⭐️ 🎤Интервью Тимофея Мартынова с АПРИ. Текстовый пересказ от 🐾Кот.Финанс 👍

Саммари разговора с АПРИ в рамках Smart-Lab Online. Выжимка от котов. Эксклюзивно на Smart-Lab! Про долги, проекты, ситуацию на строительном рынке, ожидания на 2026-2028. Новый выпуск с купоном 25% ежемесячно на 3,5 года. Мы всё изучили, и даём вам выжимку!

👉смотреть в оригинале на YouTube(канал Тимофея)

❤️мы будем рады Вашей подписке в TG, там будем делать анонсы

Новый выпуск облигаций и структура долга

АПРИ готовит размещение нового выпуска на ₽1 млрд со ставкой ~25% и ежемесячным купоном (эффективная доходность 28%), 3,5 года без оферт. После размещения общий объем облигаций достигнет примерно ₽7,5 млрд, при том что 85% долговой нагрузки компании — проектное финансирование к конкретным объектам

Рынок недвижимости: охлаждение пройдено

По мнению АПРИ, рынок прожил полуторагодичное охлаждение, особенно болезненное во второй половине 2024 года. Тогда на фоне отмены льготных ипотек спрос просел в 2-3 раза, население уходило в депозиты, а регуляторная риторика только усиливала ожидания снижения цен. С мая 2025 года спрос устойчиво растёт на 10–20% в месяц, что АПРИ объясняет снижением ключевой ставки и адаптацией покупателей к новой реальности. Средний уровень ипотеки в структуре продаж ~70-80%, в премиальных объектах значительно меньше (до 12%). АПРИ считает, что «дно спроса» уже позади

👉Строительная отрасль в депрессии
👉Знакомство со строительными компаниями

Рост цен и особенности модели продаж

Средняя цена квадратного метра у АПРИ ₽147-165 тыс. Причины: высокая стадия готовности объектов, рост доли продаж в более дорогом Екатеринбурге и активизация премиального сегмента. Компания сознательно отказалась от продаж на ранних этапах строительства: при текущей стоимости долга и росте себестоимости ранние продажи давали низкую маржу. Новая политика — продавать преимущественно на высоких стадиях готовности. Это увеличивает маржу по EBITDA до ~36% и компенсирует дороговизну заемных средств

География проектов и расширение

Сейчас 80% выручки — Челябинск и 20% Екатеринбург. Компания выходит в новые регионы:
🔹Владивосток, Русский остров: первый жилой проект на территории, где действует дальневосточная ипотека 2%
🔹Железноводск: 40 тыс. кв. м, курортная зона с недооценённым потенциалом
🔹Ленинградская область (Петергоф): проект на 180 тыс. кв. м
🔹Pop-off Lock (Екатеринбург): почти миллион кв. м, старт продаж — в 2026 году

Стратегия — «город в городе» и рекреационные кластеры. К 2028 году компания планирует присутствовать в 10 регионах

✈️САМОЛЕТ BIG DICK (зачеркнуто) DAY 2024

👉Срез рынка жилищного строительства (июнь)

Фан-парк: якорный проект, влияющий на стоимость жилья

Один из ключевых проектов — крупный рекреационный комплекс в Челябинске (яхт-клуб, горнолыжная инфраструктура, рестораны, апартаменты). Он финансируется одновременно по двум контурам: льготный кредит и классическое проектное финансирование под коммерческую недвижимость. Собственных инвестиций вложено более ₽3 млрд. Основная часть парка будет введена в эксплуатацию к зиме 2026 года, аквапарк — летом 2027. Фан-парк должен повышать стоимость и ликвидность жилья в соседних комплексах АПРИ. Эта модель уже тиражируется в других регионах

Почему растет долг и что дальше

За 9 месяцев долг вырос до ₽35 млрд. Компания не считает проблемой временное снижение продаж: непроданное жилье — неликвидом не является, а скорее «инвестиционным активом» с ожидаемой доходностью около 26% годовых в 2026 году.

По прогнозам АПРИ:
🔹 в 2026 году чистый долг останется на уровне ~₽35 млрд
🔹 но EBITDA вырастет до ~₽18 млрд за счет распродажи готового жилья
🔹 в 2027 году чистый долг должен снизиться вдвое (до ₽15–17 млрд)

Привлечение инвесторов и продажа долей в проектах

Компания активно использует механизм продажи долей в проектах финансовым инвесторам. Это делается для возврата капитала, вложенного в землю и подготовку площадки. Примеры сделок:
🔹 в Ленинградской области: участок купили за 800 млн, 30% доли продали за ₽1 млрд
🔹 в Железноводске: участок купили за 280 млн, 50% доли продали за ~₽480 млн

Инвесторы получают доходность через дивиденды после реализации проекта (~ 30% годовых). АПРИ остаётся управляющим партнером и сохраняет операционный контроль

Публичность, акции и волатильность

IPO 2024 года сыграло ключевую роль: привлеченные 800-900 млн рублей помогли пройти самый сложный этап охлаждения рынка. На рынке акций сейчас высокая волатильность — в том числе из-за повышенного интереса спекулянтов и активной медийности компании. АПРИ рассматривает возможность SPO после демонстрации масштабируемости модели и улучшения финансовых результатов

Почитать по теме:

👉Наша философия – тут все наши подходы, хитрости, уловки

👉Статистика дефолтов

👉Слёзы рынка😭 – стоит почитать, перед тем как шортить, или брать «плечо»

👉Почему мы не покупаем акции? 👻

Полезно? Ставь👍

❤️мы будем рады Вашей подписке, для нас это лучшая мотивация

--

Спасибо, что читаете нас❤

👉Витрина ссылок. Читайте нас там, где Вам удобно!