В России произошел обвал продаж новостроек после отключения льготной ипотеки

Маркиз Лафайет, 

базовая ставка 22%

как выглядит профиль клиента смертника?

BobbyKotick, через несколько месяцев досрочно погасят. Да и все не так страшно. Платеж в месяц 80тыс, а за 45-50тыс я им сдам эту студию.

Маркиз Лафайет, Лавров — «Дебилы! Б… ь!»

Trendovik, у людей и сейчас есть деньги, и в будущем станет еще больше денег. 

Маркиз Лафайет, надеюсь вы их распродаете а не покупаете?

Sergio Fedosoni, риэлтер он

Sergio Fedosoni, я московский риэлтор

Маркиз Лафайет, понятно зачем вам нужно оружие для самозащиты :)))

Sergio Fedosoni, а я грешным делом подумал что их их как пирожки скупаете)) себе

Sergio Fedosoni, ахах)

Маркиз Лафайет, инвесторы?

Василий Петров, да

Sergio Fedosoni, Ваши слова да богу бы в уши

Sergio Fedosoni, 300 за квадрат все равно космос. 
200 еще куда ни шло)) 100кв м это двадцон. Понятные деньги

Сeм, так чистый себес 150+ в мск
Дальше фондирование, маркетинг, профит 200 это прям в 0 (а ведь откаты ещё есть)
Ну и самое главное даже в подешевевших долларах это не так дорого как повсеместно в мире

Sergio Fedosoni, в 150 писали что входят откаты. 20% если есть плюс то норм. Обьемы то огого

Сeм, в 150 входят официальные выплаты связанные с передачей социалке городу на безвозмездной основе — Грань так в Балашихе «обезжирили» До состояния предбанкротного — социалку она передала, а ЖК зависли

Sergio Fedosoni, 150к мне тоже кажется завышенными данными, ибо непонятно в чем разница между Москвой и соседним регионом? Рабочие наверняка работают вахтовым методом и единственная разница должна быть в стоимости земли, больше ни в чем.

Но в целом 150к для как средняя Москвы совпадает вот с этой таблицей
наш.дом.рф/%D0%BC%D0%B5%D0%B4%D0%B8%D0%B0/%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8/2024/01/%D1%81%D1%82%D0%BE%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C-%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0-1-%D0%BA%D0%B2.-%D0%BC%D0%B5%D1%82%D1%80%D0%B0-%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B9-%D0%BF%D0%BB%D0%BE%D1%89%D0%B0%D0%B4%D0%B8-%D0%B2-%D0%BA%D0%B0%D0%B6%D0%B4%D0%BE%D0%BC-%D1%80%D0%B5%D0%B3%D0%B8%D0%BE%D0%BD%D0%B5-%D0%B2-%D1%8F%D0%BD%D0%B2%D0%B0%D1%80%D0%B5-2024-%D0%B3%D0%BE%D0%B4%D0%B0

Но повторюсь, мне кажется это завышенные данные, это данные из проектных деклараций застройщиков, которым выгодно завысить числа, насколько я могу судить, могу ошибаться конечно.

Да и в этих «средних» наверняка не дешевое жилье, а какие-нибудь «элитные» квадратные метры учитываются, которые и продаются в разы дороже обычных домов.

xezdx, в мск просто застройшики закладывают в себес огромное количество дорогущей инфраструктуры согласованный с мэрией, потом банк это всё в кредит под 30+% финансирует, потом идут лоха покупателя
Шикарная история с «сердцем столицы » Где в цену квадратного метра покупателям половину набережной включили и полу частный пирс, ну и пару школ и 3 детсада

Sergio Fedosoni, В 150 входит  земля? Стоимость то земли напрямую зависит от профита конечного. Если продавать квартиры по мульту за квадрат, то и себестоимость резко вырастит, потому что на земля подорожает. 

Сeм, 150 за квадрат в спальниках Мск стоило еще в 2008-2014, когда $ был 25-30 р, РАВ-4 миллион, Кукурузер 100 два миллиона, бензин 20 р, пачка нормального масла 200гр 40-50 р и тд
конечно, собянинские бесконечными допками размыли акционерную стоимость тех квадратов, но все-равно 300 за квадрат это задаром)

Ян Карлович, я про себестоимость

Император, 

застройщики сильно снижать цену не будут

Вряд ли их желания что то изменят.
Не будут снижать — обанкротятся
Будут затягивать со снижением — обанкротятся
Будут снижать недостаточно энергично — обанкротятся

Viacheslav Ivanenkov, вероятно, спорить не буду, может вы руководите крупной дивелоперской компанией и вам виднее изнутри. Я действую согласно своему чутью и своей стратегии на рынке недвижимости, высказываю своё мнение из своего опыта и знаний, никому не навязываю его.

Император, не забываем что в мск надо ещё школу, детсад, фок, Ашан построить в рамках комплексной застройки территории и городу подарить (передать)
Ребенко место в школе 3-4 млн руб в саду от полутора

Sergio Fedosoni, если всех точиков обеспечивать социалкой то никаких денег не хватит

Sergio Fedosoni, а в моем регионе что-то не такого.

