rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании БКС Мир инвестиций | Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве

Объем сделок с «бумажной» недвижимостью прибавляет по 30–40% в неделю. Сегодня фьючерс на столичное жилье более ликвиден, чем контракты на некоторые драгметаллы, например, палладий. Посмотрим, в чем секрет данного инструмента, и как его можно использовать с выгодой для себя.

Какой недвижимостью торгуют

Речь про фьючерс под кодом HOME-. Он позволяет делать ставки на рост или падение индекса московской недвижимости ДомКлик (это сервис Сбербанка), который в свою очередь измеряет среднее значение цены метра по реальным сделкам в столице.

Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве


Строго говоря, индекс ДомКлик это просто еженедельная статистика, собранная по цене договоров между застройщиками и ипотечниками. В него включены сделки купли-продажи в границах «старой» Москвы (в пределах МКАД), без особняков и замков (только многоквартирные дома и только квартиры до 30 млн за штуку).

Визуально индекс выглядит как плавно растущая вверх линия, но стоит понимать, что данные начали собирать лишь 1,5 года назад, и все это время на рынке было ипотечное ралли. Если взять данные Росстата за 10 лет, то видно, что цены на жилье в Москве могут двигаться вниз очень резко и глубоко, особенно после роста ставки ЦБ.

Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве


 Особенности фьючерса HOME-

В стоимость контракта заложены ожидания инвесторов по поводу динамики индекса ДомКлик, то есть это своего рода коллективный прогноз цен на московское жилье. Покупка фьючерса дает возможность расти вместе с рынком и его ожиданиями, продажа — фактически шортить недвижимость.

Если мы взглянем на совокупную позицию в двух ближайших фьючерсах HOME- 3.22 (мартовские, они исполняются через два дня) и HOME-6.22 (у них экспирация в июне), то увидим любопытный расклад сил. Во-первых, две трети держателей — физлица. Во-вторых, 63% из них делает ставку на падение.

Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве


В целом это говорит о нескольких вещах. По факту рынок уже шортит рынок жилья, но пока лишь разгоняется в этом направлении. При этом фьючерсы не особо интересны большим игрокам. Те немногие профучастники, что есть на рынке, поголовно ставят на рост недвижимости, возможно, хеджируя таким образом свои короткие позиции в акциях застройщиков. 

Сколько можно заработать или потерять

Несколько важных моментов, которые также нужно учесть перед началом торгов HOME:

— цена фьючерса следует за 1/10 ценой метра жилья в Москве, но это не влияет на его динамику, ведь на каждый 1% изменения стоимости квартир мы все равно получаем 1% изменения стоимости контракта;

— фьючерсы исполняются ежеквартально, приходя в соответствие с индексом ДомКлик, то есть все прогнозы в конечном счете действуют на срок от трех до шести месяцев;

— гарантийное обеспечение составляет чуть более 1600 руб. за ближний контракт и 2100 за дальний, которые стоят при этом 26500–2700 тыс руб., это эквивалентно кредитному плечу до 16:1.
 
Для понимания спекулятивного потенциала данного инструмента можно привести такой расчет. Предположим, что в следующие три месяца мы увидим падение цен на недвижимость в Москве на 10–13%, как это было в начале 2015 г. В этом случае метр упадет с нынешних 268,5 тыс. до 234–242 тыс., соответственно фьючерс уйдет в зону 23400–24200 руб.

Если инвестор в данном примере делал ставку на рост, то его счет обнулится еще до того, как недвижимость упадет на 6%. Состоится маржин-колл, и нужно будет довнести средства либо продавать фьючерс. Если инвестор шортил рынок, то на падении метра на 10–13%, он заработает 170–220% прибыли за три месяца.

Заработать на спреде

Учитывая огромные риски в данном инструменте, стоит подумать о чуть более сложных стратегиях с ограничением убытка. Один из классических способов — торговля спредом, то есть покупка и продажа фьючерсов одновременно.

Сейчас календарный спред между двумя контрактами составляет 2,9%, или около 12% годовых. Учитывая, что стоимость денег на рынке сейчас упирается в 20% годовых (4,7% за квартал), можно сказать, что рынок явно ставит на падение — порядка 2% в течение ближайших трех месяцев.

Чтобы застраховать себя от сценария, что снижения цен не произойдет, мы можем продать ближний фьючерс (исполняется через месяц) и одновременно купить дальний (исполняется через полгода). Таким образом, если цена изменится сильнее, чем предсказывал рынок, а спред вернется к норме, то мы неплохо заработаем с минимальным для себя риском — в диапазоне от 30% до 40%.

Шортим недвижимость на бирже. Фьючерсы на жилье в Москве

 
Выводы

Несмотря на имидж недвижимости как надежного и стабильного объекта для вложения средств, фьючерсы на недвижимость это совсем про другое. Они дают возможность спекулировать на малейшем изменении цены метра с более чем десятикратным плечом.

Сейчас столичный рынок жилья замер на исторических максимумах, и есть все основания ожидать коррекции. Отчасти эта коррекция уже заложена в ценах дальних фьючерсов: они дешевле, чем могли бы быть на растущем или стагнирующем рынке.

Шортить недвижимость можно двумя путями: либо просто продавать фьючерсы и брать на себя весь риск изменения цены, либо хеджироваться через покупку более дальнего контракта, снижая риски. В первом случае потенциал прибыли от сделки составляет сотни процентов за квартал, во втором — десятки процентов.
★14
16 комментариев
А давайте за БКС UK поговорим… -)
avatar
Это всё замечательно, но @moscow_exchange в течение 3-х недель не обновляла график MREDC, ни в квиках не было трансляции значений, ни на графике на сайте самой Мосбиржи. Мало того, что открытый интерес всего 120-150 кв. метров, так ещё и бардак с обновлением значений по средам.
какой смысл если нарисовать могут хоть минус 42?
avatar
Весна пришла… Заметно…

С текущей инфляцией недвига еще может +100% дать и обнулить счет шортуна даже без плечей.

Нафиг вообще такие фьючерсы если там спред огромный?

avatar
Спасибо, интересно что можно ставить/шортить на недвижимость.

Но вообще сам подход сомнителен:

1) Шортить, что вообще опасно.
2) Какой то непонятный индекс, который непонятно как считается.
3) При этом цена в рублях. В рублях может быть что угодно, упасьт в два раза или вырасти в десять.

Только заметил, еще и с плечем…
avatar
не, только товарный был бы интересен.
в гермашке владельцы паев компаний у которых десятки тысяч на долгосрок неплохо подняли
Индекс для лохов. Еще сделали бы инднкс размера китайских тапочек))))))) 
avatar
фьючерсы на жулье))))Вы блин биржу запустите для начала, чих-пых не пойми как работает)А там глянем какова ликвидность будет когда нерезы уйдут.
avatar
Какой то мутный базовый актив цену на который бюрократы рисуют, вы не боитесь что вам как в нефти нарисуют фиксинг к экспирации, чем вы риск хеджировать будете?
Я готов ловить падающий нож, давайте валите недвижку) только минимум на 50% чтоб 
avatar
А если отмаржинколят свою хату придётся отдать
avatar
Фьючерс на палладий ликвиднее гов-го фьючерса home!
avatar
 Где вы нашли контракт home-9.22? Его ещё нет
avatar
Дороже длинный фьючерс или ближний?
avatar
нарисуют цену по итогу какую захотят на этот фьючерс на мосбирже, рынок лучше бы открыли не позорились, уже месяц людям не дают распоряжаться своей собственностью, про управление рисками уже молчу тут полностью обосра…
avatar

теги блога БКС Мир Инвестиций

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн