Инвестируем в недвижимость на стадии котлована?

В качестве сравнения эффективности вложений в квартиры на стадии строительства для инвестора можно взять Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «Арсагера — Жилищное строительство» под управлением Управляющей компании «Арсагера».

Инвестиционная идея фонда заключается в том, что средства вкладываются в наиболее перспективные объекты строящейся жилой недвижимости (квартиры) надежных застройщиков. На ранних стадиях квартиры стоят дешевле, а по мере завершения стройки их цена доходит до уровня готового жилья. По окончании строительства квартиры продаются, и инвестиционный цикл повторяется.

Таким образом, фонд отражает распространенную идею покупки квартир на стадии «котлована» и продажу ее, после ввода дома в эксплуатацию на длительном горизонте. Фонд имеет неплохую историю деятельности (начиная с 2005 года), и таким образом демонстрирует условный агрегированный показатель эффективности подобных инвестиций.




Что же получается?

Если сравнивать исторические данные данного фонда с данными индексов MCFTR (индекс акций полной доходности), RUABITR (индекс облигаций полной доходности), RGBITR (индекс государственных облигаций полной доходности), то окажется, что он стабильно проигрывает примерно 3% годовых к ожидаемой доходности каждому из этих индексов (примерно такая же величина вознаграждений на инфраструктуру фонда — УК, СПЕЦДЕП, СПЕЦРЕГ, АУДИТОР, ОЦЕНЩИК).

Чтобы было понятно не только профессионалам, можно сказать что на 10 летнем промежутке — это примерно минус 30% к доходности вложений в указанные индексы (индексные фонды).

Коэффициент Шарпа фонда примерно в 2 раза хуже по сравнению с облигациями и равен шарпу индекса акций.

Получается, что картина инвестиций в недвижимость на стадии строительства зачастую хуже инвестиций на фондовом рынке. Особенно это проявилось после кризиса 2008 года.

Кстати, итог закономерный, в том смысле, что рост числа застройщиков (конкуренции), количество вводимого жилья и т.п. не могли не изменить ситуацию к худшему для инвесторов, но к лучшему для потребителей.