Стоит ли покупать акции ЦМТ? Прогноз по акциям ЦМТ

Сегодня вернулся из Москвы. Был в первопрестольной 5 дней, останавливался с гостинице Crowne Plaza, что располагается в Центре Международной Торговли (ЦМТ), что торгуется на бирже. По-моему это единственная отельно-арендная инвестиционная история, которая сейчас есть на Московской Бирже. Безусловно комплекс и его история меня заинтересовали, поэтому я решил посмотреть отчетность и прикинуть инвестиционный потенциал.

Фотка из окна отеля, в котором я останавливался с семьей, в одной из башен, входящих в ЦМТ. Всего в комплекс входит 4 офисных здания, и 2 отеля, один из которых расположен в Ховрино (Holiday Inn).

По доходам примерно такая разбивка:
📈70% выручки офисы
📈12% выручки отель
📈10% выручки рестораны

Контора по рыночной капитализации стоит 11 ярдов, что в пересчете на 1 м2 равняется 41,5 тыс руб/м2 (я исходил из цифры 265 тыс м2, и я правда не знаю, что это за площади и сколько из них полезных). Так-то получается, что это наверное в 10 раз дешевле чем реальная стоимость недвижимости в этом районе. При этом чистая стоимость активов по балансу 44 млрд руб, то есть в 4 раза выше капитализации. 
Кроме того, 15% капитала выкуплено и являются казначейскими, то есть контора по факту еще дешевле. Долг у ЦМТ нулевой.

Как мы видим из сопоставления этих цифр, видимо, собственность управляется не слишком эффективно, показатель ROE компании был максимальным в 2014 году на уровне 4,8%, а сейчас в районе 3-3,5%. 

ЦМТ кстати платит дивиденды, которые даже превышают 5%!

Прикинусь скептиком, и пофантазирую, почему у них нет особых перспектив?

✅ бизнес по аренде офисов почти полностью заполнен и в пандемию сильно не пострадал
✅ перспектив повышения ставок по аренде нет, потому что под боком миллионные площади возводятся в Москва-Сити
✅ в совете директоров компании сидят олды, самый молодой член сд — 65 лет.
✅ главный акционер ЦМТ — эфемерная структура ТПП, то есть нет нормального мажоритарного акционера по сути, который в чем-либо заинтересован.

В плане драйверов — их особо не видно. 
Возможно, доходы вырастут в 2022 году, если откроются границы, вернется туризм, загрузка гостиницы повысится. Сейчас она составляет 45% для старого корпуса и 58% для клубного. Конгресс Центр загружен на 65%. Но даже если загрузка подрастет, это приведет лишь к небольшому росту прибыли, поскольку основной бизнес — аренда офисов все-таки, а с ростом загрузки гостиницы растет и себестоимость тоже. 

Еще один момент, который я не берусь оценить — это одобренное в 2021 году строительство двух корпусов (3-я очередь ЦМТ) один из которых 200 метров и второй 57 метров. Корпуса будут там, где сейчас парковка, со стороны Мантулинской ул. Площадь новых корпусов составит 75 тыс м2. Выглядеть будет примерно так:

По оценкам менеджмента ЦМТ строительство займет около 10 лет. Поскольку рентабельность капитала у ЦМТ в районе 3-5% я вообще не понимаю, зачем инвестировать в строительство новых площадей, которые будут приносить сверхнизкую доходность.

Кстати сам ЦМТ был построен американцами к 1980 году из американских же материалов. По тем временам это был современнейший отель даже по мировым меркам, а для СССР это был вообще космос.

Лично я даже удивился, когда узнал что ЦМТ был построен аж более 40 лет назад!

Резюме:
✅ Крепкий баланс и сильная недооценка рынка относительно активов. Купить 1 м2 в центре Москвы за 40 тыс рублей это круто или за 25% активов.
✅ ДивДоходность небольшая (6%), и видимый потенциал для ее роста относительно невысок.
✅ Поэтому я бы сказал, что акции ЦМТ — это нормальная альтернатива банальным инвестициям в недвижимость (или как принято говорить «в бетон») в Москве.

p.s. Гостиница понравилась и мне и особенно детям. Дети из нее не хотели выходить, плакали, когда мы заставляли их гулять по Москве😁😁😁