ЛСР представила операционные результаты за IV кв. 2024 г. — цена кв. м. продолжила свой рост несмотря на отмену льготной ипотеки⁠⁠

🏠 Строительная компания ЛСР представила опер. результаты за IV кв. и 2024 г. Отчёт получился предсказуемо слабым в отношении заключённых контрактов из-за отмены льготной ипотеки/видоизменении семейной (программ стало мало, а льготная ипотека была главным двигателем ипотеки на первичное жильё) и высокой ключевой ставки (заградительные %, которые привели к аховым платежам), причём результаты IV кв. ухудшились и по сравнению с III кв. 2024 г. Давайте для начала рассмотрим результаты IV квартала:

💬 Заключено новых контрактов: 177 тыс. кв. м (-45,4% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 48₽ млрд (-32,4% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 271,2₽ тыс. (+23,8% г/г)

Теперь перейдём к показателям за 2024 год:

💬 Заключено новых контрактов: 664 тыс. кв. м (-39,5% г/г)

💬 Заключено новых контрактов: 163₽ млрд (-24,5% г/г)

💬 Средняя цена квадратного метра: 245,5₽ тыс. (+23,9% г/г)

Всего за год ипотечные программы разогнали стоимость квадратного метра в новостройке до 245₽ тыс., конечно, бетонный пузырь с отменной программ сдувается, но не в цене квадратного метра, а в объёме проданных метров. Доля заключённых контрактов с участием ипотечных средств составила 69% по сравнению с 76% в 2023 г., отменна программ влияет на долю, соответственно, и на сам заработок компании.

Но всё эти ужасные цифры в финансовой отчётности мы увидим где-то через 2-3 года (примерно столько длится строительный цикл, поэтому данные контракты перенесутся на 2026-2027 гг.). Кстати из-за такого отражения фин. отчетности застройщики себя и чувствуют вполне благоприятно (могут ограничивать предложение, отодвигать строительство объектов), есть накопленный жирок за прошлые года, где маржа была великолепной (в финансовом отчёте за II полугодие 2024 г. будут отражены контракты за 2021-2022 гг.). Но с учётом ужесточения ДКП и изменения в ипотечных программах, то последующие сверх заработки компании находятся под вопросом:

⏺ С января 2025 г. вступит в силу разработанный ЦБ ипотечный стандарт, который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кэшбэком и т.п. (ставку по ипотеке снижают на 3-4 года, но зато завышают стоимость квартиры) То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи.

⏺ Произошло повышение макронадбавок практически по всем необеспеченным ссудам в сентябре 2024 г., а с 01.11.24 ужесточены МПЛ на IV кв.: доля кредитов наличными с ПДН 50–80% не должна будет превышать 15% (20% в III кв.). Многие брали потребительский кредит для первоначального взноса.

⏺Ипотеку с господдержкой с 1 июля власти свернули, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы, а условия семейной ипотеки видоизменились (приобрести жильё по договору уступки прав теперь нельзя и главное, что одна льготная ипотека в одни руки, но для семейной ипотеки сделали исключение, 2 льготный кредит можно оформить при выполнении 2 условий).

⏺Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешёвым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом — в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир в общем количестве ДДУ в Москве достигала 18%.

📌 Похоже застройщикам становится некомфортно в таких условиях, случится ли поддержка их в 2025 г. большой вопрос (семейная ипотека на вторичное жильё, сниженная ипотечная ставка для участников СВО), но то, что дела начали идти хуже — это весомый факт.

С уважением, Владислав Кофанов

Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor