Можно купить метр, но говорят — он будет падать. Можно купить того, кто строит метры, но содерешь кучу рисков. А можно дать в долг. Разбираемся, кто и за сколько занимает среди строителей.

Начинать обзор строительных облигаций решил с цен — это основа бизнеса. И хоть есть два лагеря людей: первые верят, что бетон всегда растет в цене, и вторые, которые верят во второе пришествие (зачеркнуто) падение цен. Мы постараемся быть объективными: за почти 20 лет цены падали (прям падали) только 1 раз — в 2009 году. Но в то же время, легкий флёр перегретости действительно есть. И покупать недвижимость не хочется. А заработать хочется.

Цены в Питере 2005-2023

И относительно «блага цен» для строителей неоднозначно: с одной стороны цены на максимумах; с другой стороны — это пузырь, подогреваемый субсидированием и околонулевыми ставками. Ставки 0-1-2% теперь под запретом ЦБ, а субсидирование не вечно (или вечно?). Также нужно не забывать про себестоимость, которая изрядно подросла.

Знакомство с компаниями

Сколько себя помню, миллион долларов был всегда значимой цифрой, целью многих, и как казалось ранее – он открывает перед обладателем все двери. Но или доллар обесценился, или цели изменились. Давайте проверим, какую квартиру можно купить на 1 млн долларов в крупнейших городах России!

Методика оценки очень проста – я выбирал те объекты, в которых хотел бы жить сам. Ориентировался на цену 81-90 млн руб. (900к-1кк долларов). Локация – центр.

Начнем с самого простого

Москва

Мне очень нравится центр Москвы – внутри Садового кольца. В столице оказалось 594 объявления в этом диапазоне. Заглянул в диапазон выше – легко. Москва удовлетворит любой платежеспособный спрос.

В итоге, выбрал 3ккв. 89 м2, близко к набережной. Серебрянический пер., 8

Прямая ссылка на объявление

В этой статье рассмотрим все (почти) лизинговые компании, чьи облигации можно купить на фондовом рынке. Оценим их кредитные рейтинги, и решим, стоит ли их покупать в надежде на светлое будущее. Поехали!

Лизинговые облигации – один из немногих способов получить двузначную доходность и при этом контролировать риски. При ключевой ставке 7,5%, доходность первоклассных облигаций (рейтинг ruA) около 8-8,5% годовых. Минус налоги и комиссии – получается банковский вклад. С доходностью 10%+ рынок предлагает убыточный РосНано с огромным долгом и без госгарантий, малый бизнес без собственного капитала (привет Сыроварня), НИКА с раздутыми запасами, и прочие последователи Обуви России и Сибирского гостинца.<br><br>Остается лизинг и стройка. Строительство — ставка на проект, на объект, локацию. Ставка на цену и возможность управлять себестоимостью, пока строится ЖК.<br>А вот лизинг – это бизнес процесса, а не результата. Это перепродажа денег. Здесь важны бизнес-процессы и риск-менеджмент. Начнем с рейтингов: перед вами все публичные ЛК.

В двух словах – пойдет вниз.

Источник, первоисточник — индекс Дом.Клик

Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):

— снижение активности клиентов по консультациям на 30%

— расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)

— в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте «на всякий»

Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте

Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов

Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).

Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности

Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.

События, которые происходили на рынке недвижимости с февраля – безусловно войдут в историю. В отличии от скучных цифр 2021 и других годов, каждый месяц 2022 – это нечто.

Исторически, ипотечный рынок вторичного жилья более емкий: на каждый рубль кредита на новостройку выдавали 2-3 рубля на вторичный рынок.

В мае, когда рынок кредитования рисковал в принципе схлопнуться, впервые в российской истории, кредиты на новостройки в полтора раза превысили кредиты на вторичный рынок. Оно и понятно: кредитоваться под 20% мало кто хотел. А новостройки еще поддерживали дешевыми ставками в 6-7%.

Сейчас же, когда ставки первичного и вторичного рынков более-менее сравнялись – рынок кредитования тоже стал приходить в себя: вторичный рынок вернул себе пальму первенства. Что же придумали продавцы новостроек, у которых как мы знаем до 80% продаж – ипотека?

- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!

За понедельник-вторник ситуация на рынках сильно изменилась: многие активы стали еще дешевле. И если предсказать перспективы акций трудно, то с облигациями проще. Почему? Потому что покупая облигацию – вы покупаете ожидаемый денежный поток, сроки и размер платежей по которому известен. И если компания не уйдет в дефолт, то свои деньги вы получите. Самое главное – не давать в долг проблемным компаниям.

Буквально вчера писал статью, которая из-за сильных движений рынка моментально устарела. Поэтому, актуализирую:

Сейчас колоссальный запрос по двум направлениям:

1) Где припарковать деньги на пару месяцев

2) Куда вложить на год-два

Поэтому составил два рейтинга.

ТОП-15 самых доходных и самых ликвидных облигаций со сроком погашения через 3-9 месяцев

Из списка убирал откровенный мусор (Роснано, низкорейтинговые облигации, компании с негативом уже сейчас), но это дает гарантии на выплаты – нужно смотреть индивидуально.

Последние три месяца денежные рынки были абсолютно стабильными: банки уже набрали необходимую ликвидность и ставки дрейфовали на уровне 7-8%. Рынок облигаций давал те же 7-8% в ОФЗ, а корпоративные бумаги 9-11%. Казалось: все будет хорошо, уже даже доллар по 60…

Прошлая неделя быстро внесла коррективы и паника с фондового рынка, где несколько дней подряд просто не было растущих бумаг – перекинулась дальше. В текущей ситуации кажется, что думать об инвестициях стоит в последнюю очередь. И это заблуждение: инвестиции это еще и сбережения вашей семьи. И если они есть – то стоит озаботится тем, защищены ли они.

Доходности облигций быстро выросли на 1-3 процентных пункта, а это значит, что цена на них упала пропорционально сроку погашения.

Например: увеличение доходности на 1% по облигации со сроком погашения 10 лет = снижение ее цены примерно на 10% (если погашение в конце срока). У условиях падения меньше всего страдают «короткие» выпуски

Авторынок – своеобразный индикатор экономики. Это производство автомобилей, а значит потребление металла, пластика, резины; и сборка – рабочие места, социальные взносы, налоги; и смежные отрасли: страхование, банки, и т.д.

Более явный мультипликативный эффект разве что только у строительства. В предыдущих заметках в телеге (май, июнь, июль) я с грустью отмечал, что падение катастрофическое: 2022 год будет худшим с момента начала наблюдения, а от максимальных значений падение продаж составит и вовсе 70-80% (максимум был в 2008 и 2012 годах).

Заметка от мая, июня, июля...

В комментариях справедливо отмечают, что если мы говорим о продажах автомобилей, то статистика была актуальна до февраля, а после – перестала быть репрезентативной, потому что хлынул неофициальный импорт: б/у автомобили из СНГ, завоз новых авто по неофицильным, не дилерским каналам. Также, увеличился оборот подержанных автомобилей внутри страны. Это все правда. Статистика стала не полностью сопоставимой, но соединить воедино данные таможенной службы, ГИБДД в части перерегистраций и продаж новых авто – не представляется возможным. Поэтому, довольствуемся тем, что есть.

Зачастую индексы цен это одно, а цены вреальной жизни – другое. Давно наблюдаю за индексом цен на московскую недвижимость:рост с июня. Смотрю реальные объявления – цены падают.  Разбираемся, что не так.

Индексы на недвижимость демонстрируютбезоткатный рост. В Питере вообще нет никакого снижения. В Москве хотьсимволические -7% было.

Источник: https://t.me/mkot_finance/297

Но когда подбираю объекты, площадьюбольше 70 метров, или стоимостью больше 15 млн. рублей, замечаю, что рынок нешевелится. Более ликвидные варианты подбирают люди с ипотекой. Но дорогиеквартиры на одну лишь ипотеку не купишь, соответственно такие покупатели менеечувствительны к снижению ставки. Тогда почему цены растут? – обратимся кисточнику данных.

Я покупаю массивы данных и агрегированную статистику. Но в моем каналеребята подсказали, что индекс Дом.Клик есть в общем доступе. Вот

На календаре начало сентября, а значит пора подподить итоги августа. Спустя полгода с начала СВО можно говорить, что предрекаемый всеми (и мной тоже) крах* на рынке жилой недвижимости удалось избежать. Да, на рынке избыток предложения. Да, цены не растут и кое-где есть дисконты в 5-10%. Но краха нет: Питер на пике, Москва – все еще выше уровня февраля. Смотрим графики.* крах = снижение на 15-20%

В основе индексов по Москве – еженедельный индекс Дом.Клик. По Питеру – ежемесячный индекс BN. Если сопоставим цены двух столиц, получим, что динамика сопоставима. Вот только Питер на графиках не падает.