rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании БКС Мир инвестиций | Что будет с ценами на недвижимость: взгляд инвестора

Льготная ипотека уходит в прошлое: Минфин сворачивает программу с января. Тем временем на рынке новостроек надулся еще один локальный пузырь: почти 70% сделок заключено под ипотечную ставку, близкую к 0%. Разберемся, чем это может закончиться.  

Ипотека до самой пенсии

Из недавней статистики, выложенной на сайте ЦБ, следует, что рынок ипотеки обновил сразу два сомнительных рекорда: по среднему сроку займов (он вырос до 281 мес. и средней ставке в программах новостроек (упала до 3,7%). И оба — крайне негативный сигнал для рынка жилья.

Срок займа отражает платежеспособность населения: чем сильнее заемщики ограничены в деньгах, тем сильнее им приходится «растягивать баян». Сегодня это 23,4 года в среднем — при среднем возрасте заемщиков 37 лет.

Те, кто берут ипотеку сегодня, по факту достигли возрастного предела. Их выплаты разбиты до 60-летия, и это первый такой случай в истории современной России. Вряд ли банки будут тянуть сроки еще дальше. Ипотеку обычно берут в паре, а пенсионный возраст у женщин — как раз 60 лет.

 Что будет с ценами на недвижимость: взгляд инвестора

О том, что платежеспособный спрос на жилье достиг предела, говорит не только срок ипотеки, но и ряд других факторов. Например, таки показатели, как ПДН (долговая нагрузка) и LTV (размер займа относительно стоимости жилья) — оба они достигли аномальных значений.

Государство уходит с рынка

Размер ставки еще более наглядно показывает, что рынок жилья перенасыщен деньгами и неизбежно будет разворачиваться. За счет льготных ипотечных программ от застройщиков номинальную ставку в новостройках этим летом удалось сбить до 0,1% и в среднем довести до 3,7%.

«Номинальную» — потому что разница между договорной ставкой (те самые 0,1%) и рыночной (от 6%, если брать самые дешевые госпрограммы) целиком ушла в рост стоимости новостроек. По оценкам ЦБ, как минимум на 20%, а в некоторых проектах может доходить до +45%.

Учитывая, что по факту мы не видим ни столь сильного роста цен, ни глубокого падения (в Москве с весны жилье потеряло около 5%), «нулевая» ипотека стала последним заслоном на пути к обвалу рынка. Если бы не она, уже сейчас жилье могло быть на 20% дешевле, чем год назад.

 Что будет с ценами на недвижимость: взгляд инвестора
И вот в такой момент, когда около 70% первички продается по спецпрограммам застройщиков, Минфин объявляет, что прекратит субсидировать стандартную ипотеку. Это ломает всю схему поддержки спроса: реальную разницу в ставках не будет оплачивать ни банк, ни девелопер. Значит, коррекция неизбежна.

Как сильно упадут цены

Реальная рыночная ставка сильно отличается от той, по которой продаются квартиры сегодня. На вторичном рынке, где не работает фактор субсидий и перекрестных комиссий от застройщика в пользу банка сегодня банки берут порядка 9% годовых. 

Далее мы можем рассчитать, сколько должна будет стоить та же самая квартира, которую сегодня люди берут под 3,7%, если доходы заемщика с января не изменятся. Этот позволит оценить потенциал падения цен на новостройки, а за ними — и все современные квартиры (которые годятся для залога).

Что будет с ценами на недвижимость: взгляд инвестора

Расчеты представлены в таблице: взят реальный средний срок, актуальные ставки и три разных стоимости квартиры (5, 10 и 15 млн) для примера. Как мы видим, потенциал снижения соотносится с оценками ЦБ: цены на жилье могут пройти жесткую коррекцию — почти на 40%.

Что делать инвестору

Многие заходили на растущий рынок жилья с целью заработать. Это опять же видно по статистике: летом предложение в аренду подскочило почти на 90%. В основном за счет недавних новостроек. Инвесторы не смогли продать объект и пытаются на нем заработать в аренде.

Еще есть время выйти из недвижимости без потерь или с минимальным дисконтом. 5–6% падения цены за полгода это немного на фоне потенциального убытка до 40%. Цены на жилье инертны, и на коррекцию в любом случае уйдут многие месяцы. 

Наиболее логичный ход сейчас — продать инвестиционную квартиру по рынку или чуть дешевле (нужен агент или оценщик) и переложиться в более спокойные активы. Даже на рынке акций, где волатильность всегда высока, риски сейчас могут быть ниже.

Три основных направления

Средний потенциал роста голубых фишек России, исходя из таргетов БКС на ближайший год, приближается к 30%. Почти весь рынок недооценен, поскольку уже пережил сильную коррекцию. В топе рекомендаций среди прочих на сегодня: 

• Яндекс (Покупать. Цель на год: 3500 руб. / +65%)

• Газпром (Покупать. Цель на год: 260 руб. / +54%)

• Магнит (Покупать. Цель на год: 6900 руб. / +40%)

• МТС (Покупать. Цель на год: 310 руб. / +32%)

• Сбербанк (Покупать. Цель на год: 180 руб. / +31%).

Высокую рублевую доходность также можно получить в инструментах, номинированных в твердой валюте или с привязкой к валюте. Они подстрахуют на случай ослабления рубля. В частности, речь про корпоративные бонды в юанях и замещающие облигации.

• Полюс, выпуск ПБО-02, доходность 4%

• Русал, выпуск БО-05, доходность 3,9%

• Газпром капитал, 3024-1-Ф, доходность 4,2%

• ЛУКОЙЛ, серия 30-27, доходность 5,4%.

Для более консервативного инвестора, который изначально искал в недвижимости замену банковским вкладам, оптимальный выбор — портфель из облигаций. Банки, например, сегодня платят по своим бумагам на 2% больше, чем на депозитах, застройщики — до 13% годовых.

 

★3
22 комментария
Все  так, только ждать надо долго.
avatar
Очередной заказной бред в стиле — все деньги пустить на ФР. Они там как-раз сейчас очень нужны :) 
Хотя — если в долгосрочном плане оценить сохранность средств инвестора — в недвижимости они сохраняться намного лучше и надежнее, чем все вообще можно профукать играми на ФР. 
avatar
Alex Bomber, Люто плюсую. Такое ощущение что государство дало указание загнать деньги инвесторов, по этому я только и слышу про радугу и единорогов.
avatar
ага-ага, яндекс после полного контроля апешечкой должен рвануть.
avatar

Возможно продлят Льготную в декабре ещё на год.
Стройку любят поддерживать!

avatar
SonOfKiyosaki, стройку будут поддерживать восстановлением новых регионов.
avatar
My Shadow, это логично, там можно много и бесконтрольно отмыть много денег.
avatar
SonOfKiyosaki, скорей всего планируют снижать ставку ЦБ со второго полугодия 2023, а до этого момента будет небольшая коррекция в недвижке.
Кроме того, не забывайте, что бюджет ближайших 2 лет дефицитный и выделять триллионы на поддержку банков напрямую не будут — пусть сами перекантуются, через облигации или кредиты.
avatar
Кола и джинсы, не думаю что будут снижать ставку, много занимать нужно, а занимают с большой премией к ключевой, еще ФРС догонит свою ставку до 5%, как бы поднимать не пришлось…
avatar
Попытка у копирайтера БКС хорошая, но не на эту аудиторию продающие тексты постить
avatar
НЕ обманывайте вы людей: не будет такого падения никогда. Только в случае бомбежки Москвы разве что. Просадка (коррекция) — да. Денег сейчас напечатают и нараздают, плюс подьемные беженцам — вот и все падение.  
    Если что и падать будет — так это подмосквовье, откуда побегут в Москву.
    
Феликс Труфакин, А зачем бежать из подмосковья где хаты в 3-4 раза дешевле чем в Москве, при том что ЗП всего процентов на 30 меньше чем в Москве?
В подмосковье очень выгодно жить. Блага цивилизации все есть. Москва рядом и можно туда ездить на работу или учебу. 
А вот продать конуру в Москве по цене дворца в подмосковье, это сейчас самое то, пока не поздно. В перспективе цены на жилье в Москве и Подмосковье будут сближаться. (за счет роста в подмосковье и падения в москве)
avatar
Курц, а не знаю. Подавляющее количесто пытается уехать оттуда при возможности, об этом и цена м2 говорит. Может ездить на работу надоедает. 
Феликс Труфакин, Богатые подмосковцы уезжают в Москву. Бедные москвичи едут в подмосковье. Ну и с регионов тянутся как в Москву так и в подмосковье.
А те кому надоело ездить в Москву на работу, устраиваются в области работать. ЗП за вычетом трат на проезд в Москву, получаются почти такие же. При этом жизнь с подмосковье дешевле. Многие производства из москвы в область переезжают. Дороги в области строят скоростные.
Есть куда развиваться. А куда развиваться Москве? Это её предел. Дальше только чрезмерное уплотнение и непригодность для жизни.


avatar
Все может быть. В общем то жилье нужно остудить государство правильно делает что уходит с этой площадки. Все эти льготы просто рабство на десятилетия. Застройщики берут бешенную маржу. Нужна конкуренция. А у нас жилье дорогое. Просадка в 20% это более правильно. Чем дальнейшее кредитное рабство и надувание пузыря. Так что не нагоняйте паники. Все делают верно. 
дадашов фархад, государство всегда все правильно делает, а главное строго в соответствии с планом
avatar
Почему в расчетах вы не учитываете первый взнос? Чтобы величина падения была максимально устрашающей?
avatar
Вы упускаете тот факт, что себестоимость строительства тоже сильно выросла. Если произойдёт коррекция цен на жилье на 30%, то новых строек будет — 0. Будет достроено то, что в работе и все. Когда начнёт снижаться себес, тогда возобновятся стройки. А много ли чего в России дешевело?
Посмотрите на динамику роста денежной массы. Как вы думаете, такой рост рублей будет способствовать снижению инфляции в стране?
avatar
Хочется сыграть на понижение через фьючерс… но ликвидность во фьючерсах HOME-* просто никакая, по ближнему объем торгов — один контракт за день 
avatar
Andrey Azarov, шортите застройщиков.
avatar
K., Вероятность «неугадать» в случае шорта отдельной компании значительно выше. Еще и волатильность в акциях застройщика будет намного выше. Минус еще и комиссии брокера (а шорт на мой взгляд имеет смысл на полгода) — весьма существенны.

В общем, мне проще ничего не делать при таком раскладе.
avatar
 Ребята путают инвестиционный бетон со спекулятивным.  Вроде специалисты, а так незатейливо видят этот рынок.
 Спекулянтов на этом рынке осталось немного. Остальные инвесторы и сохранители капиталов. 
Инвесторы- среди этой категории на падающем рынке выскочат с убытком на панике процентов 10. Остальные, как и инвесторы фонды будут надеяться пересидеть падение. Сидеть могут годами, ожидая следующего роста. всё как в акциях. 
Сохранители капитала- эти вообще ни когда не выйдут из бетона. Их задача вложить лишнее (для правнуков). Им не нужны деньги как таковые. Куда их девать? И так еле избавились от них вложив в бетон. Многие из них сдают в аренду. Своего рода дивиденды.
Так что наивно ожидать распродаж в такое непростое для вложений денег время, да ещё и на фоне остановки новых проектов строительства.
avatar

теги блога БКС Мир Инвестиций

....все тэги



UPDONW