Информация
Блог им. MKrrr
Цены на аренду летят вслед за ценами (вверх)
- 05 марта 2024, 07:39
- |
Число объявлений о сдаче в аренду резко сократилось, а цены выросли на 18-40%, значительно опережая рост на саму недвижимость. Сдать даже неликвидные квартиры стало легче, но покупать квартиры для сдачи все так же не выгодно
Всем привет, на связи Кот.Финанс! Недвижимость, акции, облигации — всё к нам 🤘👍
Как всегда, в аренде нас интересуют:
— число объявлений
— цены (как финальный индикатор спроса, а также измеритель цены и доходности)
— срок экспозиции (вторичный индикатор спроса)
Что из себя представляет рынок аренды?
80% рынка это ликвидные студии и 1-2 ккв. Двушки тоже считаем ликвидными, т.к. их арендуют семьи с детьми, или студенты на двоих.
Сразу поражает сокращение числа объявлений вдвое, но об этом ниже.
Предложение и спрос
Количество активных объявлений снизилось год к году больше, чем в 2 раза.
Если говорить о столицах, то число объявлений аренды сократилось в Москве и Питере почти на 70%, но драмы быть не должно: так уже было в IV 2021
Цены
Рост цен на аренду значительно опередил рост на саму недвижимость: +40% в Москве и +24% в Санкт-Петербурге. Мы не любим сводную по регионам, т.к. каждый регион отличается и усреднять неверно.
При этом, традиционно вызывают вопросы сроки экспозиции: разве сдать квартиру в Санкт-Петербурге и Москве действительно занимает месяц? По нашему опыту, 3х дней вполне достаточно для студии-1ккв, а объявление висит максимум неделю. А как по другим городам?
Динамика средних цен показывает значительный рост по квартирам любой комнатности. Так, студии выросли на 21%, 1ккв на 11%, двушки на 16%, трешки на 16%
Доходность и окупаемость
Доходность аренды вернулась в диапазон 5-7%, хотя за счет роста цен на недвижимость в последние 3 года отставала. Альтернативные инвестиции:
— акции через дивиденды
— облигации через купоны
Дают доходность выше, но недвижимость обладает рядом преимуществ:
— стабильность динамики цен в сравнении с акциями
— более высокая историческая доходность в сравнении с облигациями (недвижимость – скорее очень длинная облигация, обеспеченная материальным объектом, который долгосрочно защищен от инфляции)
Цифры по ценам, сроку экспозиции в разрезе крупнейших городов – по ссылке
❗Осторожно! Переход в телеграмм-канал
Мы всегда с улыбкой смотрим на расчеты окупаемости недвижимости в 15-20 лет, т.к. они
(1) Считают только рентный доход, даже без инфляционного роста самой недвижимости (почему с дивидендами так не делают?)
(2) Никогда не учитывают рост аренды на промежутке 10-15-20 лет. Разве такое было?
(3) В обратную сторону: не учитывают эксплуатационные затраты: риск простоя, амортизация, страхование
Подписывайте на Кот.Финанс! У нас вы найдете статистику рынков, здоровый скепсис, и инвестиционные идеи от 1 рубля до миллиарда
❗Спонсор статьи — ⭐ MadeTask — сервис для выплат и работы с внештатными исполнителями по всему миру
теги блога Кот.Финанс
- bitcoin
- Diasoft
- Henderson
- IPO
- IPO 2023
- IPO 2024
- SPO
- Авторынок
- азбука вкуса
- акции
- альфа-банк
- аналитика
- аренда жилья
- аренда недвижимости
- Астра
- афк система
- банки
- биржа
- брокеры
- валюта
- ВДО
- вклады
- вложения
- втб
- выходные
- Газпром
- ГК «Сегежа»
- ГМК НорНикель
- Делимобиль
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- доступное жильё
- доходность
- Европлан
- Займер
- золото
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- интерлизинг
- инфляция в России
- ипотека
- итоги недели
- Каршеринг Руссия
- КЛВЗ Кристалл
- ключевая ставка ЦБ РФ
- книги
- кредитный рейтинг
- кузина
- легенда
- лизинг
- лира
- м.видео
- МВ ФИНАНС
- метод Фишера
- мосгорломбард
- мтс
- накопительные счета
- налоги
- налогообложение на рынке ценных бумаг
- недвижимость
- новостройки
- норильский никель
- о'кей
- обзор рынка
- облигации
- отчеты МСФО
- оферта
- оферта миноритариям
- оферта по облигациям
- ОФЗ
- портфель инвестора
- прогноз 2024
- прогноз по акциям
- прогрессивная шкала налогообложения
- производство
- процентная ставка
- риск
- роснано
- рубль
- русал
- Русская аквакультура
- рынок
- сбербанк
- Сегежа групп
- Славянск ЭКО
- стройка
- сургутнефтегаз
- тинькофф банк
- трейдинг
- туалетная бумага
- Уральская сталь
- финансы
- форекс
- ЦБ РФ
- цены
- экономический дайджест
- Эльвира Набиуллина
- эн+
- ЮГК Южуралзолото
Поэтому расти мы еще и не начинали.
Я думаю, что правильнее считать все-таки в местных валютах, с учетом инфляции, конечно. Большинство населения все-таки в рублях расчитывается
И причем здесь аренда? В вашей статье речь идёт исключительно о найме жилья!
Вы профессионалы или колхоз?
Открываем жилищный кодекс, гражданский кодекс, постановления пленумов верховного суда!
К чему вы прилепили «аренду»?!
Вы понимаете разницу между арендой и наймом?! Вижу, что нет!
Этот сайт для профессионалов, так и пишите как профи!
Ещё раз! Этот сайт для профессионалов или нет?
+ Стероидная игла со стороны государства в виде льготных ипотек.
+Неисчерпаемый ресурс ипотечников.
Про ресурс ипотечников — говорил с риэлтором. Он говорит, что ресурс возобновляется за счет подрастающих поколений. Что по сути — бесконечная генерация.
Так что рынок будет расти до небес и выше. В недвижимости новая парадигма — вечный рост. + государство обеспечит льготными кредитами участников СВО, так что кредитная игла будет надувать стоимость и дальше.
Metzger, с падением рождаемости-то? Ну ну...
Лично я в недвигу потому и не лезу, там еще много неожиданностей увидим в ближайшие годы...
Как минимум ожидаю тренд на уменьшение жилой площади строящихся частных домов… Новое поколение не подвержено старым парадигмам и и у него нет вау эффекта от больших домов… и это стоит учитывать...
Квартиры в дефиците.
Metzger, я бы на такое не стал ставить...
Кстати, в нашем регионе по ощущениям уже в дефиците покупатели квартир...![]()
Понастроили понимаешь! И ведь не останавливаются не разу...
в общем, как всегда на всех не хватает тапок.
Имеет смысл все считать в текущих ценах. С инфляцией вырастет как рента, так и сумма, которую вы уже заплатили за квартиру.
Грубо говоря квартира стоит 1М, инфляция 10%.
Через год квартира стоит 1,1М — вы просто ничего не потеряли (но и не заработали)
Так же вы могли бы вложить деньги на вклад и иметь 1,1М через год — вы тоже ничего не заработали. Просто сегодняшний 1М = 1,1М через год.
Средняя стоимость предполагаемой готовой квартиры с мебелью и техникой в Москве допустим равна 15 млн руб. Данную квартиру прямо сейчас можно без особых проблем арендовать по ставке 60 тыс. руб в месяц. А чтобы купить данную квартиру Вам необходимо:
— вносить ежемесячный платеж минимум 160 тыс руб (минимальный платеж по ипотеке на максимально возможный срок 30 лет при текущей ставке на вторичку 17%)
— иметь отложенные 3,5млн на руках для внесения минимального первоначального взноса
— иметь официально подтвержденный доход не менее 300 тыс руб в месяц (банк одобрит ипотечный платеж не более 50% от вашего дохода)
Даже банальный депозит в банке с этих 15млн вам принесет минимум 180 тысяч в месяц. Это значит что вы можете снять три таких квартиры, вместо владения одной). А теперь задайте себе вопрос, что выгоднее в текущей ситуации, снимать или жить в своей квартире?
Итого, удали из оставшейся половины выборки тех, кто инвестировал (в капитал или в улучшение условий), там останутся рожки да ножки — те, кто действительно собирался покупал единственное жилье, но решил с этим повременить. На фоне эквивалента в 130к квартир на продажу на первичке от застройщиков и 45к объявлений под аренду — эти цифры являются каплей в море. Наиболее ликвидные объекты под аренду вымели с рынка за последние полгода, оставив один неликвид. Вот отсюда и рост.
4pm, если мы говорим про новоприбывших на рынок аренды, то это люди жили с родителями или родственниками, жили в другом городе, жили за границей, снимали комнаты в общагах или жили по несколько человек в одной небольшой квартире. Огромное кол-во людей в Москве живут в неприемлемых для нормального человека условиях. И в первую очередь я имею в виду обеспеченность кадратными метрами на одного человека. Вот выдержка из статьи
«По данным источника, в среднем по России на одного человека приходится 25 квадратных метров жилья.
Это существенно меньше, чем в других странах Европы, где на одного человека приходится в среднем от 40 квадратных метров жилья, и в США и Канаде, где этот показатель составляет более 70 квадратных метров.»
Мне даже кажется что 25 метров на человека это завышенные цифры. Постоянно слышу истории про студентов, снимающих 2-3 комнатные квартиры на 5-6 человек. Слышу жалобы от соседей в чатах про квартиры, сдающиеся иммигрантам, проживающим по 4 человека в одной компнате на двух двухярусных кроватях.
Плюс я также уже писал тут что не нужно дословно верить в этот бред про прямое влияние отрицательной демографии на рынок недвижимости Москвы. Большие и комфортные города всегда найдут своих новых горожан. Я привык доверять своему личному опыту. И я вижу что все сады и школы в Москве постоянно переполнены, родители стоят в очередях и готовы платить безумные деньги частным садикам и школам часто от безысходности
это всё сказки, которые не имеют никакого подтверждения
4pm, мне кажется Вы не правильно поняли суть моего основного сообщения. Она очень простая. Люди перестали покупать и начали снимать. Т.е. те тысячи покупателей которые планировали в ближайшие месяцы приобрести квартиру перешли на рынок аренды. Откуда они пришли (коньюктура рынка) уже не имеет никакого значения (подсказка — коньюктура, состав участников рынка и цели которые они решают не поменялись)
4pm, Вы мыслите критически и я это поддерживаю. Давайте попробуем разобраться вместе. Если мы посмотрим на график автора по динамике предложения то увидим, что объем предложения взлетел в 3-4 раза после февраля 2022 (на графике это 1кв 2022) и еще скакал вверх в окт 2022 в период мобилизации. А уже к 3кв 2023 пришел в норму к тем же цифрам, которые были исторически в мирное время в 2021 году.
То есть по факту если сравнивать 2023 и 2021 годы никакого сокращения по объему предложения на рынке аренды по факту не произошло.
Где жили эти люди, кто приехал в 2023 году? Да хрен его знает, я свечку не держал. Скорее всего большая доля вернувшихся это те, кто уехал в 2022, плюс беженцы с Украины, плюс новые мигранты и иностранцы. Не знаю как в регионах, но Москва ежегодно пополняется в среднем на 100 тыс. новых жителей. А это по факту минус десятки тысяч квартир из продажи и аренды каждый год.
Изменение численности населения Москвы
В текущей ситуации, при высокой процентной ставке и высоких ценах на жилье, главное ни кто где жил, а важно что ждет рынок аренды в будущем. А рынок аренды ждет дефицит предложения и рост арендных ставок выше инфляции. То есть по факту в своем первом абзаце я даже слукавил, что рынок пришел в состояние 2021 года, так как это не совсем так. Общий объем предложения в 2024 уже на 30% ниже чем 2021 (44тыс объектов против 62тыс). А теперь представьте что высокие процентные ставки пришли к нам надолго. А теперь подумайте как окончание конфликта на Украине повлияет на рынок аренды в РФ. Я еще год назад писал про все это тут на смартлабе, можете почитать мои архивные комментарии у меня в профиле.
Буду рад выслушать Ваши мысли и идеи на этот счет.
в отличии от предыдущих периодов, когда сдавались квартиры и дешевые и дорогие более равномерно, сейчас платежеспособный спрос вынес все дешевые квартиры, а в экспозиции остались только дорогие, без спроса, отсюда и рост (хотелки арендодателей), + думаю, что люди которые зашли в ипотеку по 20 млн за однушку, психологически не готовы ее сдавать за 40тыс, вот и стоят в экспозиции по 100 тыс никому не нужные квартиры
И в 00 году, по крайней мере не в Мск, недвижка еще щупала лой в цене и в рублях тогда никто не считал. Поэтому про рублевые цены мне сейчас сложно сказать.