Что в итоге с продлением льготной ипотеки?

Первая программа льготной ипотеки:
👉17 апреля — 1 ноября 2020 года
👉900 млрд руб, ставка 6,5% (выдано 630 млрд руб)
👉доля ипотечных сделок с льготой = 75%
👉общая задолженность по ипотеке = 2,7 трлн руб.

Сначала был такой проект продления льготной ипотеки у Минфина:
👉до конца 2021
👉877 тыс кредитов
👉объем 2,8 трлн руб.

Сейчас стал такой проект (14.10.2020):
👉на 1 полугодие 2021
👉354 тыс. кредитов
👉объем 1,9 трлн руб.

Группа ПИК: (релиз был 15.10)
👉9 мес. продажи = 209 млрд руб. (+25%)
👉Доля ипотечных сделок = 77%
Ну таким образом получается, грубо говоря, что 0,75x0,75x209=117,5 млрд ~ примерно половина выручки — с участием льготной ипотеки.

Фактор льготной ипотеки стал мощной поддержкой для акций девелоперов. Ранее я писал, что он оттянул будущий спрос на текущий период и полагал, что вскоре у девелоперов начнутся проблемы с продажами, в связи с чем и выбран момент для проведения IPO группы Самолёт. Но с учетом продления льгот, вероятно, девелоперы продержатся какое-то время в хорошем состоянии, хотя я по-прежнему испытываю сомнения на счёт достаточности платежеспособного спроса на фоне проблем с экономикой.

То есть если раньше я ждал, что инвесторы в акции девелоперов начнут подозревать неладное где-то начиная с отчетов за 4 квартал 2020, то теперь этот момент откладывается на полгода вперед.

льготная ипотека недвижимость ЛСР группа ПИК

martynovtim

Тимофей Мартынов

Санкт-Петербург

6735

750 116

с 21 сентября 2010

68 Комментариев

Александр Шадрин
20 октября 2020, 12:24
я посмотрел отчетность Самолёта. Не понял, как они так дорого хотят размещаться. Либо отчетность не отражает реальности, либо они очень завышают цену IPO (что нормально). И план по 5 млрд дивидендов тоже очень странный. Размер прибыли 1-2 млрд руб. в год. Но у строителей так всегда — отчет МСФО сразу тебе не скажет, что перед тобой. Пишут об отчете оценщика и 176 млрд руб. земли. Но тут такое широкое поле для манипуляций. Что это за земля? И сколько она реально стоит. Лучше ЛСР, или ПИК, правда, последний уже сильно вырос, но может в 2021 году попасть в MSCI Russia, если собственники фри флоат увеличат.
+2
- Тимофей Мартынов
  20 октября 2020, 12:26
  Александр Шадрин, ну они планируют нарастить продажи в 2,5 раза за 3 года)
  вот и хотят премию
  0
  - Александр Шадрин
    20 октября 2020, 12:30
    Тимофей Мартынов, тогда у них жесткое плечо — если по 60 млрд даже оценят всю компанию — это 12 капиталов. Ну так, конечно, за счет новых инвесторов P/BV сократится… но есть ЛСР, у него такой премии нет.
    
    или ИНГРАД, у него тоже планы грандиозные. Конечно, может, в Самолёте тоже есть идея и всё получится, но пока не привлекает.
    +1
    - Тимофей Мартынов
      20 октября 2020, 14:22
      Александр Шадрин, если земли 176 млрд, то почему капитал тогда 5.6 млрд?))
      0
      - Александр Шадрин
        20 октября 2020, 14:51
        Тимофей Мартынов, это в отчете оценщика такая цифра, которую видели журналисты Ведомостей, видимо, в отчетность они её не хотят показывать такой.
        0
      - Александр Шадрин
        20 октября 2020, 14:52
        Тимофей Мартынов, в любом случае лучше не участвовать в IPO российских компаний
        +1
- Тимофей Мартынов
  20 октября 2020, 12:27
  Александр Шадрин, ПИК тоже в 2007 оценивали по портфелю проектов в $10 млрд капитализации. А акции потом в 20 раз упали)
  +5
- Тимофей Мартынов
  20 октября 2020, 12:28
  Александр Шадрин, меня смущают в Самолете акционеры, которые судя по всему являются номинальными держателями интересов губернатора Московской области)
  0
  - Александр Шадрин
    20 октября 2020, 12:36
    Тимофей Мартынов, это нормально, у нас много компаний, где есть разные хорошие люди...
    
    они там все партнеры, родственники...
    
    вот к примеру, Совкомфлот — там ген дир Франк, а крупный заказчик НОВАТЭК, там один из крупных акционеров Тимченко, и их дети женаты, значит они сваты. И до 2016 младший Франк был в капитале РусАква, где тот же брат губернатора МО, и тот же Кенин.
    
    Если составить схемы всех детей чиновников и бизнеса, как они переплетены, это будет круче схемы владения Сургутнефтегазом.
    +7
    - Тимофей Мартынов
      20 октября 2020, 14:22
      Александр Шадрин, не знал
      +1
    - Максим Виссарионович
      20 октября 2020, 15:42
      Александр Шадрин, как в последнем сезоне Фарго, где мафиози своими детьми обменивались.
      0
ganjatrader(getstar)
20 октября 2020, 12:31
Ну и про какое падение в рублях мы вообще говорим? Особенно в топовых локациях, типо Питера или Мск. Ждуны получат 200 тыщ за метр в Спб.
+2
- zzznth
  20 октября 2020, 13:13
  ganjatrader(getstar), https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=0&select=period судя по этому индексу еще даже хай 14го года не обновили
  0
- Сергей
  21 октября 2020, 01:32
  ganjatrader(getstar), уже получили во многих локациях
  0
Жованни Пластилини
20 октября 2020, 12:33
Я тут с обычными людьми общаюсь в замкадье… Так вот, мать одиночка с зп 30 тыс руб в ипотеке-это уже скорее норма как и кредит в 20к при зп в 40. По факту это уже дефолтное домохозяйство. Люди уже довольно давно воспринимают ипотеку как благо, все сплошь и рядом перекредитовываются под ставку пониже(интересно как учитывается этот момент в стате), о плохом принято не думать от слова совсем. Есть твердая уверенность, что работа всегда найдется. Когда спрашиваешь что будешь делать если завтра сокращения-получаешь как правило выражения лица из подсознания, как будто человеку сказали, что он тяжело болен или тп. Банки раздают ипотеку, кредиты, все работают на выполнения планов, контроля при взгляде со стороны нет вообще. Ипотечный лебедь в России гораздо ближе имно чем многие думают. Те, кто еще тупее-ошиваются в микрофинансах, люди, которые там работают рассказывают страшные вещи:(.
+20
- drow
  20 октября 2020, 12:37
  Жованни Пластилини, ставка упала, ежемесячные платежи снизились, поэтому даже мать одиночка с 30к может позволить себе ипотеку в замкадье, она же не в центре Мск квартирку себе взяла.
  +1
  - Жованни Пластилини
    20 октября 2020, 12:42
    drow, время покажет. Сейчас частники закрываются просто пачками, а у федералов прошли уже 2-3 волны оптимизаций, все естественно делается по тихому, по сокращению никто не увольняет. Реальная, «отложенная» безработица только в начале тренда. Так в замкадье, Тимофею например этого не видно, он более оптимистичен относительно сроков ипотечного лебледя в России… на мой взгляд.
    +3
    - ruswind
      20 октября 2020, 13:19
      Жованни Пластилини, есть такой чувачок в правительстве, который до сих пор бредит госпланами и молится на инфраструктурные проекты, как драйвер экономики. Так что все эти люди пойдут за копейки строить новые БАМы и мосты, класть асфальт и перекладывать плитку в городах. Все эти люди будут молиться на государство и благодарить за работу, которая позволяет им оплатить ипотеку)))
      0
  - TimKoshkin
    20 октября 2020, 12:43
    drow, Позволить могут все но сроки гигантские. Знакомая семья взяла ипотеку на 20 лет. У них сейчас дочке 7 лет говорит когда вырастит купит себе телефон за 120к рублей А ей все в ответ говорят когда вырастишь не телефон будешь покупать за 120к, а ипотеку гасить вместе с родителями. Такое вот оно ипотечное наследство (рабство)
    +6
    - Toltra
      20 октября 2020, 14:34
      TimKoshkin, я тоже так думал, а потом закрыл ипотеку за 5 лет.
      +2
      - TimKoshkin
        20 октября 2020, 17:41
        Toltra, я поздравляю вас. Но как говорится в наше время загадывать дело неблагородное. Сегодня работа есть а через пару месяцев её может не быть а ипотека останется.
        0
  - КРЫС
    20 октября 2020, 12:45
    drow, из-за роста цен ежемесячные платежи уже равны, а то и больше предпрограммных
    +5
  - Алексей Мананников
    20 октября 2020, 14:56
    drow, бред
    0
  - Алексей Мананников
    20 октября 2020, 15:01
    drow, только на пропитание и проезд нужно 25-30 матери одиночке, берут не потому что могут а от безвыходности положения загнанные в угол люди будет из кожи лезть чтоб платить, но по коммуналке все равно будет долг или взносы кап ремонт, где-то все равно прорвет.
    +1
- Гриша
  20 октября 2020, 14:14
  Жованни Пластилини, смотрим как было у амеров, так будет и у нас
  +1
  - товарищ масон
    20 октября 2020, 22:51
    Гриша,
    у пендосов начали давать ипотеку всем подряд, без первого взноса и с отсрочкой первого платежа на несколько месяцев.
    застройщики продолжали гнать бетон, а банки постепенно становились владельцами огромного объёма недвижимости.
    
    в россии до этого ещё далеко.
    0
- Тимофей Мартынов
  20 октября 2020, 14:23
  Жованни Пластилини, спасибо за инфу
  0
drow
20 октября 2020, 12:33
Потом реновация, замещение ветхого жилья и смена парадигмы ( массовый исход населения в пригороды)
0
- dbndbn
  20 октября 2020, 13:07
  drow, вот да — самое забавное это ожидать одновременно: роста цен на низкой ипотечной ствавке (происходит сейчас), реновации, исхода в пригороды на удалёнку
  
  Как это совместить — я не могу понять, могу только понять, что локации удаленные от крупных городов должны продолжать терять людей (уже включая города до 500-700 тыс. жителей)
  +3
  - drow
    20 октября 2020, 13:27
    dbndbn, это этапы, сейчас мы заканчиваем этап строительства муравейников, потом будет этап реновации и сноса ветхого жилья, на у затем (лет через 10) начнется этап массового строительства загородной недвижки ( программа — свой дом) Так что застройщики выживут, но не все.
    +2
  - Влад(и)Мир
    20 октября 2020, 21:10
    dbndbn, т.е останутся только агломерации вокруг миллионников?
    +1
TimKoshkin
20 октября 2020, 12:35
Это всё хорошо. Только скажите какая вероятность ипотечного краха в 2021-2022 году. Или ипотека это новое добровольное многолетнее рабство этого века?
0
- drow
  20 октября 2020, 12:39
  TimKoshkin, нулевые, либо гиперок всем все простит, либо правительство всех перекредитует.
  +2
  - TimKoshkin
    20 октября 2020, 12:46
    drow, Обычно государство кидает людей а не наоборот. Но возможно все просто будем должны гос-ву в общем бесплатная рабочая сила. Как в начале 1900-х годов был популярен труд заключённых, тут же всю страну не посадишь в тюрьму, а в ипотечное рабство можно.
    +1
    - drow
      20 октября 2020, 13:00
      TimKoshkin, государство никого не кидает, народ сам себя и друг дружку обманывает. У тебя проблемы психологического характера, ипотека — рабство, налоги — рабство, жкх — рабство, маски — рабство…
      +1
      - TimKoshkin
        20 октября 2020, 17:46
        drow, рабство это вся ипотека которая выше 2-3%. Зачем выплачивать за 2 квартиры если нужна 1 квартира? В РФ выгоднее инвестировать в фондовый рынок чем брать ипотеку под такие проценты.
        0
  - Принцип Парето
    20 октября 2020, 13:31
    drow, либо всех должников отмаржинколят и будут арендовать у банка свою квартиру)
    0
- Тимофей Мартынов
  20 октября 2020, 14:24
  TimKoshkin, думаю что в 2021 году ипотечный крах пока маловероятен
  0
zzznth
20 октября 2020, 12:49
Вообще очень интересная ситуация. Причем и с т.зр. акций девелоперов и с т.зр. рынка недвижимости.
Пока час Х запланировали на конец 1П21.
Что будет дальше? По экономическим законам, нужно ожидать перетока спроса с первичного рынка на вторичку. Но это, вроде бы, настолько очевидно, что девелоперы могут осознав это, сделать ставку не на увеличение цены, а на ускоренные темпы продаж.
Другой интересный вопрос — а когда все стабилизируется? Полгода-год после окончания программы?
0
- Жованни Пластилини
  20 октября 2020, 12:56
  zzznth, ситуация вообще интересна, в России происходит погружение, а цены на недвигу прут. Не то, чтобы я о чем то сожалению, кирпичей у меня достаточно. Однако, конца погружению не видно. Либо нас должен спасти цифровой рубль:)), либо рынок должен все сам отрегулировать. Тут не выйдет оттягивать «час расплаты» как это было последнее время на американском рынке.
  +3
  - zzznth
    20 октября 2020, 13:07
    Жованни Пластилини, мне кажется, что коррекция будет в основном за счет остальной России. В Мск, Питере, еще нескольких крупных городов она врядли будет очень значительной.
    0
    - Жованни Пластилини
      20 октября 2020, 15:19
      zzznth, мск это другая страна. я про Россию)
      +1
Serj90
20 октября 2020, 12:55
А у нас этот ипотечный бум впервые да?
0
- Жованни Пластилини
  20 октября 2020, 12:57
  Serj90, не бум, тут бадабум:)
  +2
ruswind
20 октября 2020, 13:07
У меня коллега ровно год назад брал ипотеку по льготной ставке 6.5% (какая-то программа для семей с детьми). Сейчас вообще не понимаю, в чем заключаются льготные условия? Те же 6.5%, но ведь и ставка ЦБ за год упала. К тому же вал спроса привёл к резкому повышению цен и от этой ставки теперь ни холодно, ни жарко по сравнению с обычной ипотекой год назад. Так почему эти люди не брали жилье год назад? Тогда не было денег, а после ковидлы появились? Так нет же, упала экономика, безработица растёт, свободных средств в домохозяйствах меньше. Ответ прост: народ просто повёлся на искусственную панику («покупай по льготной ставке, программа ограничена, уникальный шанс решить жилищный вопрос!») и забыл про риски. По похожей схеме надуваются пузыри на фондовом рынке. Чем это закончится никто не знает. Ипотечного краха может и не случится, у нас же большинство трудятся в госконторах, то есть угроза потерять работу для них не так велика. Но лямку тянуть придётся и думаю многие не выдержат ободок на шее, так что через какое-то время нас ждёт вал квартир с недоделанным ремонтом на продажу и падение цен на нежвижку))
+6
витя витин
20 октября 2020, 13:07
тоже смотрю квартиру в иркутске. девелы епнулись. однушка новостр. была 3800000. присматривался. объявили продление и цена стала 4700000. 90 р за квадрат. как народ может такое брать? вторичка готовая 78 р за квадрик. мне ребята пишут с питера, что у них дешевле. знаю домохозяйства где 50-70 % идет на оплату ипотек и кредитов. то есть при выбытии дохода одного члена, не смогут платить. (развод, болезнь, увольнение и тд и тп). Была лет 8 назад волна. Ипотека без первоначального взноса. При девале рубля конечно интересно. Но я очкую. на один доход с облигаций могу снимать и не думать о ремонте и комплатежах. дети кстати так же думают. говорят -на.уя папа покупать хату? положи в облиги и давай нам на аренду. тем более новое поколение более мобильно и свободно. Нет работы- зачем там жить в этом городе и ли месте. Без долгов можно где угодно устроится.
+9
- Иванов
  20 октября 2020, 13:32
  витя витин, А положить в облиги и платить ипотеку не вариант?
  +2
- Jack
  20 октября 2020, 14:47
  витя витин, купоны по облигам только покрывают инфляцию. Что по российским, что по иностранным. То есть, тратя купоны, постоянно отщипываешь от основной суммы.
  +2
Rodgall
20 октября 2020, 13:13
С этой льготной ипотекой на первичку какая-то дурь. Знакомые кидали ссылки на локальную идиотию и перекосы в М. и М.О.
Суть: рядом котлован и уже построенный и готовый к заселению дом. За счёт льготной ставки на ипотеку (новостройки) стоит очередь на котлован. А в подостренном доме желающих нет.
При этом цена за метр фактически одинаковая. Но ипотека выгоднее за котлован за счёт сниженной (на 25%) процентной ставки.
По сути получается, что не смотря на все тру-ля-ля льготная ипотека исключительно для застройщика (под будущие проекты), а не для гражданина. Так как на вторичку нет таких скидок.
+4
- Иванов
  20 октября 2020, 13:35
  Rodgall, Так ради застройщиков она и затевалась :))))
  +7
- товарищ масон
  20 октября 2020, 22:57
  Rodgall,
  ну у нас такой хурмы нету — застройщиков мало.
  и цена как в соседнем городе.
  хотя там жителей — 1 мио, а у нас втрое меньше.
  0
- smit
  21 октября 2020, 01:04
  Rodgall, По сути получается, что не смотря на все тру-ля-ля льготная ипотека исключительно для застройщика
  С учетом снижения процента домохозяйство может позволить больший кредит. Наивно было бы думать это не толкнет цены вверх. Ведь это какой-никакой, но рынок.
  
  Девелоперы смогут строить больше — значит и покупатель купит больше жилья.
  
  0
Просто Егор
20 октября 2020, 13:18
Гос-во дует пузырь
+3
- Николай
  20 октября 2020, 14:23
  Просто Егор, Продажа квартир ПИКом по 10 м2, язык не поднимается назвать пузырем, так пузырёк
  0
- Алексей Мананников
  20 октября 2020, 15:11
  Просто Егор, просто понимают что будет в стране если застройщик сложится и потянет за собой все тогда рупь и по 250 покажется дёшево, так что ждём скидки от строителей и не паникуем.
  0
Николай Помещенко
20 октября 2020, 13:52
Это программа поддержки строительной отрасли, — всё
+2
Принцип Парето
20 октября 2020, 13:54
👉900 млрд руб, ставка 6,5% (выдано 630 млрд руб)

👉объем 1,9 трлн руб.

Мне интересно как вообще финансируется такая программа. Я просто нигде не видел описания как она работает с точки зрения банков и государства. По логике вещей это компенсация процентной ставки, т.е. просто для того чтобы программа продолжала работать для уже заключенных договоров, необходимо ежегодно выделять деньги в размере примерно 2%(или сколько там реально компенсируют) от оставшейся задолженности по всем кредитам заключенным по этой программе.

