dr-mart

Цб видит сплошные риски в сохранении льготной ипотеки

Ознакомился тут с докладом ЦБ (https://www.cbr.ru/Content/Document/File/140482/Consultation_Paper_12102022.pdf) по льготной ипотеке. Очевидно, ЦБ пристально изучил вопрос льготной ипотеки чтобы понять, целесообразно ли дальнейшее сохранение льготных программ.

Среди любопытных выводов исследования следующие:
👉низкая ставка по ипотеке достигается за счет завышения цены квартиры до 20-30%
👉доля льготной ипотеки = 47% против пика 68% в апреле
👉завышение цены может привести к тому, что даже после продажи квартиры заемщик останется должен банку
👉растут риски для банков
👉начали расти более рискованные кредиты — с низким взносом + закредитованным заемщикам
👉доля кредитов с низким взносом на первичном рынке выросла до 58%
👉в июне уже 2/3 всей ипотеки выдавалось с фейковой заниженной ставкой (включено в цену), что привело к снижению средней ставки до 3,7%
👉из-за ипотеки хаты стали продаваться на 20-30% дороже, чем если бы это были наличные (это сразу риск для заемщика, что долг будет выше цены квартиры на вторичном рынке)
👉в общем вывод такой, что льготная ипотека — это рост рисков для всех: заемщиков, бюджета, банков, всего рынка недвижимости
👉Банк России ждет снижения выдачи ипотеки и снижения спроса на жилую недвижимость

Не удивительно, что льготную ипотеку свернут я начала 2023 года

Цб видит сплошные риски в сохранении льготной ипотеки

★4
93 комментария
Да не свернут, каждый раз обещают свернуть, чтобы народ ломанулся брать как в последний раз. Потом опять продлевают.
avatar
Displacer, сейчас и миинфин и ЦБ РФ за сворачивание. Необходимые регламенты уже подписаны (увеличение обеспечение для банков за низкую ставку). Поэтому шанс минимальный, что продлят.
avatar
Displacer, да не, в этот раз уже точно свернут.
бюджет не резиновый, а последствия негативные.
спрос весь адекватный уже выбрали, дальше будет только рост рисков
Тимофей Мартынов, свернут пока сво идёт, потом снова включат, так что просадка в недвиге будет не очень то и долгой.
avatar
Bablos, а чего, у СВО конец видно стало?
Алексей Наумов, предполагаю что к 24г всё закончится
avatar
Bablos, не закончится, это же очевидно. Причина на поверхности.
тест
avatar
vchera, работает
А может всё проще? У государства сейчас нет лишних денег, чтобы продолжать эту программу. К тому же льготники новые появились — те же самые жители Херсонской области, к примеру.

«Банк России ждет снижения выдачи ипотеки и снижения спроса на жилую недвижимость».

А чего не ждать если миллион человек уехало, а триста тысяч были мобилизованы. Возраст и тех, и других как раз самый «ипотечный».
avatar
Cash, так лимиты банки потратили. То есть экономии денег особо не будет. А семейная ипотека и ИТ-ипотека так и останутся.
avatar
Aneto, ИТ-ипотечники отъехали по разным Армения, Грузиям, Кипрам и т д.
avatar
Cash, ну я вот могу её взять, я в России.
avatar
Aneto, так Вас и мобилизовать могут. Если, конечно, брони у Вас нет и по возрасту подходите.
avatar
Cash, любого могут. Мужей не будет хватать, баб хватать начнут.
avatar
Aneto, ну если женщина — медик, то могут и её мобилизовать.
avatar
Cash, а еще если повариха, геодезист и т.п. Надо будет, до всех дотянутся.
avatar
Aneto, я надеюсь, что до такого не дойдет, т к. иначе полный п… ц.
avatar
Cash, да я как бы текущую ситуацию уже называю таким словом. Это ж как надо было внешнюю политику вести, чтоб в такое дерьмо ввязаться.
avatar
Aneto, к этому всё давно шло. Имперский синдром.
avatar
Cash, это в том числе
Cash, миллион уехал, а сколько вернулось?
Тимофей Мартынов, я Вам более скажу — люди продолжают уезжать. Знакомые отправляют своих двух сыновей за границу: один сейчас отслужил срочную, а другой 10-й класс закончил. У первого высока вероятность попасть уже под новую мобилизацию. Но у них есть израильские паспорта, и родственники состоятельные в штатах, так что будет где и на что жить.
avatar
Cash, имея израильский паспорт служить в росармии? wtf? а главное зачем?
avatar
740, служил потому, что призвали. Он же гражданин РФ. К тому призывали его год назад, когда ситуация была другой. Никуда он уезжать вообще не планировал в прошлом году.
avatar
740, имея израильский паспорт будут служить в израиле )
avatar
ольга ан, однозначно и фиг откосит
avatar
ольга ан, выехать по израильскому паспорту и выехать в Израиль — это разные вещи.
avatar
Cash, подтверждаю, что отъезд из России продолжается. Причём сейчас уезжают уже состоятельные люди или, как в Вашем случае, их дети и близкие.
Как-то неуютно становится в России с каждым днём…
Тимофей Мартынов, не так вопрос нужно ставить Правильный вопрос — сколько ещё уедет? Уехал по быстрому мужик, обустроится. А жена имущество продаст и с детьми к мужу
Cash, справедливости ради надо сказать что мобилизационные 300к + имеющиеся уже  на фронте — дадут хороший спрос 2,5 ляма в год — это можно в регионе купить и без ипотеки квартиру 
Константин Дубровин, ну это как ещё заплатят. Пока что многие вынуждены свои личные деньги тратить на снарягу и т.п. Но если не кинут с деньгами, то согласен, это отложенный спрос…
avatar
Константин Дубровин, уже скоро финансово-кредитная система сложится и у людей будет на руках много красивых фантиков, которые уже ничего не будут стоить.
👉низкая ставка по ипотеке достигается за счет завышения цены квартиры до 20-30%
Они ведь этого добивались? Ништяк!
avatar
Eugene Logunov, жесть на пике цен умудрились ещё втюхать на 20 -30% дороже 😂
avatar
Тимофей, спецраздел только не «Акции», а «Инвестиции в недвижимость».
avatar
Aneto, это имеет прямое отношение к акциям застройщиков
Тимофей Мартынов, не только к акциям, но и к облигациям. Они очень активны в плане заимствований на рынке.
avatar
Cash, думается, они будущие банкроты
avatar
Тим Том, банкротом может стать только тот, у кого есть что терять. А в 20-30 лет ещё впереди…
avatar
Cash, я про строителей
avatar
Тим Том, строители разные есть. У кого-то лучше ситуация (например ЛСР, или ПИК)' а у кого-то хуже. Но в любом случае соотношение долг/выручка будет ухудшаться. Отсюда снижение кредитного рейтинга, более дорогие заимствования на рынке. Возможно, кто-то и не переживет новой реальности.
avatar

Те кто хотел уже нахватали объектов.  Раздув пузырь.

Из-за повышенного спроса, застройщики начали конкурировать за землю, раздув ее стоимость. Начали конкурировать за материалы и рабочих, раздув их стоимость.  А в нашей стране, никто не умеет из бизнеса работать на снижение затрат, путь только в банкротство.

Так что, если вдруг перестанут покупать недвижимость пузырящуюся, то застройщики со временем уйдут с рынка/обанкротятся.  Все объекты непроданные осядут в банках, что с ними делать? А если еще и падать в цене будут и залоги у всей армии ипотечников переоценят, то и банковская сфера полететь может.

avatar
HOLMI, да все нормально будет, был период 2015-2019, цены падали, но ничего застройщики строили и банки нормально пережили.
avatar

My Shadow, все сильно изменилось с тех времен.

Знакомая покупала квартиру у застройщика в 17-18 году за 8 млн(Новая Москва), сейчас застройщик там же продает за 32 млн. 

avatar
HOLMI, большинство залогов у банков ближе к ценам 2018 (по всем ипотекам, причем средняя за 2022 ипотека в МСК на новостой — 9 лямов всего) — получается что суммарно по всем залогам (которые уже частично выплачены) банки еще и в очень хорошем плюсе к текущем ценам, себестоимость стройки в МСК по данным минстроя около 100 тыр. квадрат, где могут возникнуть проблемы?
avatar
My Shadow, это вы себя уговариваете?
Алексей Наумов, этим вопросом вы себя убеждаете, что я себя уговариваю ?) в цифрах свои «подозрения» можете подкрепить?
avatar
Алексей Наумов, свои мысли можете сформулировать?
avatar
My Shadow, а что вам непонятно по ссылке? Если мало тут человек в теме недвижимости публиковал данные по ценам недвижимости реальным, тех по которым договора заключаются. Так там цены отличаются от цен на Авито И Циане на 20-30%. Вас не беспокоит факт того что продавцы уже дают такие скидки?

Алексей Наумов, по ссылке аналитика объемов, а вы про цену пишите :)
И может стоит  разделять скидки при панических распродажах бегущих от мобилизации и будущий системный эффект от отмены льготной ипотеки и субсидирования ставок застройщиками...

avatar
My Shadow, В Москве зарегистрировано 4,6 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилой недвижимости в октябре, следует из статистики Росреестра. Это на 40% меньше, чем в сентябре (7675), и на 54% меньше, чем в октябре 2021 года (9951) 
Тут про количество сделок, читайте внимательнее
Алексей Наумов,
Тут про количество сделок, читайте внимательнее

 а количество сделок — это не аналитика объемов ?) как все запущено :)
avatar
My Shadow, для меня количество сделок характеризует то что покупателей нет и то что их количество стремительно сокращается Если вам кажется это незначительным то
Алексей Наумов, погуглите что ли, про закон спроса и предложния, и сможете расширить свои «глубокие» выводы.
avatar
My Shadow, и чего я там найду? Что спроса нет хотя и предложение падает? И из этого сделаю какой вывод?

 

Алексей Наумов, 
что объем спроса и предложения можно рассматривать только на определенном уровне цены.

avatar
My Shadow, ну так из вышесказанного следует только одно — цена слишком высока
Ага, вы это сочинцам расскажите про падение цены, они на новост ройках 400 тр за м2 не считают большим. Недвигу расхватывают как пирожки на базаре, и срать им на ипотеку. Люди с кортофельными мешками и спортивными сумками как в 90-х едут к застройщику. Все зависит от региона, просто Мск и СПБ не привыкли к снижениям цен, а тут на 5% упало и все начали охать. Поговорите с ипотечными менеджерами м банках, люди берут на последнее и даже без денег, вымучивая по документам аванс на первый взнос, потому что знают, что никогда еще в истории России не было падение цены. Были только короткие периоды коррекции и то не надолго. А буратины играющие на биржах, все слились. В России, надежнее бетона никогда ничего не было и не будет.
avatar
AntipinArt, прямо как в пирамидах) сначала они такие важные, а потом ноются, что куча детей, все отняли, всего лишили.
avatar
AntipinArt, угу… Бегут все за новостройками сочинскими, аж волосы назад…
AntipinArt, поговорить с ипотечным менеджером в банке? Не, ну он точно правду скажет, ведь у него никакого интереса нету

avatar
AntipinArt, я промолчу… Но немного вы не в теме…
avatar
AntipinArt, 
В России, надежнее бетона никогда ничего не было и не будет.

Думаю, эту карту тоже вскоре разыграют.
avatar
Строительный сектор чрезвычайно важная часть экономики, синергия 1 к 6 к другим секторам. Поэтому грохнутся не дадут. Если ЦБ твердо решил похерить льготную ипотечку, значит запустят другой механизм поддержки. Возможно будет массовая раздача определенным слоям населения (многодетные, молодые семьи, переселенцы и т.д.) жилищных сертификатов. Таким образом власти убьют два зайца, поддержат девелоперов и повысят лояльность населения на фоне провалов и негатива с СВО перед выборным 2024 годом.
avatar
740, если пойдёт бесплатная раздача то тогда ипотеке совсем писец настанет
Я думаю, что свернут, потому что реально нет уже возможности продлевать льготную ипотеку. Давно об этом уже говорят.
avatar
я тоже.
но по уму, перед отменой должно предупредить, хотя бы за год. что б инвесторы в недвигу понимали, что возьмут на льготных, но через год цены могут упасть.

ЦБ вообще старается быть предсказуемым. стараются
Валютчиков прикрыли, теперь займутся жилищниками, а то взяли моду, деньги из воздуха делать, когда роботостроение плохо развито.
avatar
Предновогодние стимулирование спроса, мол давай быстрей друг, а то скоро всё закончится количество ограничено и тд и тп…
avatar
Любой сектор, куда государство своим свиным коррумпированным рылом лезет (из благих побуждений) превращается в говно.Дай рынку недвижимости самому устаканиться падла. Безумные цены на недвижку и бибики — результат «помощи» тупого государства.
кьюберт карлович, давно известно что государство своими действиями может устроить только одно — дефицит
avatar

вообще комменты в таких топиках всегда доставляют, и выглядят примерно так:

СВО - ерунда
северные потоки взорвали — ерунда
эмбарго на нефть - ерунда

отмена льготной ипотеки — ааа, все рухнет, как же застройщики, банки и мультипликативный эффект :)

avatar
My Shadow, не ерунда — рушащиеся цены на нефть. А скоро за ними отправятся и цены на газ. И дыра в бюджете, представим на минутку, триллионов на 10. Неплохой такой сценарий вырисовывается.
Удивительно, что сейчас вообще кто о что то покупает

Тимофей Мартынов, ипотечники и в том числе с присоединенных территорий, которые погибают или получают инвалидность, далее больше не платят ипотеку, ипотека закрывается до срочно, семья становится полноправным собственником, недвижимость больше банку не принадлежит, не в залоге. Банк остается в убытке!!! Далее снежный ком и это основная причина свертывания программы.  Об этом прямо не напишут, но четко понимают. Потери в СВО большие. Это своего рода шанс для многих семей получить недвижимость с большим дисконтом или почти ее не оплачивая. Извините за черный юмор. В общем, то ли замануха для народа, то ли не совершенство общей системы или щедрость правительства. Поэтому сейчас выгодно на любого призывника брать ипотеку и чем больше тем лучше!!! На время службы отсрочка!

Евгений Савченко, интересно скольким уже по 12 миллионов выдали как погибшим на сво, официально же 5900 военослужаших, плюс чвк не в свет, Луганское Донбасские.
Старшине цифры наверно будут тысяч под 50, а сколько раненых и инвалидов ещё х2 х3
avatar
Grisha_che, Пишут, что украинцев погибло около 100 тысяч. Наших в 7-8 раз меньше. Значит, около 15 тысяч. За весь 10 летний период Афганской войны с 1979 года потеряли 15 тыс, а тут за 10 месяцев.
avatar
Dr. Кризис, у кого есть статистика серьезных ранений, увечий? Они в основной массе приведут к инвалидности. Какая статистика серьезных ранений по Афгану? Нам об этом никогда не говорят. Солдаты на всю жизнь ограничения получают. Цифры приличные будут. Можно только косвенно через год посмотреть на сколько больше стало инвалидов в стране. Поверьте статистика будет катастрофическая. Вот и ипотека. 
Евгений Савченко,

Интересная теория

Евгений Савченко, ну цифры тех кто на войне пока мизерные и повлиять существенно не могут на рынок (если нас конечно не обманули про 300 тыс и не призвали лям). Плюс очень много новостей пошло, что банки массово отказывают в ипотеке мужчинам которые даже в теории могут попасть под мобилизацию
avatar
Добрый Енот, 300 тыс давно уже в ипотеке. Через год посмотрим статистику по инвалидности. По смертности только гадать. Вот подписан на канал про дроны, оружие которого не было в прошлых войнах, гранаты и др скидывают только так. 
если из всего делать бизнес, то везде будут риски
avatar
Без льготной вообще никто квартиру купить не сможет, ибо цены улетели в космос.
avatar
Добрый Енот, дядя, ты дурак? Именно сверх «дешевая» и «доступная» ипотека разгоняет цены.
avatar

👉низкая ставка по ипотеке достигается за счет завышения цены квартиры до 20-30%

👉завышение цены может привести к тому, что даже после продажи квартиры заемщик останется должен банку

Наткнулся недавно на видео риэлторов, так они там всех у кого небольшие чеки засаживают в эту льготную ипотеку:D И на пальцах народу объясняют почему квартиру за 6 мулей взять выгоднее чем за 5:D Эпик. А народ и рад засаживаться, ведь платить мало всеравно и «лучше ипотека чем дяде отдавать»)

avatar
Sergey P, завышение цены — это значит банк забрал уже эти 20-30% вперед  ( за 4-5 лет )… как при такой схеме банк получит убытки мне непонятно 
avatar

Sergey P, 5 млн это еще манна небесная, а вот то что раньше стоило 9-11, а сейчас от 32 стоит, и это спустя 4 года. Вот кто это покупает?

 

avatar
30% повышение цены при 0% ипотеки на 30 лет отбивается за первые 5-10 лет даже с учетом страховок. Риски несут в основном застройщики.  Покупатель разве что несет риск снижения цены в абсолютном выражении. Т.е. для себя и на 30 лет — покупателю выгодно. И в конечном итоге весь риск несет государство, которому придется спасать застройщиков-банкротов, которые видимо надеются, что нулевая ипотека будет погашаться досрочно. В принципе, есть еще риск роста страховых ставок. Государству стоит  придумать, как запретить застройщикам брать на себя непрофильный риск. Фактически застройщики работают в убыток, но разгребать это придется через 5-10-15 лет. 
avatar
Михаил П, какой убыток у застройщиков маржа по 30 -40%, даже если цены на квариры упадут на 30 %всеравно в плюс работать будут, в том году жаловались сталь дорогая поэтому и жилье дорожает, сейчас сталь упала в 2 раза… Себестоимость ещё снизилась и тд
avatar
Grisha_che, на горизонте разовые 30-40% — это ничто. Нулевая ипотека съест 30% за 5-10 лет. Т.е. маржа и наценка будут съедены через 10-20 лет. За последние 10 из 30 лет кто-то будет нести убытки.  Кто именно — вопрос, т.к. нулевые ипотеки непрозрачны. Смотря как банк договорился с застройщиком. И еще государство напрямую, если нулевая ипотека идет поверх льготной 6-7%, где государство субсидирует разницу между рыночными ставками и 6-7%
avatar
Михаил П, вы думаете народ выйграет кто возьмет эту нулевую ипотеку… Пока в моменте банки и застройщики взяли сверх прибыли… Возможно да если есть своё жилье продать половить в ОФЗ, купить на 30 % аналогичное дороже под 0.1% с первоначальным взносом 15 -20 %…
avatar

теги блога Тимофей Мартынов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн