🏬 ЗПИФ. Сравниваем фонды недвижимости с облигациями. Оцениваем риски. Выбираем конкретные идеи 👀

На рынке ВДО происходит переоценка риска: дефолты Евротранса, Оил Ресурса, Монополии в сумме забрали с рынка более ₽50 млрд. МГКЛ пока в статусе тех.дефолта –вместе с ЦФА это еще 6,5 млрд. Вторичный рынок стрессует:

🔹Балтлиз торгуется с доходностью до 170% (в моменте 8 выпуск), а некоторые выпуски упали до 55% от номинала

🔹везде обсуждают какая пролонгация и дисконты будут при санации Самолёт (это только слухи)

🔹а доходности ОФЗ обновляют максимумы: в моменте 10-летки дают 16,6%, что близко к максимумам конца 2024 года

🔍Надо искать новые идеи и новых героев?

Идём от обратного. С акциями всё понятно – рынок экстремально дёшев и перспективен. Как и последние 10 лет. Долгосрочно иметь долю в хороших компаниях нужно, но из-за высокой волатильности страшновато. Мы пока держим 30% в акциях. Завидую стрессоустойчивости тех, кто покупает с плечами. Облигации – наш любимый инструмент, но и он не лишён риска. Даже высокорейтинговых эмитентов время от времени шатает: за 2025-26 годы из ТОП-25 эмитентов ниже рейтинга АА, котировки более, чем на 10% падали у 15 из 25

У долгосрочных ОФЗ минимальный кредитный риск, но вполне значим процентный: любое изменение даже не КС, а ожиданий изменения КС — в момент приводит в движение котировки. Фонды денежного рынка – никакой волатильности, никакого стресса, доходность на уровне КС минус 0,3%. Мало? Что остаётся? 🤔Поговорим о ЗПИФ?

📘Отличия ЗПИФ от облигаций

На первый взгляд, разница очевидная. В бондах источником выплат является денежный поток от бизнеса, в ЗПИФ – арендный поток. Ликвидность бывает разной: есть неликвидные облигации, есть неликвидные фонды. А есть ликвидные. Основные отличия в нефиксированных доходах ЗПИФ, и разной природе рисков. В ВДО чем выше долг – тем выше риск. ЗПИФ это упакованная доходная недвижимость. Есть актив, договоры, денежный поток. Но есть и зависимость от арендаторов, условий. Зато фонды обеспечены доходной недвижимостью, которая в долгосрочной перспективе защищает от инфляции

Поэтому, закрытые фонды недвижимости могут быть хорошей альтернативой облигациям, а иногда – необходимым инструментом диверсификации. Это не панацея, не таблетка, и не кнопка «бесплатные деньги». Это инструмент диверсификации для квал. инвесторов

⚡️Риски

🔻БПЛА. Тут всё понятно. Такое время

🔻охлаждение экономики, снижение деловой активности (первые признаки снижения ВВП тут👈 а потом помогла дорогая нефть). Это тот риск, который мы несём и в акциях, и в бондах, и в недвижимости, и устраиваясь на работу по найму

🔻концентрация на 1 активе и плюс и минус: для фонда это позволяет не смешивать потоки разных проектов, инвестор четко понимает, что покупает. Хотите диверсификацию – берите разные фонды. Этим риском управлять можно

🔻некоторые фонды с кредитным плечом. Кредит погашается размещением доп.паёв

🔻выплаты не гарантированы, как в облигациях, но определенная предсказуемость в них есть

🔻ЗПИФы для квал.инвесторов. К слову, флоатеры Балтлиза теперь тоже

❗️сегодня биржевые фонды имеют налоговую льготу ЛДВ. Важно следить за изменениями законодательства, мы ждём итоговую редакцию

⛵️Почему пишу про ЗПИФ сейчас?

На выходных был на конференции и смог пообщаться с компанией ⛵️Парус. Специально спрятал бейджик, чтобы не опознали 😀 Понравился прозрачный подход УК, отличный сайт где на часто-задаваемые вопросы отвечают на понятном языке, на примерах рассказывают про налоги. Сейчас доступно 11 биржевых фондов:

🔹7 складских

🔹офисный

🔹торговый

🔹фонд районных ТЦ

🔹фонд фондов🤟

Складские фонды представлены объектами с одним или небольшим числом якорных арендаторов на длительный срок. Чаще всего – это складской комплекс Ozon / WB / Золотое яблоко, или комбо, как в Парус-Красноярск, где сразу 3 арендатора (Ozon, WB, Сберлогистика). Мне нравится фонд районных ТЦ, т.к. я верю в уставших людей Москвы 😀, которые не всегда хотят ехать в центр, а районные ТЦ их полностью устраивают и как место досуга, и для решения конкретных задач и покупок

Фонд МАКС мне нравится тем, что в 1 бумаге вся диверсификация + фонд реинвестирует выплаты, что отражается на приросте стоимости. Это позволяет заработать больше, если рассчитываете на ЛДВ (льготу на долгосрочное владение) ❗️следим за налогами, оставят ли ЛДВ для биржевых ЗПИФов

👍Плюсы

🔹Долгосрочные договоры аренды + индексация (не везде)

🔹Ежемесячные выплаты

🔹Ликвидность: биржевые фонды позволяют выйти досрочно, если планы изменились. «Стаканы» ликвидные, вероятно, есть маркетмейкер

🔹Хорошее раскрытие: подробный и понятный сайт. К каждому фонду есть фин.модель, где можно оценить подход УК и поиграться цифрами 🔢Например, фин.модель Парус-Нино 👈

🔹Честный подход: фонд фондов (Парус-Макс) имеет почти нулевую комиссию за управление, т.к. это пул своих же фондов. Комиссия 0,000045%❗️Комиссия других фондов начисляется по принципу 10 млн + 10%. Фикс ставка – за аудит, раскрытие, отчетность, оценку и пр. Переменная часть – от дохода пайщика как по платежам, так и от прироста при продаже. УК заинтересована в доходе

📊Инвестиционная идея

🔹ежемесячные рентные выплаты 10-15% + их капитализация. По понятным причинам складские объекты дают доходность выше. Пока что

🔹индексация до 8% позволяет постоянно увеличивать рентный доход. Не во всех фондах!

🔹рост стоимости актива за счет инфляции и снижения ключевой ставки. Когда ЦБ перейдёт к однозначному «ключу» (имею ввиду КС ниже 10%), активы, которые дают доходность выше – вырастут в цене

🔹в некоторых выпусках цена в стакане ниже расчетной стоимости пая, на этом тоже можно заработать дополнительно

🐾Выводы

ЗПИФ не заменяет облигации, но может стать хорошим дополнением в портфель. Идея подходит для тех, кто любит стабильный денежный поток, обеспеченный конкретными «тяжелыми» активами.  ЗПИФ позволит диверсифицировать портфель, сделать ставку на ежемесячные выплаты и иметь «инфляционный опцион» — ставку на рост коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе. ЗПИФ не подходит для краткосрочных спекуляций, но может быть интересен вдолгую.

Добавление ЗПИФа изменит характер портфеля: меньше кредитного риска, но есть риск конкретного актива. Мне нравится три фонда, и они принципиально разные. Привел ссылки, чтобы не дублировать диаграммы, на сайте всё понятно

1️⃣Парус-Нижний Новгород

Плюсы: самая высокая доходность, длинный договор, нет кредита

Особенность: концентрация на Ozon, в договоре нет индексации

2️⃣Парус-Макс

Плюсы: фонд фондов = диверсификация и высокая ожидаемая доходность если держать >3 лет и если не нужны текущие платежи

Особенность: фонд не производит выплаты, рост только за счет капитализации

3️⃣Парус Место Встречи

Плюсы: верю в идею, ликвидные активы, диверсификация и по локациям, и по форматам, и по арендаторам

Особенность: фонд с кредитом, который будут погашать новыми выпусками паёв

--

Спасибо, что читаете нас❤

👉 Читайте нас, где удобно: Telegram (или в поиске @mkot_finance), Пульс, Max