Лучшие строительные облигации. Или как заработать 15% на бетоне на падающем рынке недвижимости

Можно купить метр, но говорят — он будет падать. Можно купить того, кто строит метры, но содерешь кучу рисков. А можно дать в долг. Разбираемся, кто и за сколько занимает среди строителей.

Начинать обзор строительных облигаций решил с цен — это основа бизнеса. И хоть есть два лагеря людей: первые верят, что бетон всегда растет в цене, и вторые, которые верят во второе пришествие (зачеркнуто) падение цен. Мы постараемся быть объективными: за почти 20 лет цены падали (прям падали) только 1 раз — в 2009 году. Но в то же время, легкий флёр перегретости действительно есть. И покупать недвижимость не хочется. А заработать хочется.

Цены в Питере 2005-2023

И относительно «блага цен» для строителей неоднозначно: с одной стороны цены на максимумах; с другой стороны — это пузырь, подогреваемый субсидированием и околонулевыми ставками. Ставки 0-1-2% теперь под запретом ЦБ, а субсидирование не вечно (или вечно?). Также нужно не забывать про себестоимость, которая изрядно подросла.

Знакомство с компаниями

Теперь давайте знакомиться с участниками рынка. Больше половины, кстати, из Питера. В названии кликабельная ссылка на последний кредитный рейтинг

ЭлитСтрой – известна больше, как «Страна Девелопмент». Очень заметный игрок на строительном рынке Сибири, но сравнительно молодая и дерзкая компания в масштабе страны. Также, выходит в Питер и Москву

Эталон – крупный игрок под крылом АФК Система. Последняя выкупила знаменитого питерского строителя – ЛенСпецСМУ и слила с Лидер Инвестом. Получился Эталон. В 2022 году за смешные деньги выкупила и присоединила бизнес финского застройщика ЮИТ.

ГК Пионер – известна на рынке под брендами YES и LIFE. В Питере вижу больше апартаментов, чем жилья. И тем не менее. Компания-миллиардник, выручка за 2021 год 37,7 млрд. руб

Брусника❤ – строит крутые проекты. Компания на уровне Легенды и Страны девелопмент как по сегменту, так и по крутизне жилых комплексов.

Легенда ❤– по истине легендарная питерская компания, в числе основателей – опытнейшие строители, выходцы из группы «Петербургская недвижимость». Каждый проект уникален. Легенда придумала себе свой формат smart-жилья. И я согласен с этим, каждый метр можно принимать с коэффициентом 1,2 (то есть 50-метровая квартира по удобству тянет на 60м2).

СЭТЛ  — легендарная компания из Питера с крутыми проектами. Ориентируется на масс-маркет. Компания из топ-уровня.

ГК Самолет – появилась из ниоткуда в 2014 году и к 2022 году стала номером 1 (!!!). По другим источникам №2, но сути не меняет. Это лидер. Кому интересно, история по ссылке.

ЛСР (ЛенСтройРеновация) – это старейшая рок-звезда строительного рынка СПБ. Когда-то была лидером российского рынка, сейчас занимает более консервативную позицию. Долг отрицательный. Зато, дырки в стенах и падающая штукатурка. Несмотря ни на что, в Питере ее все еще любят. Любят те, кто не покупает их квартиры)).

Флай Плэнинг – сравнительно молодая компания; работает с 2014 года. Лидер Челябинской области, объем строительства 220 тыс. м2 за 2022 год.

ГЛОРАКС  — успешный игрок на петербуржском рынке жилой недвижимости. Компания также реализует проекты в Москве и Нижнем Новгороде. Портфель текущего строительства Компании на конец года составит 233 тыс. кв. м.

Джи-групп работает под брендом «УниСтрой» с 1996 года. Выручка за полугодие 2022 года – 21,7 млрд. руб.

АСПЭК-Домстрой (https://www.raexpert.ru/releases/2022/aug23) – строитель из Ижевска, третье место по области. Выручка за 2021 г. – 2,2 млрд. руб. Малыш одними словом

А-девелопмент  — не девелопер, а скорее консалтинговая компания: получает разрешения, разрабатывает строительную документацию. Почти случайный участник нашего рейтинга.

Охта Групп (https://www.acra-ratings.ru/press-releases/3466/) – средний по величине питерский девелопер. Работают с 2003 года, в портфеле неплохие проекты.

Если свести все кредитные рейтинги в одно полотно, получится так:

Кое-что о рисках

Интересно, что у строительных компаний вообще нет высших кредитных рейтингов. Стоит также пройтись по отраслевым рискам, чтобы подсветить, что повышенная доходность (премия за риск) — не просто так.⛔Высокий отраслевой риск в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет.⛔Риск, связанный с выводом денег из бизнеса через аффилированные подрядные организации. Оценить этот риск через анализ публичных документов невозможно. Все на репутации собственников.⛔Высокая долговая нагрузка. Стройка — это всегда проект с большим долговым плечом. Деньги дольщиков забирают банки, и под это обеспечение выдают (или не выдают) кредиты под строительство. Поэтому вдобавок риск потери банковского ресурса.

В сухом остатке

Получается такое вот распределение доходности:

Все по классике: слева на справа доходность, снизу вверх — срок. В отличие от лизинга все не так однозначно получилось, поскольку качество компаний отличается сильно.

Вот мой выбор: это облигации до года (у них нет риска упасть в цене из-за повышения ставки) и с умеренно-высокими кредитными рейтингами. К сожалению, даже моя любимая Легенда не попала в список. Очень жаль

А что понравилось вам?

------

Еще больше о финансах и недвижимости в Моем телеграме. Практичные и доходные идеи. Обзоры. Кратко и ёмко. Подписывайтесь!