Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую дочитать до конца.

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Разбираем ожидания инвесторов, застройщиков… И приглашаем здравый смысл.

Есть мнение, что фондовый рынок – это опережающий индикатор экономики. Индекс акций чувствует себя не особо. А вот акции строительных компаний оживились после реанимации льготной ставки и снижения ключевой.

Смотрите сами. Акции крупнейших строительных компаний: ПИК, Самолет, ЛСР:

Дебютный выпуск облигаций дает 18% годовых, что выше большинства других компаний. Также, примечательно, что это первый гостиничный комплекс на облигационном рынке за последние годы.

Рекламу размещения, кстати, увидел на smart-lab

Начнем с базы. Словосочетание «высокодоходные облигации», или ВДО придумали маркетологи, чтобы привлекать клиентов высокой процентной ставкой. Среди рисковиков и финансистов этот сегмент также называется junk bonds (мусорные облигации). Не надо питать иллюзий: когда рыночная ставка 8-10% годовых, и сравнительно крупные компании привлекают деньги под 10-12%, кто будет занимать под процент в полтора раза выше? – это небольшие компании, без истории размещений, иногда стартапы, с нестабильной бизнес моделью, или высокой долговой нагрузкой. Если среди первоклассных бумаг (Газпром, Лукойл, Сбербанк) вероятность дефолта меньше 1%, то в мусорных облигациях этот процент в разы выше (порой, в десятки раз). Такие облигации обязательно надо диверсифицировать и подробно изучать отчетность. Однако, те же маркетологи с заботой о клиенте составляют красочные презентации, отмечая только самое важное. С их точки зрения. Поэтому,

Что происходит с облигациями? Какие выпуски еще дают двузначную доходность? Что будет с ключевой ставкой? Что все это значит для нас? И почему кривая доходности стала прямой?

На самом деле, ситуация неопределенная. Многие улыбнутся, потому что в мире финансов определенности вообще никогда не было… Но сейчас кажется, что вчера было лучше, чем сегодня. Во всяком случае с выбором.

Мы почти отрезаны от иностранных рынков, есть риск заморозки валюты, вводятся комиссии за обслуживание долларовых счетов, а евро теперь и возьмут то не везде. Огромные фонды, казавшиеся ранее надежным, вкладывающими в еврооблигации могут просто рухнуть (Finex). Сколько бы я ни пытался решить задачку с диверсифицированным портфелем — после февраля это стало сложно как никогда. Я не рассматриваю крипту, потому что не понимаю ее ценность и не разбираюсь в ней, а физический металл не готов брать из-за диких спредов на покупку продажу: только что купил и сразу в минусе на 15%.

  В словарном запасе больших начальников много новых, зачастую непонятных слов. Часть их них появилась из англоязычных учебников, часть — аббревиатуры. Многие стали сленговыми. Переводим, какой смысл за ними стоит. Воскресный юмор. Забавные примеры. О сложном по простому.

Мне сложно дать ссылку на первоисточник, потому что эту запись нашел на своем старом жестком диске. Google показывает, что похожий словарик размещен на superjob.ru, hr-portal, и еще паре тройке порталов по найму на работу. Позиционируется, как словарь для тех, кто хочет достичь успеха. И шутка, и правда. Многие студенты экономических специальностей до сих пор смеются над словом ебитда.

АДЖЕНДА

Расписание дня, дневник, повестка дня.

— Але! Привет! Пойдешь со мной в кино на Азию Ардженто? — Сегодня столько много дел… Чертовски плотная адженда…

ВНЕШНЯЯ ВСТРЕЧА

«Нет, Лена, я сейчас не могу этого сделать, я на внешней встрече». Крайне убедительный отмаз почти от любого звонка. Не путать с оффсайт-митингом, он же брейнсторминг вдали от дома и с выключенными телефонами. Встречи также бывают с нулевой валентностью, то есть без указания с кем, где или когда.

Три шага для управленца по сохранению устойчивости бизнеса в текущей ситуации. Материал — из презентации Сбербанка с ПМЭФ 2022

Часто использовал аналитику Сбербанка в своей работе. Аналитическая команда банка качественно раскрывает прогнозы о ключевой ставке, темпам роста экономики, уровне инфляции, и других макроэномических показателей, и отраслевых микропоказателей в рамках своего кредитного портфеля.

Я думал, что доклад главы банка на ПМЭФ будет тоже про экономику. Но в этот раз Герман Оскорович особое внимание уделил менеджменту.

Ниже представляю слайды, которые мне показались интересными, и которые я «взял на вооружение» для себя лично.

Не разобрался, как на SMARTLAB прикреплять файлы, поэтому полную версию презентации размещу в телеге сегодня около 11.

Мне особенно понравился этот слайд — «Ромашка», как элемент поиска ниш внутри потребности твоей аудтории, твоего клиента.

Кто следит за моим блогом – знает, что я ожидаю охлаждения рынка недвижимости. Считается, что ценами движут доходы населения. Во всяком случае, так было до 2020 года. Далее пошел в ход эффект низкий ипотечных ставок, чего в России не было никогда. И поскольку более 70% первички приобреталось с использованием ипотеки, покупатель стал ориентироваться не на цену квартиры, а на ежемесячный платеж. Так сказать, мы приняли западную модель. В США и Европе так уже много десятилетий.

Коллапс рынка был предрешен после роста ключевой ставки до 20%. В последние 20 лет в России не было ни таких ставок, ни такого интенсивного, разового ее повышения.

Рынок встал, но цены даже выросли. Это эффект отсутствия тихой гавани и финальный спрос на старых уже одобренных ипотечных условиях.

Ставку стали быстро снижать, но цены стремительно пошли вниз.

Динамика цен на вторичку с 2018 года

Неделю назад я писал, что было рекордный за три года недельный темп снижения цены. И не стал бы писать эту статью, если бы этот рекорд не был побит

Делюсь лучшими книгами из своей библиотеки про инвестиции. У них потрясающее послевусие и их хочется перечитывать. Страницы этих книг перенесут вас в будущее, покажут прошлое, и помогут определиться с выбором. Каждая из них — бесценна.

Новые маги рынка: беседы с лучшими трейдерами Америки, Джек Швагер

О разнообразии торговых систем, главных ошибках трейдеров, важности думать о выходе из торговли и управлении рисками. Для тех, кто хочет торговать самостоятельно. Книга даст трезвый взгляд на профессиональную сторону инвестиционного бизнеса.

Одураченные случайностью. О скрытой роли шанса в бизнесе и в жизни, Нассим Талеб

В моем канале проводил конкурс по прогнозу курса доллара через месяц. Статистика предположений участников оказалась очень интересной: 77% ждут курс выше, всего 1 участник ждет больше 100, зато 5% ждут ниже 50.

В конкурсе приняло участие 80 человек.И вот немного статистики по ожиданиям участников:✔ диапазон прогнозов от 32,2 до 111,1Интересно, что прогноз выше 100 всего один, хотя доллар за 100 был всего 2 месяца назад. А вот 50 и ниже – 4, хотя такого курса не было с 2014 года.✔среднее прогнозное значение 62,28✔ медиана (то есть ровно половина прогнозов меньше этого значения, и половина больше) – 62,45❗На момент объявления конкурса, курс был около 57. Курс доллара через месяц ниже 57 ожидают 23% участников, выше – 77%.Теперь – на сколько конкретно ожидания выше? Курс от 57 до 62,7 (то есть ожидают рост в пределах 10%) – 30% участниковОт 62,7 до 68,4 (то есть ожидают рост от 10% до 20%) – 26% участниковОт 68,4 до 74,1 (ожидания роста от 20% до 30% за месяц) – 15% участников