Блог им. MKrrr

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Совпадение низкого рынка недвижимости, ипотечных ставок, рефинансирования, чуточку удачи и везения… Возможно, это ошибка выжившего, ведь повторив это сейчас – результат будет другим. Но это реальный кейс в недвижимости

В двух частях: первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая про цифры и расчет.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Мы делаем обзоры компанийрынковнедвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами

--

Начало

2018 год. Цены на недвижимости в стагнации с 2014-15, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку и население побежало конвертировать таящие рубли в телевизоры и квартиры. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Вслед за стабилизацией курса рубля, стал нормализовываться и рынок недвижимости. Весь платежеспособный спрос закончился, цены стали снижаться. Объявления на авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру, и спустя пару-тройку месяцев она все еще будет выставлена на продажу, но с чуть меньшей ценой. А потом с еще меньшей.

Именно в это время было принято решение купить небольшую студию: ипотечный платеж с минимальным взносом (~20%) был всего на пару тысяч больше арендных платежей.

Выбор локации

Новые районы были сразу исключены из-за недостаточной социальной и транспортной инфраструктуры, времени до центра города – все это отпугивало. Да и разница была около 30%. В абсолютных цифрах, на окраинах квартиры стоили 2,5-3 млн (100к за квадрат), а поближе к центру около 4 млн.

Прим.: у дальних районов было огромное преимущество в виде цены: 2,5-3 млн за квартиру и возмещение НДФЛ (260) и последующих процентов (390). 1/4 квартиры отбивалась налогами

Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману — м.Фрунзенская.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Район за Обводным каналом привлекал близостью к метро (5-7 минут пешком), к центру города (7-10 минут транспортом). Но у района есть своя история

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Еще в 2011 году это была бесконечная пром.зона. Еще когда-то действовавший Варшавский вокзал, железнодорожные пути – ставили крест на развитии этой территории.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

А если развернуться на 180 градусов и перейти через Обводный канал – впереди самый центр город с уютными улочками, низко-этажной застройкой, и высокой стоимостью квадратного метра.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

С 2013 по 2023 год застройщики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили потрясающую локацию там, где был конкретно промышленный объект. А сейчас там разные (не однотипные) дома комфорт, премиум, и бизнес класса. Новые школы, садики, парковки. Новое всё. Район казался отличной возможностью: близость центра, но без обшарпанных стен, внешней проводки, падающей штукатурки.,

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Но вернемся в 2018 год: район был похож на сплошную стройку, хоть часть домов уже были сданы и вполне обитаемы. А цены не сильно кусались

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Я взял скромную студию с ремонтом за 4 млн. руб. Еще около 150 тысяч вложил в мебель, технику. А в конце концов и положил керамо-гранит на балкон сделал там огромную рулонную штору блэкаут (в Питере все еще белые ночи). На фото уже этого нет.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

Все под ключ мне обошлось в 4,2 млн., но саму квартиру я покупал в ипотеку, а мебель, технику, и частичный ремонт балкона делал за свой счет. Первый взнос составил 20%, т.е. 800 тысяч, и еще 200 я потратил на обстановку.

Другую такую же квартиру я снимал за 25 тысяч + КУ, а идея с ипотекой вышла в 1 млн. инвестиций и 31 тысячу ипотечного платежа. Поначалу я переплачивал по 6 тысяч в месяц и пришлось достать из закромов миллион. Зато, что случилось потом…

Именно тот период и был моментом доступного жилья. Сейчас по версии авито, цена средней студии в том районе выросла в 2-3 раза. А доходы не сказать, что выросли пропорционально.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

По аренде теперь 45 тысяч – нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 50. Много тех, кто делает бизнес на посуточной аренде, т.к. район – самый близкий к центру, из новых домов. И вроде все хорошо: цена выросла, платеж перекрывается арендой. Но на практике все еще лучше.

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче

За следующие годы цены совсем еба****сь, и за 4 млн не всегда можно подобрать комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще остались коммунальные квартиры)

---

В следующей части расскажем экономику, посчитаем эффективность рефинансирования, денежные потоки, ROE, и оценим, на сколько плохи инвестиции в недвижимость и сколько квартир вы экономите, не ввязываясь в ипотеку 😅

--

Спасибо, что читаете нас❤

Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!

💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче
★9
72 комментария
ну сейчас то уже поздно?
avatar
AlexW3, Сейчас государство помогло нуждающимся льготной ипотекой, да так что жильё стало недоступным как никогда Такого роста цен уже не будет в процентном отношении. Только на обесценивании рубля. 
всё, кто купили квартиру стали богаче на стоимость квартиры, в теории)
avatar
dividends, yeah!, рост стоимости перекрыл проценты в разы… + сэкономил на аренде
Кот.Финанс, хорошее время было. сейчас если даже льготную берёшь то сразу больше чем аренда. Да и на первоначальный взнос тоже можно было несколько лет арендовать :-)

Но хреново даже не это, а другая тема — все новое и более-менее (условно) доступное теперь строится в самой жопе.

avatar
Сиделец,

Разве по льготке платеж выше аренды? Тогда вообще нет смысла (((

что и от кого прячут «таящие рубли»?
Может, они — таЮщие, т.е. уменьшающиеся?
avatar
Eugene Bright,

Они таят риски девальвации. Ща корректировку спасибо, отправим автора на курсы русского языка

Кот.Финанс, а автор не ты?
avatar
igotosochi,

Парень из нашей тусовки

Кот.Финанс, сколько вас таких?
avatar
igotosochi,

24 личности Билли миллигана

 Ну если бы ты просто купил бакс в 2011 году, то получил бы +200%. 200% роста на квартиры это просто переоценка рубля.  Остальное это пампинг льготной ипотекой и еще небольшая часть — рост реальных доходов населения, наблюдавшийся до 2014 года. 
Иван-дурак,

Тут еще магия в низких вложениях и большом кредитном плече

Кот.Финанс, это свидетели швитого бакса, их даже старухи со вкладами имеют на раз два, а они продолжают бегать и считать потенциальные прибыли. Вот если бы в 2011 вложил бы! Пипец просто, ты мог еще школьником быть в 2011 без денег, сделал под 400% с 2018, но вот зато если бы вложил в 2011 этот миллион в бакс, то огого! Аж целых 200%!
Свидетели швитого бакса просто необучаемые.
avatar
Mathman, Ты автору скажи что он школьник еще был в 2011. Ведь я 2011 из его поста взял))) Че ха чушь ты нанес тут)))
Иван-дурак, где ты тут увидел про 2011 год, дурачок?
avatar
Иван-дурак, а баксы в S&P500                                       ?
Маркиз Лафайет,

Snp на пятнадцатилетке никто не переборет. Но других таких примеров развитых рынков нет

Маркиз Лафайет, не, в Nvideo 
avatar
Иван-дурак, так он вложил в 2018 миллион с ипотечным плечом и у него поболее 200% то будет. Считать то умеешь, умник?
avatar
Иван-дурак, а если бы биткоин купил б)
avatar
Примерно как у меня. Я не сдаю. Для себя как бы. Но в будующем уйдет в аренду. По крайне мере это лучше чем платить в пенсионный фонд. И не дожить до пенсии.
дадашов фархад,

Согласен. Инвестиция вдолгую и без маржин коллов

Забыли указать полную стоимость квартиры с учетом процентов по кредиту
avatar
Павел, полная стоимость — фикция, тк размазана во времени.
avatar
Павел,

Сейчас если ее продать и посчитать уплаченные проценты и вычест что платил бы по аренде - вложения минимум утроились

Кот.Финанс, ну вы цифры то озвучьте, а то продавать сейчас по хотелкам с avito — не один год можно, за это время деньги на депозитах x1.5 сделают…
avatar
My Shadow,

О цифре продажи по объявлениям можно спорить. Вы же если захотите - не поверите что с диасконтов 5-7% можно легко продать

В цифры по аренде в следующем выпуске

Кот.Финанс, да да, success stories сейчас очень нужны рынку недвижимости))
avatar
My Shadow,

Предвкушая десятилетний флет?

Кот.Финанс, не знаю, но повторных эскроу или массовых льготных ипотек вряд ли подвезут, а без этих событий картина топика могла быть сильно другой…
avatar
My Shadow,

Но ведь выросли цену и на вторичку

Сейчас могут печатный станок включить и через 10 лет тоже кто то будет говорить, что без станка было бы иначе. Кто знает?

Кот.Финанс, ну конечно цены на вторичку растут если растет первичка, раньше первичка много лет дешевле вторички была.

