411 дней прошло между долларом по 50 и долларом по 100. Зато кончилось все повышением ставки сразу на 3,5п.п. И это только начало. Разбираем, на чем это отразится.

Да на всем!

+3,5 пункта это +41% к ранее действовавшей ставки. Примерно на столько вырастут расходы на кредиты компаний, которые незамедлительно переложат на потребителя. Реальный сектор экономики уже давно финансируется под 15%+, а теперь будет под 20%.

Да, поднятие ставки ограничит спрос на валюту. Как? – вот я инвестор, вижу, что реальная инфляция в рубле 10%+, а надежные рублёвые облигации приносят 9%. Значит моя реальная доходность -1%. Есть альтернативы в долларе, евро, юане, других валютах. Подняв ставку, ЦБ сделал доходность положительной. И теперь вместо покупки валюты – я могу разместить деньги в рублевых облигациях. Теперь представьте, что так мыслят многие банкиры, фонды, и частные инвесторы. И попробуйте представить, какой навес из спроса на валюту ушел на второй план.

Стоит окунуться в историю: внеплановое заседание ЦБ по ставке было всего три раза:

Сто рублей за вечнозеленый уже было год назад, но тогда все быстро закончилось. Сейчас же эксперты ожидают трехзначный курс на долго. Как это повлияет на нашу повседневную жизнь – в этом материале. Как минимум, будет удобнее считать)

Хочется начать с того, что 100 рублей было неожиданным. Неожиданным для публичных экспертов (видимо, сдерживаемых публичной риторикой работодателей), но вполне ожидаемым для обычных людей (например, для моей бабушки).

Чтобы развеять миф, что инвестиция – это удача купить на дне, сравнил покупку двух разных банков – Сбера и ВТБ на самом дне кризиса 2008-2009 и наоборот – на пике, перед обвалом 2007 года. Удача в инвестициях не при чём.

После начала частичной мобилизации, и последующего отъезда почти 1 млн. россиян, в т.ч. самого высокооплачиваемого платежеспособного сегмента (сотрудников IT) – эксперты предрекли быстрое и сильное падение цен на жилье и аренду. Причем аренде прогнозировали двузначное падение. Что произошло на самом деле – читайте в этом обзоре.

В II кв. 2023 г. спрос превысил предложение на рынке аренды жилья в России: количество новых публикаций о сдаче квартир в аренду уменьшилось почти на четверть за квартал, при этом число закрытых объявлений сохранилось на уровне начала года.

Если простыми словами, то произошло в точности наоборот прогнозам экспертов: спрос вырос, а предложение снизилось еще сильнее. Как и положено по всем экономическим законам, цены должны устремиться вверх. Но нет, цены не выросли.

Строительный рынок – как его видят профессионалы рынка. Разберем статистику Росстат и аналитику Дом.РФ. Обcудим структуру рынка, цены, и даже доберемся до денег на счетах эскроу. И самое интересное – сколько непроданных новостроек в России?

картинка — Дом.рф

Вчера мы отлично пошумели в комментариях про доступность жилья. Основа для обсуждения – мой расчет на вводных от одной строительной компании. А давайте теперь посмотрим на строительный рынок глазами профессиональных участников! — И не придумать участника лучше, чем Дом.РФ

Дом.РФ – это мама большинства строек в России в качестве кредитора. В целом, банк на этом и специализируется: проектное финансирование жилой стройки, целевые кредиты, участие в качестве инвестора. А также, это третий по величине ипотечный портфель.

Рынок as is

В своем большинстве, Россия застраивается многоэтажками: 65% всей стройки это 10 этажей и больше.

  (спойлер — миф). В эпоху, когда 3/4 сделок с жильем проходят с ипотекой, формула счастья проста — цена умножить на процентную ставку и разделить на срок кредита. Если платеж комфортен — жилье доступно. По моим оценкам, льготную ипотеку надо было остановить в середине 2021 года. А текущие цены и ставки убили «доступность» минимум в 2 раза.  

Немного истории (как ее запомнил я)

2017 год. Рынок недвижимости устал от трехлетней стагнации, ведь после всплеска активности первого квартала 2015, когда все пытались пристроить дешевеющие рубли – рынок замер. Сделок было мало, каждый покупатель на вес золота. Посетителям часто предлагали чай с плюшками, и цену снизить на пару процентов можно было с порога.

2019 год. Рынок оживает и даже потихоньку растет. Продавцы грезят новым долгосрочным ростом и пытаются продать застоявшееся жилье. Покупатели смотрят со стороны и ожидают, что после осторожного роста, цены и дальше уйдут вправо; драйверов роста недвижки нет.

Продолжаем разбор облигаций третьего эшелона. УРА! Мы нашли первый алмаз (в удобрениях))): адекватный риск и приличная доходность

Про этот выпуск не так давно писал мой друг I go to Sochi, поэтому я пройдусь совсем кратко по бизнесу, а акцент сделаю на финансах. ООО «ФЭС-Агро» — крупный дистрибьютор семян, средств защиты растений и микроудобрений. В список оказываемых услуг также входит консультационное сопровождение и кредитование сельскохозяйственных предприятий. То есть компания еще и кредитует. Поскольку основной покупатель — сельхозпредприятие, у которого очень сезонный бизнес, значит ФЭС Агро дает очень длинные отсрочки. Значит, тут как в банках есть кредитный риск: если КФХ не отдаст деньги, если неурожай, если затопило, если засуха. И еще миллион «если»… Но обо всем по порядку.

Корпоративное управление

У ФЭС Агро есть независимые директора, структура управления оценена рейтинговым агентством Эксперт РА, которая подтвердила, что все на достойном уровне. А также присвоила рейтинг ruBB+. К слову, это очень достойный рейтинг.

Из финансовых новостей мы узнаем, что за последний год фондовый рынок вырос больше, чем на 50%. Но так ли это на самом деле?

Да, так: в рублях относительно 1 августа 2022 год рост индекса Московской биржи составил 50,5%. Если брать за точку отсчета минимальное значение сентября-октября (эффект частичной мобилизации), то индекс и вовсе вырос на 74%. Что здесь может быть не так?

Когда показывают красивые цифры, надо смотреть методологию. Зачастую может быть два нюанса:

1.Точка отсчета: красивую доходность показывают с удобной точки, чаще всего самой низкой

2. Валюта инструмента: в зимбабвийских долларах растет все

Рубль, безусловно, не зимбабвийский доллар. Такое сравнение я привел лишь для ярко-выраженной метафоры. Но суть то именно в этом. В долларе, который к слову тоже обесценился за год из-за инфляции), рост индекса Московской биржи – отрицательный.

Проверяем наше предположение графиком курса: все правильно: курс доллара вырос больше, чем цена на корзину российских акций.

Сколько бы я не писал статьи про недвижимость, всегда находилось 5-10 комментаторов, которые говорили, что недвижимость всегда растет.

Даже когда вроде не спрашиваешь – где-то из-за угла кто-то шепчет:

Недвижимость

Всегда

Растет

Тут бы пригодился мем IGOTOSOCHI, надеюь, добавить его в комментариях

Пример инвестиций в средний бизнес с понятными рисками

Перед нами отличный пример среднего бизнеса: с его темными сторонами, и приятной доходностью. Разберем самый популярный, самый ликвидный выпуск ВДО.

Сергиево-Посадский мясокомбинат (СПМК) крупный производитель колбас, сосисок, и мясных полуфабрикатов. Работает под брендом «БЕЛАРУСКIЯ РЭЦЭПТЫ» и выпускает продукцию под частными марками.

Это не комбинат полного цикла — только переработка. Как следствие — клмпания зависит от сырья, и цен на нее. Хотя последние 5 лет успешно справляется с данным риском.

CAGR (среднегодовой темп прироста) выручки за 5 лет – 28%, основной скачек в 2019 году после реконструкции завода. Динамика 2022 года +9% (на уровне продовольственной инфляции). По итогам первого квартала 2023 г. динамика нулевая.