Блог им. MKrrr

Как обманывают застройщики?

Немного статистики рынка и кричащие баннеры о скидках на переоцененные квартиры. Купи меня, купи! Торопитесь! Предложение ограничено!

Честно искал правообладателя на фотку с котиком, но не нашел

Авторство фотографии с котиком честно искал, но не нашел. 

В условиях вечно-растущей недвижимости, строительство начинает казаться лучшим бизнесом на планете. Есть много аналитических обзоров доступности жилья. Что в США и Европе на 1 жителя приходится 70 м2 качественного жилья, а в России только 20. Получается, что предела рынка нет!

Как обманывают застройщики?

Льготная ипотека создает рынок в вакууме, когда спрос регулируется только ставкой. Убить вторичный рынок? – легко: ключевая 15%, ипотечная от 17%. Сделать переток на первичный рынок еще проще – льготная ставка 8%.

Налетай!

Торопись!

Покупай!

Живопись!

Как обманывают застройщики?

Вы можете быть спонсором статей, или целой рубрики. За сотрудничеством - сюда.

***

Но оказывается, строители тоже плачут. Рост цен, сверхобъемы строительства последних лет – вымывают спрос. Делая покупку квартиры, покупатель обременен долгом на 20-30 лет вперед. Одна надежда – на инфляцию, которая лет через 10 размоет долг и платеж. Но это когда будет? А продавать надо сейчас!

Оказывается, в России накопилось огромное количество нераспроданного жилья. ДОМРФ публикует статистику, в которой показывает долю нераспроданного жилья. В том числе уже построенного.

Как обманывают застройщики?

Диаграмма выше начинается с 2023 года. Интересно, есть ли более ранние нераспроданные предложения?

За пару минут нашел интересный объект FAMILIA в Петербурге, который построен в 2022 году, состоит из 555 квартир, из которых 81 квартира еще в продаже.

Как обманывают застройщики?

Аналогичную статистику показывает компания LEGANDA в своем годовом отчете: объем жилья в экспозиции – растет. Как и растет объем предложения. По данным bnMAP количество квартир в экспозиции выросло на 20% и составило 40,2 тыс. квартир, а квадратные метры жилья — на 25% до 2,1 млн м2

Как обманывают застройщики?

Последние годы, покупатели вынуждены смотреть только на платеж: какая разница, сколько стоит квартира, если в этом доме за 70 метров надо платить 80 тысяч рублей в месяце, а в другом, хоть цена и ниже – 130 тысяч?

Разница между ставкой вторичного рынка и льготной недвижимости появилась в 2020 году и лишь расширялась, надувая пузырь. Сейчас ЦБ говорит, что строгая денежно-кредитная политика надолго. А с ней надолго и высокие ставки по ипотеке.

Пссс: но если ты все еще хочешь купить квартиру – бери льготную

это читается между строк, и не является моим призывом к действию.

Как обманывают застройщики?

В условиях, когда спрос вымывается, а предложение растет; когда остаются непроданными даже уже построенные квартиры – в бой вступают маркетологи.

Как обманывают застройщики?

Специально мною замазаны логотипы и названия. Мы здесь не для того, чтобы показывать на кого-то пальцем. Наша задача – показать, в чем подвох.

Скидки на квартиры

Как обманывают застройщики?

Это самый простой шаг, и он уже почти не вызывает реакции целевого покупателя. В России привыкли, что даже перед Черной пятницей цены сначала поднимут, а потом сделают скидку.

Как обманывают застройщики?

Если раньше «в моей молодости» застройщики на баннерах писали «квартиры от 1,5 млн рублей», и при звонке ты понимал, что все равно надо 2 млн. То сейчас там, где на баннере твердая цифра – это скидка. И попробуй угадай, сколько скидка на интересную тебе студию. Может 1,5 млн – это скидка на 200-метровый пентхаус? Конечно, ты его купишь. Но не сейчас.

Беспроцентная рассрочка

Как обманывают застройщики?

Мы привыкли, что кредит – это платно, а рассрочка – это бесплатно. Может ошибочно, может нет: я не знаю историю происхождения слова. Но фраза «беспроцентная рассрочка» лукавит: от базовой цены действительно удорожания нет. Но если вы скажите промо слово «наличные», или «ипотека», то базовая цена похудеет на 7-15%. Вот и получается, что плата за беспроцентную рассрочку вшита в базовую цену.