недвига — кредитный продукт, а при работающем печатном станке — ипотека будет не доступна, банки же не благотворители, они уже ставки задрали.
avatar
Кот.Финанс, к сожалению, дисконта 5-7% сейчас мало покупателям. Ещё в прошлом году уходили и по средним ценам легко. Сейчас продать с таким дисконтом — большая удача.
avatar
Олег,

По данным агентства этажи средний дисконт 5,7% на вторичке

Кот.Финанс, это агенты столько сбивают при условии, что заплатите им ещё 3%. Попробуйте сейчас выставить ради интереса или эксперимента, возможно будете удивлены.
avatar
Кот.Финанс, есть только одна проблема — никто не купит))
avatar
Павел,

Реально нет смысла продавать из-за низкой ставки

А сейчас там разные (не однотипные) дома
На фото как раз одинаковые курятники, окрашенные в разные цвета.

Кстати, это какая-то риэлторская профдеформация рассказывать про съем вида «25к + КУ». Я не знаю ни одного, кто снимал бы по таким условиям. Счетчики — да, на съемщике, коммуналка же — на собственнике. 
avatar
BobbyKotick,

80% рынка с ку

BobbyKotick, в СПБ почти всегда так
avatar

Выгодно вложились)

avatar
chastnyjinvestor,

Кто ж знал? Так стоило 5 купить

Прим.: у дальних районов было огромное преимущество в виде цены: 2,5-3 млн за квартиру и возмещение НДФЛ (260) и последующих процентов (390). 1/4 квартиры отбивалась налогами

А с ближними что случилось? Так же можно использовать вычеты. Или что вы имели ввиду этим абзацем?
avatar
Tem6lch,

Сори, мысль не закончил: меньше цена - а вычет одинаковый

при цене 2-3 млн государство возмещает больше

5-6 - в деньгах то же, в % меньше

Нагибатор Рынка,

Кстати да, потом же его кейс будем разбирать как он купит. Он молодец

Нагибатор Рынка,

Фотки с Гугла, сейчас там еще лучше

Все верно, галактика и уалактиуа про

Инвесторы с большой дороги, чему вы все радуетесь?
Ну купил я автомобиль дёшево несколько лет назад… но что значит дёшево? Мне тогда цена казалась высокой, но оправданной, т.е. товар стоил тех денег, которые за него просили. Получается «дёшево» — это именно в сравнении с текущими ценами. Так чего ж ты радуешься?

Тому, что у тебя инфляция в стране большая?!
Тому, что надо бежать в 2 раза быстрее, чтобы просто оставаться на месте?
Тому, что цена не формируется балансом спроса и предложения (67% не продано)?
Тому, что банки имеют всех в Ж\К(Т)?!
Тому, что деньги сохранил?! Да нет, ты же их и обесценил, если все у кого есть деньги кинутся покупать мой товар, я только скажу им спасибо и накручу в 4 раза ценник!

Больше скажу… никто не знает сколько должно стоить жильё. Та абстрактная величина, которую рисует Авито не является показателем. Сегодня они нарисуют 10млн и напишут «хорошая цена», а завтра нарисуют 5млн и напишут «отличная цена». Рынком правят спекулянты. Куча паразитов на теле трудового народа, которые возят своих детей по заграницам за ваш счёт… за ваш счёт!!! 
Может создаться впечатление, что у меня подгорает, но это не так, мне хватает того жилья где я живу. Я вообще не воспринимаю его как актив, мне пофиг на его цену совсем. С ковида не открывал раздел недвижимость на Авито, а накануне глянул… Нормальные дома подорожали в 2 раза, некоторые объявления я ещё по 2019му узнаю в картинках. Были ещё бабушкины дома из под трупов, которые продавали как землю с коммуникациями, где дом планировалось сносить и строить новый… они теперь стоят как нормальные дома в 2019. То есть что произошло: труха стала стоить как вещь, а вещь подорожала вдвое. 
Я поясняю: у людей забрали самое ценное таким инфляционным манёвром — это время. Если цены не вернутся, то уйдут годы для того, чтобы доходы догнали эти ценники, и товар перестал выглядеть сверхдорогим. Эти годы вам никто не вернёт!!! А те виртуальные миллионы не принесут вам счастья!!! В мире всё взаимосвязано, и счастье одних людей — это горе для других. Вспомните народную мудрость:
на чужом несчастье счастья не построишь

ПС: автор, я риторически обращался, не воспринимайте на свой счёт!
По аренде теперь 45 тысяч – нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 50.

Ты больше соседей слушай. Они и не такое расскажут. Нафига мне иметь дело с частником за 50, когда студия в 24м2 в апарт-отеле чуть дальше напротив Бухарестской 43к/мес при сроке 7мес+?

И да, сам там снимал (правда, на краткосрок) — вполне норм апарты.

Про то, что за 50 проще снимать в Мск, где и работы больше, и зп выше — вообще молчу.

Да, бывают те, кому везёт, и находятся съемщики, которым горит. Но 1) их на всех не хватит и 2) это краткосрочная история максимум на квартал.
Андрей Петров, подскажите адрес апарт-отеля.

Курортный сбор платили? С 1 апреля он 100 руб в сутки с человека.
avatar
а сколько тогда в этом ЖК двушки стоили?
avatar
Сиделец,

Заметно дороже. Около 6-7

На самом деле, автор этого кейса богаче не стал. Потому что:
1) квартира не продана, а значит прибыль — бумажная. Этим можно было бы пренебречь, если бы квартиры продавались так же легко, как в 20-21 годах. Сейчас же, продать квартиру можно только с существенным дисконтом к рынку (если только это не уникальная локация. В нашем случае — нет).
2) выросла цена не конкретной квартиры — вырос рынок жилой недвижимости в целом. При продаже «на руки» получится получить ниже средней в этом и соседних ЖК процентов на 10% — и это в лучшем случае (те, кто готов брать сейчас, сходу предлагают -20-25% к цене). А новые? +20% к цене вторички. Получается, что если нужно выйти в кэш — уже не так интересно, если нужно переложиться в другую недвигу — сложно по времени (в нынешних реалиях), дельта выросла, если накоплений нет — в ипотеку — тоже.
3) можно сдать — примерно 4% годовых от текущей цены, что неплохо во времена низких ставок, но абсолютно не интересно сейчас
avatar
Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману — м.Фрунзенская.

Серьезно??? Я вот честно думал, что все, что вокруг Московского проспекта, чертовски дорого стоит)) Я не мониторил конечно тогда рынок недвиги, но какой-то стериотип сложился по слухам)
avatar
Tem6lch, да, там всегда на первый взгляд (по сравнению с другими районами) оверпрайс. Но там в когда так было, и спрос всегда есть, а значит — норм.
avatar
в рублях «зарабатывать» на недвижимости — много ума не нужно… но это считается «заработком» только среди россиян (менее 2% населения планеты)


с 2017 года питерская вторичка заметно упала в настоящих деньгах — bytopic.ru/chart.aspx?a=real_spb



следовательно, инвестиция в квартиру принесла убыток, если квартира не сдавалась в аренду
avatar
GOLD,

Оки. Вложения на входе 1 млн при курсе 60, это чуть больше 15к

Сейчас квартира стоит 9 минус 3 млн долга, итого 5 млн . Даже при курсе 100, получается х3

Кот.Финанс, с кредитным плечом игры веселые. у вас было 5е плечо, в 20м году много куда можно было с 5м плечом вложить и 3х получить. но с недвижкой, почему-то риски не считают.
avatar
R🐼G,

Да , но банки не меняют ставки риска как брокеры

Кот.Финанс, если решите продать квартиру в этом доме и купить здесь же двушку — Вам придется заплатить дельту х3 от цены в 18 году. Вы (мы все) точно стали богаче?
avatar
Олег,

Автор купит по льготной ставке а эту студию не продаст и просто ставит на ее денежный поток

Кот.Финанс, автор тоже делает ставку на то, что арендная ставка должна подрасти с учетом уменьшения количества сделок купли/продажи жилья (как нового, так и вторичного)?
avatar
Ничего ты не купил. Это сраная реклама телеги
avatar
Big Ben,

Инфа сотка? Слово свое ставишь?

Кот.Финанс, если в конце поста ссылка на телегу, то все что написано — бред собачий и фантазии.
avatar
Big Ben,

Свое слово ставишь что это фантазии?

Давайте разберёмся с прибылью и как ее считать?

Прибыль это фиксированная величина минус расходы( поэтому нужно бы зафиксировать) тоже пару постов писал про свои кейсы пока это фантазии автора. А теперь самое главное ок ты зафиксил эту прибыль, заплатил налоги, кредиты и встает вопрос как снова делать деньги, когда вокруг все подорожало. Я тоже задавался этим вопросом со своей, поэтому не стал пока продавать! Ну в целом поздравляю красава.

avatar
Inspektor,

Налогов нет, пять лет прошло.

Продавать квартиру только чтобы показать в Интернете - вот зафиксировал, ну такое

я ж не агитирую ни за что ))


теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн