SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. JediMik
Недвига принесла за 5 лет 40%, а ведь кто-то в ипотеку брал
- 24 мая 2020, 11:17
- |
Недвижимость с 2015 года принесла инвестору 14%, а с учётом 5% годовых от арендатора — 39%.
Я считаю, что это мало, учитывая, что это неликвид, риски, налоги… На самом деле, ипотека касается менее 10% взрослого населения России. А доля ипотечной задолжности в ВВП сейчас около 7,4%. Сам я снимаю, поэтому вижу плюсы в этом, но допускаю, что обладание своим жильем приносит уверенность и радость, но это очередная иллюзия.
Если у человека есть деньги ипотеку, то он может снимать аналогичное жильё в том же месте, а разницу класть в банк и это будет лучше. (кстати, с 2015-2020 вклад в банке принес больше, чем рост индекса ММВБ). Люди понимают, что не могут себе позволить недвижимость и это адекватно, но сакрализация квадратных метров — это уровень финансовой грамотности.
Мой взгляд: условия по ипотеке стали лучше в абсолютных величинах. Относительно безработицы, роста зарплат и зарождающегося тренда на мобильность трудовых ресурсов — ипотечному кредитованию просто не на чем расти.
«Мир в экономике» в Telegram https://t.me/Pomeschenko
Я считаю, что это мало, учитывая, что это неликвид, риски, налоги… На самом деле, ипотека касается менее 10% взрослого населения России. А доля ипотечной задолжности в ВВП сейчас около 7,4%. Сам я снимаю, поэтому вижу плюсы в этом, но допускаю, что обладание своим жильем приносит уверенность и радость, но это очередная иллюзия.
Если у человека есть деньги ипотеку, то он может снимать аналогичное жильё в том же месте, а разницу класть в банк и это будет лучше. (кстати, с 2015-2020 вклад в банке принес больше, чем рост индекса ММВБ). Люди понимают, что не могут себе позволить недвижимость и это адекватно, но сакрализация квадратных метров — это уровень финансовой грамотности.
Мой взгляд: условия по ипотеке стали лучше в абсолютных величинах. Относительно безработицы, роста зарплат и зарождающегося тренда на мобильность трудовых ресурсов — ипотечному кредитованию просто не на чем расти.
«Мир в экономике» в Telegram https://t.me/Pomeschenko
теги блога Николай Помещенко
- BBBY
- Bed Bath & Beyond
- commodities
- S&P500
- stock
- tesla
- Акрон
- акции
- акции США
- альфа банк
- альфа директ
- Альфа-Директ
- американские акции
- американский рынок
- биржа
- Биржа "Санкт-Петербург"
- биржа санкт-петербург
- Биржа СПБ
- бихевиоризм
- Брокер
- брокеры
- будущее
- бюджет
- валюта
- видео
- визуализация
- вклад
- внешняя торговля
- вопрос
- второй эшелон
- Газпром
- государство
- данные
- деньги
- депозит
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- Евросибэнерго
- застройщики
- знания
- идеи
- идея
- импорт
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инвестор
- инсайд
- Инфографика
- ипотека
- иркутскэнерго
- исследование
- история
- капитализация
- Китай
- кредит
- кризис
- ликбез
- ЛСР
- манипуляции
- мировая торговля
- мировая экономика
- ММВБ
- мобильный пост
- Мой портфель
- московская биржа
- наблюдение
- недвижимость
- неликвид
- нефть
- Облигации
- опрос
- офз
- оффтоп
- Пик
- поведение
- поведенческая экономика
- портфель
- психология
- рейтинг
- Риски
- Роснефть
- Россия
- рубль
- Санкт-Петербургская биржа
- сбербанк
- социализм
- СПБ биржа
- статистика
- сша
- трейдинг
- учебник
- форекс
- ЦБ
- шорт
- экономика
- экономика России
- эксперимент
- экспорт
- Экспорт России
надо смотреть не индекс ммвб а индекс полной доходности в котором учитываются дивиденды
зайдите даже на помоечный циан и сравните аренду к стоимости жилья (хотя там цены не рыночные)
Но средний срок ипотеки сегодня 18 лет, так что это история в жизнь :)
А я не проф трейдер и не разбираюсь в недвиге. и большинство такие же: просто вбросили деньги в то, что кажется лучше всего и занимаются своими делами.
понимаете? не все хотят тратить время на управление капиталом, не интересно это. Но сберегать надо всем
А при чем тут 25 лет?
Ситуация, когда людям с зарплатой 50-100 долларов массово и бесплатно раздают жилье, построенное при СССР, уже не повторится.
Поэтому те цены на недвижимость вы уже не увидите никогда.
Можете мечтать и фантазировать и дальше, это право у вас никто не отнимет.
И тут ещё разовый фактор — рост цен год назад из-за смены модели рынка на более капиталоемкую.
Ну и амортизация ремонта, простои, тоже там все сложно (
Там, где я снимаю просто нет нового жилья эконом класса, строят только бизнес.
Сейчас так: чем тебе сложнее, тем кабальнее договор. Если тебе так себе сложно (и ты пришел в банк просить деньги) — вот тебе кредит. Если совсем все сложно (и ты пришел в банк)-вот тебе дружок ипотека. Будешь работать на нас. Мы же тебе помогли.
Надо пытаться все-таки брать кредит. НО НЕ ИПОТЕКУ.
Кто кого обманет еще вопрос. Пример: реальный гл. бухгалтер (на минуточку!!) на днях говорит: Так это что у меня дочь за 2 года (будучи в ипотеке) так и будет банку платить.
А все такие…? а что такое…? а она: ну смотрите: за 2 г. банку выплачено 244 тр. в виде %, а своих 32 тр… это вообще что ?
По всей видимости планомерный обман банка уже идет…
Вы гляньте хоть на один график платежей — там постепенно из года в год доля процентов в ежемесячном платеже уменьшается и в последние годы ипотеки ежемесячный платеж почти полностью идет на погашение кредита.
Ваш главбух — типичная недалекая баба без аналитических способностей.
таких баб 95%, баб в РФ, которые в ипотеке. и их жаль. все риски их.
дефолты, инфляция, пандемии, кризисы-это все их проблемы.
можно переехать туда где есть работа
можно переехать за один день
можно договориться о снижении аренды или отсрочке платежа одним звонком и так далее
При аннуитетном платеже сумма платежа всю дорогу одна и та же. Проценты платятся от оставшейся суммы, и не берутся «все сначала». Никто не мешает погашать тело кредита в бОльшем размере, чем это прописано в платеже, тогда процент будет уменьшаться. С вас 500 рублей за обучение.
И к слову нет лучшего друга для рублевого ипотечника, чем инфляция (это не враг, как вы там выше сказали, не подумав). Через 10 лет платежи дисконтируются раза в два минимум.
Я не считаю ипотеку кабалой, но зачем её брать, когда актив не растет в цене. Это как покупать акции, которые не растут с плечом и держать 5 лет.
Кредит всегда дороже ипотеки, ипотека это и есть кредит самый настоящий, но с особенностями.
И самый дешевый кредит из всех возможных в природе. Природа — это ставка регулятора (ЦБ или ФРС, не важно) ниже которой кредит физически невозможно выдать.
Потому что, ставка регулятора — это и есть ставка реальной контролируемой инфляции или стоимость денег в экономике.
Деньги в России, как в развивающейся стране, очень дорогие, даже по меркам развивающихся стран. Деньги в США, как в развитой стране, очень дешевые. Даже есть такая фраза «Деньги — это прежде всего и есть долг (займ).» И то, что в России в обиходе принято называть «кешем», то есть якобы наличными бумажными деньгами, в США давно под кешем понимают свободные деньги (не кредитные) на счету. Под налом слово «кеш» употребляется не часто, хоть переводчики к этому не привыкли. (Я это специально описываю, чтобы вы понимали степень различия.)
Поэтому этот кредит называют отдельным странным словом «ипотека». Оно странного происхождения, то ли немецкое, то ли еще какое. Не английское. По-английски это «мортгидж».
Есть еще в ипотеке такое понятие как «Закладная» (ценная бумага). По сути, на выданный вам кредит под залог недвижимости и всех страховок (юридическое обеспечение) банк выпускает облигацию, которую может продать на сторону. Выступая в дальнейшем гарантом платежей по ней от вас к владельцу этой облигации. И уже не владея вашим кредитом, даже так. Это и есть «закладная».
По-английски, и «закладная», и кредит-ипотека, он же просто займ, так и называется одним словом «мортгидж».
— купивший в ипотеку платит примерно такую же сумме, но уже фактически самому себе… так как через 15 лет квартира станет его,
— а кто снимал, так и останется без жилья, и без уплаченных денег
вот я не поленился посчитать
— пример: занял 1 млн., отдать нужно 2 млн.
...
конечно не бесплатно, об этом и речи нет… съём тоже не бесплатный.
каждый выбирает, что ему нравится
Сергей К., все верно, а 30 лет — x2.
На самом деле в недвижимости довольно много переменных, которые создают некую неопределенность. У нашего населения сложились сложилась привычка что недвижимость всегда растет, хотя это уже 7 лет как не так. С 2015, а скорее с 2016 года недвижимость безусловно выросла, однако с 2014 года она еще не достигла тех значений.
Но самое интересное что все выводы основаны на прошлом опыте, когда инфляция была в разы выше, как и банковские ставки. Что будет при практически отсутствующей инфляции (2-4%), низких ставках, отсутствующем росте доходов и увеличении накладных расходов в виде налогов и коммуналки. Основная надежда ипотечника в том что через 10 лет смогут закрыть кредит с одной зарплаты и долги сами собой простятся.
Да, еще часто любят сравнивать аренду одной квартиры и ипотеку другой, намного более дешовой, говоря что платеж одинаковый. Однако в реальности, забывается что аренда квартиры стоимостью 10 млн в Москве будет стоить 30-40т.р., а ипотека — 60 на 30 лет + страховка + забывают про первоначальный взнос.
1) Если вы не имеете недвижимость в собственности, значит кто-то имеет её за вас. Либо супруг/родственники/как-то ещё, либо за эту недвижимость напрямую платятся деньги. Стоимость помесячной аренды квартиры примерно равна её 10летней стоимости.
2) Вопрос цены денег. 5 лет? Хорошо. Возьмите инвестиционный период 10 лет и ипотеку. 2010й год — средняя зарплата 20 952, в 2019м 47 468. То есть платите вы подешевевшими в 2 раза деньгами за то, чем пользуетесь уже сейчас.
3) В связи с пунктом 1 и диверсификацией. Сейчас кризис, многие потеряли работу, кто-то потерял часть заработка. Траты имеющего недвижку за это время — только на пожрать себе любимому. Коммунальные платежи можно попытаться оттянуть на пару-тройку месяцев. Лишить отопления вас не могут, оплата услуг ЖКХ тоже не подразумевает отключения от критически важных услуг. То есть плати себе за газ, воду и электроэнергию по чуть-чуть и ты сможешь оттянуть эти платежи на какой-то срок.
Какова плата того, кто будет снимать жильё? В кризис стоимость аренды не снижается, так что и уровень твоих затрат не упадёт. Не можешь платить? Вуаля на улицу. Или выкладывай из отложенных денег. Если ты радостно сидел в бумажках, которые свалились в цене на 30% и срезали дивиденды, то могу поздравить, убытки легко подсчитываются.
Любой актив хорошо, но только в том случае, если ты умеешь им правильно распоряжаться и понимаешь зачем он тебе.
Насчёт 2 пункта не понял. Есть одни и те же деньги в 2015-м, кто-то вложил в недвижимость и заработал 40%, кто-то на вклад в банке и получил 75% (капитализация процентов).
1 пункт я не принимаю, не 10 летней, а 20-летней. я считал по эконом классу, естественно, возможно в бизнес-классе лучше.
Покупательная способность денег разная. Ипотечник платил 10 лет назад 10 тысяч рублей, но мог позволить себе на них 100 сникерсов, сегодня он по-прежнему платит 10 тысяч рублей, но на эту сумму может позволить себе лишь 10 сникерсов. (утрированный пример)Замечательно. Где ваши расчёты костов за это время? Вы принимаете, что есть 2 млн и на них или покупается квартира, или делается вклад в банке.Нифига не понял к чему это относится.
Вы забываете о дивидендах.
призывают к этому.
офигеть как интересно. заболел, например и все… пошел на х…
Похоже тут дело в другом:
1. Вы рассматриваете инвестицию в недвижимость (и расчёты)
2. Др. дают описание ипотеки (тут не сдохнуть бы)
Кто о чем, просто разговор не получится.
надо было про роль партии и светлое прошлое?
-поэтому вам все и пишут про съём
сам факт проживания в чей-то квартире-это уже жопа.
нет своего? себя не уважать.
УВЕРЕННОСТЬ В ЗАВТРА в том, что у тебя есть СВОЕ ЖИЛЬЕ.
А покупать на окраине в «человейнике», не мой вариант.
цифры из открытых источников и вывод совершенно верный, с точки зрения инвестора, а не мещанина, простите.
Строго говоря, нужно сравнивать первичку со вторичкой. Потому что Вы покупаете новую квартиру, а продаёте (или оцениваете) старую. С учетом этого, полагаю, там запросто будет отрицательный результат за 5 лет.
У кого есть числа под руками было бы даже интересно сравнить: среднюю цену эконом. квадрата в первичке в 2015 или 2016 и среднюю цену такого же эконом. квадрата вторички в 2020.
в Москве внутри МКАД, но за Садовым ситуация на 2016 год в первичке комфорт-класса на стадии котлована (это экономный бизнес-класс, по сути нормальный такой эконом с известным подрядчиком, монолитом и частным проектом от не ширпотребного застройщика с приемлемыми ценами на обслуживание и консьержку, сравнимую с экономом)
Так вот, в 2016-2018 году рост цен предполагался на уровне 3 тыс/мес. за квадрат. Цена квадрата в среднем 180-210.
Это почти 20% годовых, со скидкой на котлован и при всех плюсах крайне мутном страховщике (его выбирает застройщик). То есть риски повышенные. Спасет только приближенность фамилии владельца всей фабрики к Самому, лично г-ну Сечину и известному адвокату.
Ипотека 11% на тот период, со всеми страховками и сборами.
thankODD, котлован — как покупка дальнего кола. Может подорожать, может обнулиться. Ладно, попозже попробую сам найти числа.
ПС Хотя все эти индексы, построенные по данным риелтеров — то ещё рисование потемкинских деревень. Это же не сложно выставить 100 оферов по космическим ценам, которые никогда не будут исполнены. А в статистику уже можно бодро отрапортовать: средняя цена предложения на вторичном рынке выросла на ХХ%.
Так что аренда, самый оптимальный выбор.