И про эти 1.9 трлн. кредитов, подразумевается только новые кредиты, которые планируется выдать, или она включает в себя выданные в 2020г?
+1
- Toltra
  20 октября 2020, 15:41
  Принцип Парето, там есть схема, грубо говоря, из заявленных 6,5% государство субсидирует банку 1 пункт.
  +1
Принцип Парето
20 октября 2020, 13:56
Ну таким образом получается, грубо говоря, что 0,75x0,75x209=117,5 млрд ~ примерно половина выручки — с участием льготной ипотеки.

У ПИКа и других крупных застройщиков доля льготной ипотеки наверняка выше чем в среднем по программе и скорее всего стремится к 90-100%
0
Николай
20 октября 2020, 14:00
Я думаю вторая попытка войти в ту же воду будет менее успешной, кто хотел взять ипотеку под 6,5% уже там. Не знаю ситуации в Москве, а в Самаре застройщики, что бы заманить покупателей предлагают ипотеку под 0,1% иначе уже не покупают. Рынок уже выбрал лимит ипотеки под 6,5% теперь нужно снижать ставку иначе фокус второй раз не пройдет.
+1
- ganjatrader(getstar)
  20 октября 2020, 14:04
  Николай, Так это и есть та самая программа. Первый год у вас ипотека 0.1%, а потом 6.1%. Просто в рекламе про текст, написанный под звездочкой, не договаривают-)))
  0
  - Николай
    20 октября 2020, 14:19
    ganjatrader(getstar), согласен, но это все равно о многом говорит. Рынок постепенно насыщается и приходится использовать все новые и новые уловки, что бы заманить покупателей, на старый развод уже не клюют.
    +1
    - Илья Хазратов
      20 октября 2020, 15:14
      Николай, я смотрел пановапарк, так там цены поднялись на 20 проц в третьей очереди, продажи которой только открыли. И народ, я думаю, разбирает. А проблемы условных кошельков — это проблемы гавножилья. Вот так.
      Должны купивших поиметь, таков закон природы.
      0
      - Николай
        20 октября 2020, 16:41
        Илья Хазратов, Всех поимеют и пановапарковцев, я не знаю кто покупает но думаю потом начнут все продавать, а покупателей не будет. Люди делают неадекватные действия я знаю нескольких людей у которых полно недвижимости, сдать в аренду они его уже не могут с марта месяца. Люди имеют свободные деньги, а как мы знаем деньги ляшку жгут, проценты в банках низкие, доллары — всех напугали что доллару конец, поэтому по старой памяти берут бетон. А что потом с ним делать будут никто пока не знает, бетон это средство потребления которое теряет в цене со временем и требует постоянных расходов на содержание — а это пока до всех еще не дошло.
        +2
дадашов фархад
20 октября 2020, 15:23
Рынок насыщен. За счет стройки увеличивают оборот денег. И поддерживают экономику. Обычно раньше ставили завод производства. И вокруг поднимался город. Сейчас плодят города призраки для будущего. Гетто. Логически что будете делать. Пернуть и то платить нужно будет. Типо програмисты будут жить по удаленке. Програмистов уже полно. Вот пример Краснодар. Ни одного завода. 1.5кк жителей. Но думаю все 2кк. В общем то стройка и перепродажа. Что ждет город дальше.
+2
- drow
  20 октября 2020, 15:59
  дадашов фархад, краснодар это чиновники + курорты + сельхоз. + военные пенсы + бабло понаехов
  +1
Влад(и)Мир
20 октября 2020, 21:17
Краснодар плохой пример. Вообще не понимаю, зачем туда едут.
0
- товарищ масон
  20 октября 2020, 23:01
  Владимир М.,
  за туманом и за запахом тайги уже наездились
  теперь хочется моря и фруктов
  +1