Блог компании БКС Мир инвестиций | Рынок недвижимости в 2024 г. Прогнозы и сценарии

О трендах в недвижимости пишут много, причем прямо противоположных вещей. Одни говорят, что рынок снова растет, другие считают, что он посыпался и будет падать дальше. Разберемся, где правда и что делать инвестору.

Что происходит с рынком

Официальные данные по ценам и сделкам дают Росстат и Росреестр, но оба делают это с запаздыванием на несколько месяцев. По ситуации на середину декабря есть данные за октябрь, и они в целом нейтральные.

Росреестр отчитался о росте числа завершенных сделок за месяц на 0,9%, или почти в 1,5 раза больше относительно октября предыдущего года. Но рост происходит за счет продаж, совершенных еще летом, и по ставкам минувшей весны.

Росстат дает данные не ранее III квартала (до конца сентября), и в них тоже зафиксирован рост. В среднем по стране — на 4% в новостройках и на 2,3% во вторичном сегменте, в среднем по Москве — на 7,3% в новостройках и на 3% во «вторичке».

Но и тут есть нюанс. В столице цены в новостройках растут после глубокого падения в начале года: с 375 тыс. до 293 тыс. за метр (-22%). Застройщики откатили цены до уровня «вторички» и теперь корректируют отставание.




Как дорожает недвижимость

Вневедомственные провайдеры, например Сбер, который ведет собственную статистику сделок, дают более сложную картину. В ноябре был очередной рекорд цен: 145,9 тыс. за метр (+2,2%) в новостройках и 101,7 тыс. (+1,3%) во «вторичке».

В столице, по крайней мере в проектах, где партнером выступает Сбер, тоже все красочно: 291,7 тыс. за метр (+1,7% в ноябре) в новостройках и 275,3 (+1,5%) во вторичном сегменте. Снижение было в I квартале, но по большей части оно уже отбито.

Индекс цен от IRN, старейший на рынке, дает схожую картину: рынок снижался три квартала до начала 2023 г., но затем возобновил рост и сейчас продолжает двигаться в сторону абсолютных максимумов.


 

Прогнозы и сценарии

Цены на недвижимость держат растущий тренд и в первичном сегменте, который имеет поддержку со стороны субсидий и низких ставок, и во вторичном, где поддержки со стороны государства нет, а ставки запретительные.

В пользу роста играют или могут играть:

— Рост денежной массы и инфляционные ожидания населения.
— Рост доходов людей в сферах, связанных с ВПК и обороной.
— Догоняющий вал отложенных сделок перед повышением ставок.

В пользу падения цен на недвижимость играют:

— Двузначные ипотечные ставки и рост первого взноса.
— Высокая закредитованность населения и застройщиков.
— Растущий разрыв между доходами граждан и ценами.

Можно сделать вывод, что растущий тренд на рынке неустойчив. Для продолжения роста необходимы новые факторы, например, новый виток инфляции либо физический дефицит жилья.

Оба фактора — маловероятные. При текущей ставке ЦБ разгон инфляции и глубокая девальвация почти невозможны. На рынке избыток жилья: объем построенного фонда покрывает почти 5 лет непрерывных продаж.

Поэтому базовый сценарий — это контролируемое властями снижение цен на жилье. Второй наиболее вероятный сценарий — это стагнация цен и колебания возле текущих уровней. И лишь на третьем месте продолжение роста.

Как инвестировать в недвижимость

Самое очевидное решение — снижать долю бетона в своем портфеле и докупать активы, которые могут приносить двузначную доходность даже на текущем непростом рынке: акции, облигации, валютные инструменты.

Если недвижимости в портфеле нет, но ваши цели при этом долгосрочные (не на один год), то можно сделать ставку на активы, которые лишь косвенно связаны с рынком жилья и не зависят от динамики цены метра.

1. Ипотечные облигации

Наименее рискованный вариант: доходы (купоны) по таким бумагам, как и тело долга, обеспечены закладными на недвижимость, поэтому инвестор защищен от дефолта с помощью залога.

Доходность по этим инструментам невысока. Обычно ниже, чем в ОФЗ. Но для инвесторов, которые ценят реальные активы и не верят в номинальные обязательства, ипотечные облигации — это солидный выбор. Несколько примеров:

• ВТБ БО-001З-16 (агент Дом.РФ), 7 лет 11 мес., доходность — 10,4%
• Сбер БО-001Р-20 (агент Дом.РФ), 8 лет 6 мес., доходность — 9,9%
• ВТБ выпуск 009 (агент Дом.РФ), 5 лет 3 мес., доходность — 13,6%

2. Облигации застройщиков

Это, наоборот, один из наиболее рискованных сегментов облигаций. Как правило, они не имеют залога, хотя и выпущены строительными компаниями, которые, в свою очередь, держат крупные портфели жилой недвижимости.

Главная идея покупки строительных облигаций в том, что сейчас они на локальном дне: высокая ставка снижает маржу для бизнеса. В итоге можно зафиксировать привлекательную доходность на месяцы и годы вперед. Например:

• ЛСР 001Р-07, 2 года 8 мес., доходность — 16,6%
• Сэтл 002Р-01, 1 год 8 мес., доходность — 16,5%
• Брусника 002Р-01, 1 год 5 мес., доходность — 16,6%

3. Акции застройщиков

Они тоже серьезно просели на фоне жесткой политики ЦБ. И по причине дорогой ипотеки, и по причине растущей стоимости финансирования. Но в течение года обстановка обещает разрядиться, а цены на акции низкие уже сейчас.

Таргеты и рекомендации БКС:

• ПИК (Покупать. Цель на год: 1200 руб. / +78%)
• Эталон (Покупать. Цель на год: 130 руб. / +76%)
• Самолет (Покупать. Цель на год: 5200 руб. / +35%)

*Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией