Блог компании БКС Мир инвестиций | Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве

Объем сделок с «бумажной» недвижимостью прибавляет по 30–40% в неделю. Сегодня фьючерс на столичное жилье более ликвиден, чем контракты на некоторые драгметаллы, например, палладий. Посмотрим, в чем секрет данного инструмента, и как его можно использовать с выгодой для себя.

Какой недвижимостью торгуют

Речь про фьючерс под кодом HOME-. Он позволяет делать ставки на рост или падение индекса московской недвижимости ДомКлик (это сервис Сбербанка), который в свою очередь измеряет среднее значение цены метра по реальным сделкам в столице.




Строго говоря, индекс ДомКлик это просто еженедельная статистика, собранная по цене договоров между застройщиками и ипотечниками. В него включены сделки купли-продажи в границах «старой» Москвы (в пределах МКАД), без особняков и замков (только многоквартирные дома и только квартиры до 30 млн за штуку).

Визуально индекс выглядит как плавно растущая вверх линия, но стоит понимать, что данные начали собирать лишь 1,5 года назад, и все это время на рынке было ипотечное ралли. Если взять данные Росстата за 10 лет, то видно, что цены на жилье в Москве могут двигаться вниз очень резко и глубоко, особенно после роста ставки ЦБ.




 Особенности фьючерса HOME-

В стоимость контракта заложены ожидания инвесторов по поводу динамики индекса ДомКлик, то есть это своего рода коллективный прогноз цен на московское жилье. Покупка фьючерса дает возможность расти вместе с рынком и его ожиданиями, продажа — фактически шортить недвижимость.

Если мы взглянем на совокупную позицию в двух ближайших фьючерсах HOME- 3.22 (мартовские, они исполняются через два дня) и HOME-6.22 (у них экспирация в июне), то увидим любопытный расклад сил. Во-первых, две трети держателей — физлица. Во-вторых, 63% из них делает ставку на падение.




В целом это говорит о нескольких вещах. По факту рынок уже шортит рынок жилья, но пока лишь разгоняется в этом направлении. При этом фьючерсы не особо интересны большим игрокам. Те немногие профучастники, что есть на рынке, поголовно ставят на рост недвижимости, возможно, хеджируя таким образом свои короткие позиции в акциях застройщиков. 

Сколько можно заработать или потерять

Несколько важных моментов, которые также нужно учесть перед началом торгов HOME:

— цена фьючерса следует за 1/10 ценой метра жилья в Москве, но это не влияет на его динамику, ведь на каждый 1% изменения стоимости квартир мы все равно получаем 1% изменения стоимости контракта;

— фьючерсы исполняются ежеквартально, приходя в соответствие с индексом ДомКлик, то есть все прогнозы в конечном счете действуют на срок от трех до шести месяцев;

— гарантийное обеспечение составляет чуть более 1600 руб. за ближний контракт и 2100 за дальний, которые стоят при этом 26500–2700 тыс руб., это эквивалентно кредитному плечу до 16:1.
 
Для понимания спекулятивного потенциала данного инструмента можно привести такой расчет. Предположим, что в следующие три месяца мы увидим падение цен на недвижимость в Москве на 10–13%, как это было в начале 2015 г. В этом случае метр упадет с нынешних 268,5 тыс. до 234–242 тыс., соответственно фьючерс уйдет в зону 23400–24200 руб.

Если инвестор в данном примере делал ставку на рост, то его счет обнулится еще до того, как недвижимость упадет на 6%. Состоится маржин-колл, и нужно будет довнести средства либо продавать фьючерс. Если инвестор шортил рынок, то на падении метра на 10–13%, он заработает 170–220% прибыли за три месяца.

Заработать на спреде

Учитывая огромные риски в данном инструменте, стоит подумать о чуть более сложных стратегиях с ограничением убытка. Один из классических способов — торговля спредом, то есть покупка и продажа фьючерсов одновременно.

Сейчас календарный спред между двумя контрактами составляет 2,9%, или около 12% годовых. Учитывая, что стоимость денег на рынке сейчас упирается в 20% годовых (4,7% за квартал), можно сказать, что рынок явно ставит на падение — порядка 2% в течение ближайших трех месяцев.

Чтобы застраховать себя от сценария, что снижения цен не произойдет, мы можем продать ближний фьючерс (исполняется через месяц) и одновременно купить дальний (исполняется через полгода). Таким образом, если цена изменится сильнее, чем предсказывал рынок, а спред вернется к норме, то мы неплохо заработаем с минимальным для себя риском — в диапазоне от 30% до 40%.



 
Выводы

Несмотря на имидж недвижимости как надежного и стабильного объекта для вложения средств, фьючерсы на недвижимость это совсем про другое. Они дают возможность спекулировать на малейшем изменении цены метра с более чем десятикратным плечом.

Сейчас столичный рынок жилья замер на исторических максимумах, и есть все основания ожидать коррекции. Отчасти эта коррекция уже заложена в ценах дальних фьючерсов: они дешевле, чем могли бы быть на растущем или стагнирующем рынке.

Шортить недвижимость можно двумя путями: либо просто продавать фьючерсы и брать на себя весь риск изменения цены, либо хеджироваться через покупку более дальнего контракта, снижая риски. В первом случае потенциал прибыли от сделки составляет сотни процентов за квартал, во втором — десятки процентов.