Сейчас вообще не понимаю, в чем заключаются льготные условия? Те же 6.5%, но ведь и ставка ЦБ за год упала. К тому же вал спроса привёл к резкому повышению цен и от этой ставки теперь ни холодно, ни жарко по сравнению с обычной ипотекой год назад. Так почему эти люди не брали жилье год назад? Тогда не было денег, а после ковидлы появились? Так нет же, упала экономика, безработица растёт, свободных средств в домохозяйствах меньше. Ответ прост: народ просто повёлся на искусственную панику («покупай по льготной ставке, программа ограничена, уникальный шанс решить жилищный вопрос!») и забыл про риски. По похожей схеме надуваются пузыри на фондовом рынке. Чем это закончится никто не знает. Ипотечного краха может и не случится, у нас же большинство трудятся в госконторах, то есть угроза потерять работу для них не так велика. Но лямку тянуть придётся и думаю многие не выдержат ободок на шее, так что через какое-то время нас ждёт вал квартир с недоделанным ремонтом на продажу и падение цен на нежвижку))
avatar

ruswind

 тоже смотрю квартиру в иркутске. девелы епнулись.  однушка новостр. была 3800000. присматривался. объявили продление и цена стала 4700000. 90 р за квадрат.  как народ может такое брать? вторичка готовая 78 р за квадрик.  мне ребята пишут с питера, что у них дешевле. знаю домохозяйства где 50-70 % идет на оплату ипотек и кредитов. то есть при выбытии дохода одного члена, не смогут платить. (развод, болезнь, увольнение и тд и тп). Была лет 8 назад волна. Ипотека без первоначального взноса.   При девале рубля конечно интересно. Но я очкую. на один доход с облигаций могу снимать и не думать о ремонте и комплатежах. дети кстати так же думают. говорят -на.уя папа покупать хату? положи в облиги и давай нам на аренду. тем более новое поколение более мобильно и свободно. Нет работы- зачем там жить в этом городе и ли месте. Без долгов можно где угодно устроится.
avatar

витя витин

витя витин, А положить в облиги и платить ипотеку не вариант?
avatar

Иванов

витя витин, купоны по облигам только покрывают инфляцию. Что по российским, что по иностранным. То есть, тратя купоны, постоянно отщипываешь от основной суммы.
avatar

John Wayne

С этой льготной ипотекой на первичку какая-то дурь. Знакомые кидали ссылки на локальную идиотию и перекосы в М. и М.О.

Суть: рядом котлован и уже построенный и готовый к заселению дом. За счёт льготной ставки на ипотеку (новостройки) стоит очередь на котлован. А в подостренном доме желающих нет.

При этом цена за метр фактически одинаковая. Но ипотека выгоднее за котлован за счёт сниженной (на 25%) процентной ставки. 

По сути получается, что не смотря на все тру-ля-ля льготная ипотека исключительно для застройщика (под будущие проекты), а не для гражданина. Так как на вторичку нет таких скидок.

avatar

Rodgall

Rodgall, Так ради застройщиков она и затевалась :))))
avatar

Иванов

Rodgall, 
ну у нас такой хурмы нету — застройщиков мало.
и цена как в соседнем городе.
хотя там жителей — 1 мио, а у нас втрое меньше.
avatar

товарищ масон

Rodgall, По сути получается, что не смотря на все тру-ля-ля льготная ипотека исключительно для застройщика
С учетом снижения процента домохозяйство может позволить больший кредит. Наивно было бы думать это не толкнет цены вверх. Ведь это какой-никакой, но рынок.

Девелоперы смогут строить больше — значит и покупатель купит больше жилья.


avatar

smit

Гос-во дует пузырь
avatar

Просто Егор

Просто Егор, Продажа квартир ПИКом по 10 м2, язык не поднимается назвать пузырем, так пузырёк  
avatar

Николай

Просто Егор, просто понимают что будет в стране если застройщик сложится и потянет за собой все тогда рупь и по 250 покажется дёшево, так что ждём скидки от строителей и не паникуем.
Это программа поддержки строительной отрасли, — всё
👉900 млрд руб, ставка 6,5% (выдано 630 млрд руб)

👉объем 1,9 трлн руб.

Мне интересно как вообще финансируется такая программа. Я просто нигде не видел описания как она работает с точки зрения банков и государства. По логике вещей это компенсация процентной ставки, т.е. просто для того чтобы программа продолжала работать для уже заключенных договоров, необходимо ежегодно выделять деньги в размере примерно 2%(или сколько там реально компенсируют) от оставшейся задолженности по всем кредитам заключенным по этой программе.
 
И про эти 1.9 трлн. кредитов, подразумевается только новые кредиты, которые планируется выдать, или она включает в себя выданные в 2020г?
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, там есть схема, грубо говоря, из заявленных 6,5% государство субсидирует банку 1 пункт.
avatar

Toltra

 Ну таким образом получается, грубо говоря, что 0,75x0,75x209=117,5 млрд ~ примерно половина выручки — с участием льготной ипотеки.

У ПИКа и других крупных застройщиков доля льготной ипотеки наверняка выше чем в среднем по программе и скорее всего стремится к 90-100%
avatar

Принцип Парето

Я думаю вторая попытка войти в ту же воду будет менее успешной, кто хотел взять ипотеку под 6,5% уже там. Не знаю ситуации в Москве, а в Самаре застройщики, что бы заманить покупателей предлагают ипотеку под 0,1% иначе уже не покупают. Рынок уже выбрал лимит ипотеки под 6,5% теперь нужно снижать ставку иначе фокус второй раз не пройдет.    
avatar

Николай

Николай, Так это и есть та самая программа. Первый год у вас ипотека 0.1%, а потом 6.1%. Просто в рекламе про текст, написанный под звездочкой, не договаривают-)))
avatar

ganjatrader(getstar)

ganjatrader(getstar), согласен, но это все равно о многом говорит. Рынок постепенно насыщается и приходится использовать все новые и новые уловки, что бы заманить покупателей, на старый развод уже не клюют.  
avatar

Николай

Николай, я смотрел пановапарк, так там цены поднялись на 20 проц в третьей очереди, продажи которой только открыли. И народ, я думаю, разбирает. А проблемы условных кошельков — это проблемы гавножилья. Вот так.
Должны купивших поиметь, таков закон природы.
avatar

Илья Хазратов

Илья Хазратов, Всех поимеют и пановапарковцев, я не знаю кто покупает но думаю потом начнут все продавать, а покупателей не будет. Люди делают неадекватные действия я знаю нескольких людей у которых полно недвижимости, сдать в аренду они его уже не могут с марта месяца. Люди имеют свободные деньги, а как мы знаем деньги ляшку жгут, проценты в банках низкие, доллары — всех напугали что доллару конец, поэтому по старой памяти берут бетон.    А что потом с ним делать будут никто пока не знает, бетон это средство потребления которое теряет в цене со временем и требует постоянных расходов на содержание — а это пока до всех еще не дошло.                                 
avatar

Николай

Рынок насыщен. За счет стройки увеличивают оборот денег. И поддерживают экономику. Обычно раньше ставили завод производства. И вокруг поднимался город. Сейчас плодят города призраки для будущего. Гетто. Логически что будете делать. Пернуть и то платить нужно будет.  Типо програмисты будут жить по удаленке. Програмистов уже полно. Вот пример Краснодар. Ни одного завода. 1.5кк жителей. Но думаю все 2кк. В общем то стройка и перепродажа. Что ждет город дальше. 
avatar

дадашов фархад

дадашов фархад, краснодар это чиновники + курорты + сельхоз. + военные пенсы + бабло понаехов
avatar

drow

 Краснодар плохой пример. Вообще не понимаю, зачем туда едут.
avatar

Владимир М.

Владимир М., 
за туманом и за запахом тайги уже наездились 
теперь хочется моря и фруктов
avatar

товарищ масон


теги блога Тимофей Мартынов

....все тэги



2010-2020
UPDONW