Анатолий И., тут фишка в том какой запас прочности у застройщика есть относительно продажной цены — настолько его ошкурить и можно
Тут же рука руку моет:
Серия говорит хотим школу,
Застройщик, ок цена 2 млрд
Мэрия, договориоись оценим в 2 млрд — стройте
(Реально может быть и 1 млрд, но всё довольны)
Объект за 2 млрд передаем городу, балансы у всех растут, а цены включает в себес заи квадратный метр — банк тоже в шоколаде лишние% получил от финансирования
Ну а терпила ипотечник всё оплатит

Император,

Себестоимость строительства растёт

Прохладная история. Так и вижу как стоимость квадратного метра в размере скажем 50к за метр вырастает на аж 10% и застройщики наваривающие по 300%-500% сразу разоряются.

xezdx, узнайте из чего складывается себестоимость строительства, у знающих людей или из интервью руководителей застройщиков они есть на ютюбе.

Император, узнайте, какая маржинальность застройщиков по их же отчетам, например за 2023г

4pm, я знаю не по отчётам, а из «первых рук» про маржинальность.

Император, я как-то интересовался, мне попадались примерно такие числа что я описал выше в 50к в среднем +- в зависимости от региона. Вполне допускаю, что застройщик закладывает туда ежегодную новую яхту менеджменту, называя это заботой об окружающей среде.

Застройщики, являясь сильно заинтересованной стороной, склонны преувеличивать свои проблемы, и очевидно не являются достоверными источниками информации.

Если вы считаете что обладаете достоверной, расскажите, пожалуйста, как мешок цемента за 5000 рублей превращается в 300 000 рублей.

xezdx, да привет тут цемент, а инфраструктура в мск?

Sergio Fedosoni, я просто предложил точку отсчета, типа начинаем с цемента. Далее условно 2 мешка + 2 ведра воды + нежные руки чернокожей лейсбианки 1 час + прокладка элитного кабеля из чистой меди 5 000 рублей за метр условно + зоркий надзор прораба за джамшутом, управляющим краном 5000 рублей в час. И т.д. вот все что вы знаете опишите, пожалуйста. Мне трудно представить как один квадратный метр может столько стоить.

В откат чиновникам поверить могу, там цена любая может быть, если закладка яхты хозяину в цену заложена — тоже. В нормальных условиях не могу больше ничего придумать.

xezdx, мостовая (бордюры, дорожки) из гранита в 59 раз дороже (материал + укладка) чем из вибролитья и в 15 раз дороже чем вибропресс
Но в мск из гранита перекладывают, предварительно вибропресс сняв
Такие же идеи и в комплексной застройке

Sergio Fedosoni, вот ещё не очень старая статья на РБК про структуру затрат.

realty.rbc.ru/news/62cd5b059a79471e692cbff8

Там такая инфографика



Поэтому когда застройщики говорят «арматура подорожала» — я смеюсь.

xezdx, 150 в мск, без городских поборов

Sergio Fedosoni, Москва одна такая и как написал в другом сообщении — скорее всего цифра завышена. Стандарты типа школ и т.п. тоже вероятнее всего федеральные, а не чисто московские, и потому входят в себестоимость. Ну не может быть такого, чтобы застройщик их из своего кармана строил и не закладывал в себестоимость :)

xezdx, в ребенко-место 1 млн по РФ и 3-4 в мск

xezdx, тут хитрее за смену категории земли город может попросить что угодно, хоть «тушку Байдена» — вопрос как договорятся и это очень затратная «чёрная дыра»

xezdx, в мск почему то дороже
Что было в 23


И новые обьекты

Владимир, 

Квартира РАБОЧЕМУ человеку почти что не по карману.

Но есть ведь ещё бабушкины квартиры. Там вполне можно жить

Владимир, не знаю как в Замкадье, но в Москве жилье нарасхват. В данный момент — аренда. 

Маркиз Лафайет, да, Москва может и да.
Но я всё же про страну говорю.

И, конечно, будут те кто берёт и скупает. Но вы же понимаете о чём я.

Перегреты базовые потребности.

Маркиз Лафайет, нет никакого «нарасхват»
ни с продажей ни с арендой

Viacheslav Ivanenkov, вы мне говорите? Вчера двушку в Шуваловском сдал студентке за 140 тыс, желающих было полно.

Маркиз Лафайет, ну бизнес класса жилья полно предлагается — однушка у метро — на расхват
те волшебные времена когда — у всех есть свое жилье в мск, но живем в сити ибо так удобнее (2017-2019 криптомания) прошли

Sergio Fedosoni, сейчас сезон вот-вот начнется

Cash, может быть Питер особенный, но мы в Москве постоянно платим за ремонт, который периодически делается. Если кто-то на это забил, то какое отношение это имеет к новостройкам?

xezdx, мы в Питере тоже платим за ремонт. А отношение к новостройкам это имеет прямое. Про программу реновации в Москве знаете, наверное. Имеете представление за счёт чего она финансируется?

Виктор Иванов, 

мы можем даже к НГ увидеть 700-800...

В обьявлениях на ЦИАН — без проблем
В реальных сделках и 300 то не увидим

Al Bax, казань сверх надутый пузырь, я не знаю кто эти идиоты что скупают у нас, но факт когда квартиры стоили 2 млн за 40 квадратов были никому не нужны, а по 15 млн очереди стоят, берут по несколько штук в ипотеку, в городе средняя зарплата 40 тысяч, все дорого, пробки, зимой минус 30 градусов в январе, но дебилы в очередь встают лишь бы в казани купить