До 27% элитными купонами! Свежие облигации Элит Строй 01

За своим вторым мильярдным выпуском на биржу пришёл крупный застройщик из Тюмени, объединяющий несколько строительных компаний под общим брендом «Страна Девелопмент». Строители ныне под особо пристальным вниманием в связи с неподъемной ипотекой и другими проблемами. Давайте что ли глянем, как там дела у целой Страны.

Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски РусГидро, Симпл, АБЗ_1, КЛС_Трейд, Газпромнефть, МТС_Банк, Алроса, МТС, Мечел, Аэрофлот, ПКБ, Акрон, Мани_Мен, РЖД_Ростелеком, Самолёт.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — погнали смотреть на новый выпуск ЭлитСтрой!

🏗️Эмитент: ООО «Элит Строй»

🏢Элит Строй — материнская компания для специализированных застройщиков, входящих в группу компаний «Страна Девелопмент». Группа осуществляет свою деятельность в Тюмени, Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Новосибирске.

Компания на рынке недвижимости с 2006 года, с 2022 г. входит в список системообразующих застройщиков РФ. В портфеле — жилые комплексы сегментов премиум, бизнес и комфорт.

👉Занимает почетное 10-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на 1 мая 2025, потеснив из первой десятки такого крупного конкурента, как «Эталон». На стадии строительства сейчас 1,265 млн кв. м жилья.

⭐Кредитный рейтинг: BBB «стабильный» от Эксперт РА.

💼В обращении выпуск Элит Строй 02 (RU000A105YF2) объемом 1 млрд ₽ с погашением в феврале 2026.

📊Финансовые результаты

Смотрим результаты за 2024 год по МСФО:

✅Выручка: 54,9 млрд ₽ (+27,7% год к году). Значительный рост выручки, вероятно, связан с расширением проектов в Москве, Тюмени и Екатеринбурге. Показатель EBITDA составил 20,9 млрд ₽ (рассчитан как прибыль до налогов + амортизация + проценты к уплате).

✅Чистая прибыль: 4,13 млрд ₽ (+48,7% г/г). Рост прибыли в 1,5 раза впечатляет, но частично обусловлен переоценкой инвестиционной недвижимости и списанием резервов.

💰Собств. капитал: 14 млрд ₽ (+6,3% г/г). Размер активов за год вырос почти в 2 раза (со 108 до 212 млрд), но в основном за счет нераспроданных запасов и дебиторской задолженности. На счетах 1,81 млрд ₽ кэша (год назад было 862 млн).

🔺Общий долг без учета аренды: 188 млрд ₽ (рост в 2 раза). Остатки на эскроу — 82,3 млрд ₽ (+91% г/г). Чистый долг за вычетом эскроу — 104 млрд ₽. Долговая нагрузка ЧД/EBITDA достигла 5х, и это крайне тревожно. В середине 2024 г. было «всего» 3,4х, ещё годом ранее — 3,1х.

⚙️Параметры выпуска

● Название: ЭлитСтр-БО-01
● Номинал: 1000 ₽
● Объем: 1 млрд ₽
● Погашение: через 3 года
● Купон: до 27% (YTМ до 30,6%)
● Выплаты: 12 раз в год
● Амортизация: нет
● Оферта: да (колл через 1,5 года)
● Рейтинг: BBB от ЭкспертРА
● Только для квалов: нет

👉Организаторы: Газпромбанк, Ренессанс брокер, Совкомбанк, Т-Банк.

⏳Сбор заявок — 21 мая, размещение — 27 мая 2025.

🤔Резюме: страна вся в долгах

🏗️Итак, Элит Строй (a.k.a. Страна Девелопмент) размещает фикс объемом 1 млрд ₽ на 3 года с ежемесячным купоном, без амортизации и с колл-опционом на середине срока.

✅Относительно крупный эмитент. Девелопер из ТОП-10 в РФ, входит в перечень системообразующих. Выручка и прибыль за последний год заметно выросли, застройщик увеличил объем стройки и земельный банк.

✅Хорошая купонная доходность. Ориентир купона 27% выглядит заманчиво, но не забываем, что это ВДО с рейтингом BBB.

⛔Сильная закредитованность. Долги за год выросли в 2 раза, долговая нагрузка ЧД/EBITDA достигла аж 5х. Для сравнения, у Пика по итогам 2024 г. — 0,2х, ЛСР — 1х, «Эталона» — 2,3х, у проблемного «Самолёта» — 3х. Страна нарастила темпы стройки, но какой ценой?

⛔Отрицательный денежный поток. Огромные процентные расходы шатают финансовую устойчивость. Есть «подушка» в виде эскроу, но краткосрочные обязательства размером 60 млрд придется покрывать какими-то другими средствами, очевидно заёмными.

⛔Низкий рейтинг. ЭкспертРА говорит о сильных рыночных позициях, но особо отмечает высокую долговую нагрузку при крайне высокой процентной нагрузке.

⛔Отраслевые риски. Отмена общерыночной льготной ипотеки сильно ударила по всем девелоперам, и ЭлитСтрой не стал исключением. Перспективы рынка недвижимости в РФ на ближайшие годы туманны, хотя в начале 2025 г. отмечается оживление и рост продаж.

💼Вывод: выпуск для смелых. Компания серьёзная, но бешеные процентные расходы очень сильно давят на рентабельность, а новые квартиры пока продаются плохо (судя по резкому росту запасов). Можно сделать ставку на то, что за 1,5-3 года федеральному девелоперу не дадут утонуть, однако с такими рисками купон на мой взгляд мог бы быть и повыше.

С другой стороны, при плохом развитии событий можно начать распродавать запасы и земельный банк с некоторым дисконтом, и покупатель наверняка найдется. Впрочем, лично я, пожалуй, пройду мимо — мне хватило Гарант-Инвеста.

🎯Другие свежие фиксы: МТС 2Р10 (рейтинг ААА, купон 19,25%), Самолет П16 (А, 25,5%), Полипласт БО-04 (А-, 25,5%), Новые технологии 1Р5 (А-, 23,25%), Новотранс 1Р6 (АА-, 18,75%), Эталон 2Р3 (А-, 25,5%), Евротранс 1Р7 (А-, 24,5%), ДАРС 1Р3 (BBB, 26%), Глоракс 1Р4 (BBB-, 25,5%), Селигдар 1Р3 (А+, 23,25%).

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 ТОП-7 коротких облигаций с доходностью выше 25% (май 2025)
📍 ТОП-7 длинных ОФЗ в 2025: богатеем на облигациях
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_sloth