Как обманывают застройщики?

Иногда действительно попадаются честные программы рассрочки, но чаще всего они на ультра-короткий срок (полгода, например, пока продаете старую квартиру) и на неликвидные варианты (квартиры с видом на стену или шоссе, более 100 метров площади, и т.д.)

Бесплатная ипотека

Как обманывают застройщики?

Математически, это должно быть разновидностью беспроцентной рассрочки, но иногда застройщики решают, что фраза «ставка 0,01%» лучше продает. ЦБ еще летом запретил субсидируемую ипотеку, когда застройщик продает за 300 тысяч то, что не стоит и 100, но под мизерную ставку.

Поэтому такой баннер на грани фола, но в реальности это ограниченный срок такой ставки (например, первые 2 года, а потом или льготная, или семейная, или IT).

Ипотека выгоднее аренды

Как обманывают застройщики?

Вообще, тянет на кликбейтный заголовок. Звучит интересно, но не правдоподобно. Сразу понятно, что есть подвох, но ради достоверной публикации статьи – решил проверить. По началу, надеялся отделаться легкой кровью – написать в чат, но это оказалась уловка. Мой номер просто слили, и, забегая вперед, потом я получил еще около 10 звонков за неделю от совершенно разных людей. Такой вечный, дешевый лидогенератор.

Как обманывают застройщики?

Суть я все таки выяснил: платишь первый взнос 50%, берешь льготную ипотеку, и ипотечный платеж выгоднее, чем аренда! Все просто!

Серьезно? Катайся на Майбах дешевле, чем на метро. Просто принеси 95% стоимости машины, а по остальным 5% твой платеж по кредиту на 130 лет будет меньше, чем стоимость абонемента на метро! Ну как, возьмете меня в PR отдел вашего застройщика?

А вот конкретно это – пиздёж:

Как обманывают застройщики?

--

Подписывайтесь на мой канал Кот.Финанс: мы развеиваем мифы о недвижимости, разбираем компании для инвестиций, и пишем просто о сложном.

★7
45 комментариев
Aprova3, вы показываете дальневосточную ипотеку. а льготная до определенной суммы доступна всем в большинстве регионов
avatar
Купи квартиру – получи бейсболку в подарок 


avatar
ves2010, абонемент на бейсболки. за 30 лет ипотеки много понадобится. и волосы порядеют (во всяком случае, у меня)
avatar
il_dottore, супер комбо получится
avatar
il_dottore, =)))
avatar
и какой  миф  развеялся? рынок недвижимости тоже бывает неэффективен. москвичи ни как не поймут,  что в регионах совсем другая жизнь  на рынках недвиги. дисбаланс между строительством в мск и регионами только увеличился за последние годы. есть областные города в которых по несколько лет нет ввода нового жилья в центральных районах, например
avatar
Раман Нитаев,

Мне кажется, рынок как раз очень эффективен. Вторичка будет просыхать под тяжестью ставок, первичка расти под эффектом субсидий

avatar
Раман Нитаев, всё это объясняется просто. Построить дом в Москве стоит немногим дороже, чем построить в провинции. Но стоить он при этом будет в 3 раза дороже. Так где больше маржа девелоперов?
avatar
John Wayne, там не девелоперов маржа. а кого то другого
avatar
Кот.Финанс, а кого?
avatar
John Wayne, кого не принято называть. в отчетности строительных компаний нет таких прибылей
avatar
Раман Нитаев, Значит нет спроса, люди не хотят квартиру в провинции, люди хотят квартиру в Москве ну или на крайний случай в подмосковье.
avatar
Alexander, вопрос всегда лишь в цене
avatar
Aprova3, соглашусь. не понятно, чем возраст не угодил. молодежь туда зазывают для чего?
avatar
Картинки и статья хорошая, мне понравилось. Не стоит обращать внимание на понабежавших в комментарии застройщиков и риэлторов — у них дела не очень заняться нечем вот и строчат комментарии, что картинок много, тут как раз в картинках вся суть.
avatar
Alexander, спасибо за поддержку!
avatar
Aprova3, Это «сарказм» интересно сколько желающих получили гектар)))
avatar
Взял в прошлом году льготную ипотеку, доволен как слон
avatar

теги блога Кот.Финанс

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн