Что не так с автосалонами в Краснодаре? Для кого и чего они?

Решили с супругой присмотреть минивен, у нас на двоих 8 детей, нужно на море и в походы ездить. Хотелось машину потрогать, посидеть в ней, прицениться. И оказалось, что автосалоны работают хуже почты. На почте хоть искренняя человеческая ненависть объяснима низкими зарплатами, но полная невменяемость сотрудников автосалонов, где крутятся сотни миллионов рублей, мне непонятна.

В первых двух салонах мы не нашли ни одной живой души, не считая менеджеров, которые прятались от нас. В третьем салоне нам предложили посмотреть машины на компьютере по сайту. Эй, я так тоже умею интернетом пользоваться, к вам не за этим пришел. Кроме картинок нам ничего не показали. В четвертом магазине парень был посмышленей, он довел нас до машины, но ключи от нее не взял, ибо не могу носить с собой 500 ключей (хотя минивен был всего один у них). В пятом автосалоне сотрудники напоминали гопоту, которую даже по объявлениям не наберут. Весь диалог:

( Читать дальше )

Как правильно: 

Арендный поток/стоимость квартиры + (КС-1%)/2

Формула грубая, можно совершенствовать и уточнять, но смысл очевиден: 

 

Почему-то при подсчёте доходности ренты все и всюду берут только арендные платежи. 

Но совершенно игнорируется тот факт, что платежи по аренде собственник получает не в конце года, а начиная с момента заключения договора.

Итого, сам арендный поток может приносить доходность, равную LQDT / ставке накопительного счёта. 

Для простоты в формуле обозначил это как КС-1%. Так как первый платёж «работает» 12 месяцев в году, второй -11 месяцев, и т.д., то в среднем вся сумма годового арендного потока «работает на вас» пол года.

Итого, в текущих реалиях начала 2026 года — да, доходность сдачи аренду квартиры и правда 5-6% годовых, но сам арендный поток также даст вам ещё 6-7% в год. 

Итого, средняя «полная доходность однушки у метро» = 11%-13%, но никак не 6%! 

 

При этом удивительно, что аналогичный подход счит

( Читать дальше )

Добрый день, друзья!

На днях Росстат опубликовал данные об индексах цен на российском рынке жилья. Я отслеживаю эту статистику для ежегодной оценки доходности инвестиций в недвижимость (см. оценку за 2024 год).

Проводя расчеты, я обнаружил любопытную аномалию, которую хотел бы обсудить со Смарт-Лабовцами.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость (Современные Фонды Недвижимости, Сбережения плюс РД, Современный арендный бизнес и др.), за 2025 год вырос на 43% (!!!).

С одной стороны, доходность индекса фондов недвижимости действительно должна быть больше ценовой динамики жилья, поскольку MREFTR помимо цен на недвижимость учитывает и доходы от аренды.

Можно предположить, что рост цен коммерческой недвижимости превышает жилую (к сожалению, точной статистики цен на коммерческую недвижимость за 2025 г. мне найти не удалось). Это также может обуславливать опережающую доходность фондов недвижимости.

( Читать дальше )

Продолжаю рассказ о летнем путешествии по Дальнему Востоку России от Якутска до Иркутска.

Напомню, что в начале путешествия я прилетел в Якутск. Затем двигался железными дорогами. Проехав по Амуро-Якутской железной дороге и сделав остановку в городе Нерюнгри, поехал дальше по Малому БАМу. Добравшись до Сковородино в Амурской области, продолжил путь по Транссибу. 

Ещё одна ночь в поезде, и наутро я вышел в солнечной Чите, столице Забайкальского края, который по площади больше, чем многие европейские страны.

Чита у многих, да и у меня, ассоциировалась с какой-то далекой глухоманью. Но в очередной раз я ошибся, за что и люблю путешествия. Я намотал около 30 километров, гуляя по городу. Мне очень здесь понравилось. И вот почему. 

( Читать дальше )

Привет, товарищи!

Сегодня в сети очень много спекуляций на тему экономической ситуации в застройщике №1 Самолёт и резонности его спасения. Давайте немного оценим ситуацию и разберёмся в целесообразности его спасения.

В 2025 году было построено 108 млн. кв. метров жилья. Если убрать долю ИЖС, то построили 45 млн. кв. метров многоквартирного жилья. Самолёт построил в 2025 4.5 млн кв. метров или 10% от общих объёмов стройки по стране. Введено в эксплуатацию 1.5 млн кв. метров.

Доля стройки Самолёта составляет 10% от общего рынка многоквартирного жилья.

Количество трудящихся в Самолёте 6700 человек. Застройщик косвенно создаёт еще 2-3 рабочих места в смежных отраслях. Часто это подрядные организации, кстати, заточенные только для работы с самолётом, которые тоже косвенно создают 1,5-2 рабочих места.

Теперь представим ситуацию, а что если Самолёт обанкротится?

1-е последствие: Медийный провал политики государства. В СМИ начнётся огромное количество спекуляций на эту тему.

2-е последствие: Сокращение объёмов стройки на 10%, приведёт к резкому росту цен на рынке эконом-сегмента.

( Читать дальше )

Начал готовить материалы про Самолёт ещё до новостей, а уже в процессе появилась информация о том, что у компании сейчас финансовые трудности, но, несмотря на это, материал решил оставить. Давайте посмотрим на портрет Самолёта — даже при наличии очевидных проблем, здесь есть что разобрать. 

1. Неожиданное имя: Самолёт — о кораблях, а не о самолётах!

Основатели девелопера, уроженцы Саратова, признавались: вдохновились легендарной дореволюционной пароходной компанией Самолёт, которая являлась одной из крупнейших на Волге, осуществляя пассажирские и грузовые перевозки.

В Москве у Игоря Евтушевского даже был боулинг Самолёт, поэтому решили дать новому проекту такое же звучное имя. Так историческая память Волги перекочевала в девелопмент. 

2. Девелопер без площадок и займов

Самолёт появился в 2012 году как проект выходцев из Главстрой-СПб. Бывший генеральный директор компании Игорь Евтушевский и акционер Михаил Кенин решили начать собственный девелоперский бизнес, собрав команду и заручившись поддержкой инвестора Павла Голубкова.

( Читать дальше )

Обратимся к статистике по ключевой ставке ЦБ РФ и динамике индекса МосБиржи.

Думаю, что сравнение до 2022 года можно взять за скобки, просто понимая, что после достижения пика по ставке по мере ее снижения, индекс МосБиржи сильно вниз не уходил, а через некоторое время продолжал свой рост и обновлял максимальные значения.

Интересна динамика в новой реальности. В 2022 году после скачка ставки до уровня в 20% и затем ее снижения шагами по 3%, индекс МосБиржи не ломал нисходящий тренд сразу. Сначала в диапазоне 3 месяцев образовался первый локальный минимум (июль/август 2022г). Потом еще примерно через 3 месяца, диапазон полугода после начала снижения ставки, образовался второй локальный минимум (сентябрь/октябрь 2022г). Уже после этого сформировался восходящий тренд вплоть до мая 2024г.

Текущее снижение ставки берет свое начало с июля 2025г. Диапазон около 3 месяцев далее дает октябрь/ноябрь 2025г., где мы наблюдаем потенциальный первый локальный минимум. С учетом более длительного удержания ключевой ставки на новом максимальном уровне (около 7 месяцев), я бы расширил новый ожидаемый диапазон по второму локальному минимуму до 9 месяцев. Тогда получается, что вероятный локальный второй минимум может быть в диапазоне февраль/март 2026г.

( Читать дальше )

Прикольное название у поста?))) Только отгремели квартирные скандалы Кудельман-Лурье, только Адам выписался из больницы после ДТП, где ему пересадили лицо от Николаса Кейджа, как в новостях снова появилась фамилия Эпштейна. 

Конкурс: угадайте, кто на картинке Эпштейн, а кто Загороднiй? Задачка со звёздочкой))) Заметьте, как Эпштейны всего мира активизировались после 2022г, когда ФРС закончила программу количественного смягчения. Тут кого-то обстреляли — Эпштейн. Там кто-то помирился — снова Эпштейн. Американский Эпштейн — это про мир во всём мире. С помощью этого персонажа, который занимался поставками медовых лягушек для сильных мира сего, США пытаются нас убедить в простой двухходовочке, где президентом великой демократической страны, гарантом международного права и территориальной целостности Украины, управляет страна, чья экономика размером с итальянскую. Эпштейн — это типа связующее звено, козёл отпущения, на которого проще всего свалить этот расклад, тем более, что он уже мёртв и показаний в свою защиту дать не может.

( Читать дальше )

В интервью с Лексом Фридманом Маск сказал, что после 2027 года обратного пути не будет.

Когда журналист уточнил, о чём речь, Маск замолчал почти минуту, а потом добавил:

«Это не катастрофа, а переход».

Аналитики нашли три темы, на которых он особенно заикался:

автономный интеллект,
потеря смыслов
и энергетическая зависимость.

Всё, что он предсказывал, уже происходит.



Первый признак — коллапс внимания.

Маск говорил, что люди перестанут мыслить долгосрочно.
Горизонт планирования сократился с 30 лет до 3, люди не строят, а лишь обновляют.
Исследования MIT показывают, что поколение после 2000 года удерживает внимание всего 8 секунд.
Маск назвал это культурным Альцгеймером.

Второй признак — искусственный интеллект, который перестанет быть подчинённым.

Маск сказал: «Когда система начнёт корректировать человека, а не наоборот, линейная логика закончится».
Уже сегодня алгоритмы управляют вниманием, выбором партнёров, еды и мыслей.
Это будет не восстание машин, а тихая утрата свободы выбора.

( Читать дальше )

Каждая книга о рынке пропитана духом того времени, когда была написана — поэтому взгляды авторов так сильно отличаются.

Все это происходит потому, что рынок постоянно движется вперед, и взгляды инвесторов движутся вместе с ним. В этой статье я поделюсь с вами книгами, которые описывают каждый рыночный цикл за последние восемь десятилетий.

1940-е годы: Фред Швед — «Где же яхты клиентов?» Это самое смешное произведение о фондовом рынке — времена тогда были тяжелые, и чтобы не впасть в отчаяние, подобный рыночный юмор был просто необходим.

В этой книге показано, как брокеры вместе с их клиентами поддаются жадности и заходят слишком далеко: «Спекшийся клиент, безусловно, предпочитает верить, что его ограбили, а не что он оказался в дураках по совету дураков».

1950-е годы: Бенджамин Грэм — «Анализ ценных бумаг». После двух десятилетий потерь на рынок пришли быки, и для объективного анализа акций одной дивидендной доходности было уже недостаточно.

( Читать дальше )