Замедление рынка недвижимости в США

Исторически сложилось, что один из ранних признаков проблем в макро — это торможение рынка недвижимости. Поговорим о том, какие поступающие данные указывают на его замедление в США и как это влияет на экономику.

Что говорит макростатистика

• Национальный индекс цен на дома (FHFA) – снижение почти на 1% с февраля по май. Это первое снижение такой степени с весны 2022 года.
• Число разрешений на строительство новых домов упало на 3,5% м/м и на 6% г/г, до 1,35 млн в июле (после незначительного восстановления на 0,2% м/м в июне) — минимумы почти за 5 лет.
• Новые продажи домов — в мае было самое сильное за 3 года падение до 7-ми месячных минимумов (623 тыс. SAAR). В июне последовало незначительное восстановление до 627 тыс. (-6,6% г/г).
• По итогам 1-го полугодия, по данным Goldman Sachs, инвестиции в жилую недвижимость упали на 3% г/г, а во 2-м полугодии ожидается падение на 8%.

Почему охлаждается рынок

Аналитики сходятся во мнении, что на рынок давят избыток предложения, повышение ставок по ипотеке и тарифы, которые создают неопределенность.

С одной стороны, у застройщиков увеличились расходы на пиломатериалы, сталь и алюминий. Инвестиционная активность сокращается, из-за чего снижается выдача новых разрешений. Также у застройщиков накопились запасы (ранее Reuters писал, что запасы непроданных новых домов — на максимумах с 2007 года).

С другой, покупателей ограничивает повышение средней ставки по ипотеке с конца 2024 года (ставка пока остается в боковике) и неопределенность из-за пошлин, которые давят на цены и ставку в масштабах всей экономики.

Что будет дальше

Ожидается, что как минимум в ближайшие кварталы тренд сохранится. Предложение все ещё в избытке (что подтверждается ростом запасов), а спрос отстает. На спрос, по мнению аналитиков Goldman Sachs, давит и ограничительная миграционная политика. Они же отмечают, что значительного снижения ставки по ипотеке не предвидится вплоть до 2027 года. В США у 87% заёмщиков ипотечная ставка ниже рыночной (6,7%), а у 66% она ниже минимум на 2 п.п. То есть данной категории невыгодно в данный момент обновлять жильё, так как расходы вырастут. 

Следствие этого — обвал акций застройщиков. Согласно данным NAHB, рыночные настроения находятся на самых низких уровнях за 2,5 года. В июне индекс NAHB упал до 32 с 34 в мае. В августе он остается на уровне 32. Опрос показал, что 37% застройщиков в июне снижали цены в ответ на слабую конъюнктуру. Средний размер скидки достиг 5%. Котировки крупнейших представителей сектора упали на 20-40% с максимумов осени 2024 года.

Влияние на экономику США

Рынок недвижимости уже давит на экономику и, по оценкам Goldman Sachs, окажет негативное влияние на темпы роста ВВП во 2-м квартале в размере ~0.2 п.п.

Триггеры торможения — тарифы, дорогая ипотека, рекордные запасы недвижимости, миграционная политика — с высокой вероятностью останутся до конца года (возможно, даже перенесутся в 2026-й). В итоге видим признаки слабеющей экономики США, тогда как по мультипликаторам рынок на максимумах. В таких условиях разумно сохранять осторожность.