Блог им. Gregori

Что будет с недвижкой в СПБ?

    • 20 апреля 2024, 18:18
    • |
    • Gregori
  • Еще

Вопрос к знатокам. Поговаривают что ай ти иптеку могут свернуть. Если так- возникает идея- не купить ли по ай тишной ипотеке,  что бы зафиксировать спред между стоимостью ипотеки и инфляцией. Думаю- имеет ли это смысл на горизонте 5 лет
+ В случае инфляции длительной и высокой выигрыш
— цены уже высокие довольно (относительно покупательной способности).  И есть спред существенные между первичкой и вторичной из за льготных программ.  Ну и для покупки за налик мне выгодней были бы апартаменты.
— Готов взять объект недорогой-  а на первичке это или апартаменты (не подходят под программу) либо дальние би-би-бип с домами в поле, без инфраструктуры и  главное -с длительным временем добивания до работы и до центра.  Не знаю будут они также расти хорошо как рос квадратным метр в прошлые годы.  И в цело
м не уверен что готов долгосрочно оставаться в СПБ- люди хорошие, культурный досуг замечателен, но погода так себе. Поэтому рассматриваю варианты что бы можно было и сдавать и продать.



— субъективно главный для меня- почему я до сих пор не взял. Это то что, коли назвался груздем- работай в аккредитованных ай ти компаниях. Альтернативы приведут к росту ставки ключ+2. А варианты работы разные есть- в ай ти внутри компании (когда нет выделенной дочки с акредитацией). В ай ти по ГПХ на самозанятости (экономия на налогах). Или бросить совсем нахрен это дело и уйти вести кружок во дворце творчества юнных и выполнить цель Тимофея о жизни без стрессов. Поэтому и пишу 5 лет.


★1
25 комментариев
Выбирая вариант со льготкой, вы не только «фиксируете спред между стоимостью ипотеки и инфляцией», но и фиксируете премию за «фиксацию этого спреда».
 
Рыночная неэффективность в арбитраже рыночной и льготных ставок давно ущла. Осталась только общая перекупленность бетона. ИТ-ипотека имеет условно положительный финрез лишь в ситуации, если застрои сделают дисконт к текущим «продажным» ценам. Процентов эдак в 20-30 на готовое и от 40 на строящееся.
Принцип Парето, дождёшься от них. пытался найти — никаких дисконтов :)
avatar

Принцип Парето,  спред уже в цене. Вы правы. Я смотрел год назад по родной Перми он был около 40 процентов. По СПБ -порядка 20.
Сейчас можно косвенно оценивать не только по соседним домам но и, по объявлениям тех кто продает по переуступке

 

А дисконт- посмотрим после отмены льготной ипотеки что они делать будут. Может и устроят распродажи. Напрямую цену вряд ли снизят, но вот спец предложения вполне возможны массовые.   Фонд ведь непроданный наращивать  до бесконечности им тоже  не вариант

avatar
по it точно не скажу, но смысл тот же

по семейке дают 12М под 6% на 30 лет

чтобы закрыть эти платежи вам нужно положить 8.2М в ОФЗ 26238  (17 лет, купонная доходность 12%, тело стоит 59%, налог 13%), купить надо будет 13,6к бумаг. Через 17 лет офзшка погасится по номиналу и вы как раз погасите остаток по кредиту 8М и останется 5.6М. Итого вам кредит в 12М обойдется в 8.2М сразу с возвратом 5.6М через 17 лет. Приведенная стоимость 5М через 17 лет по средней инфляции 8,2% на сегодня составляет 1.47М.

Итого затраты 8.2М, возврат 1.47М, 6.73М — это ваша чистая стоимость 12М кредита, выгода 5.27М на круг.

Вопрос заключается в том, подешевеет ли квартира на 5.27М после отмены льготки и не нужно ли будет вам продать квартиру раньше чем через 17 лет.

Если квартира сдается через пару лет, то вычитайте из выгоды ПВ*0,14*2 + 12М*0,06*2 (неполученные проценты от первоначального взноса + % за пользование кредитом).

Если квартира стоит, например 15М, то за пару лет потери  составят 2,3М
Итого выгода на 15М новостройку в 30летнюю семейную ипотеку со сдачей в 2026 году составит 3М (20%) по сравнению со вторичкой.
Если квартира стоит 25М+, то выгоды уже не будет вообще.

вот из своего расклада и считайте.
avatar
ит ипотека — это особая форма рабства)) там условия веселые.
avatar
My Shadow, что там такого особо весёлого? Аккредитованных компаний много.
avatar
Ив Ив, грести на галерах много лет — это очень весело…
avatar
My Shadow, почему 'на галерах'? Вы думаете, что только у галер есть аккредитация? Это совершенно не так.
avatar
Ив Ив, наемное ит так или иначе галера, отдохнуть годик от выгорания, поработать на себя или свалить на «пенсию в 35» — с такой ипотекой проблема…
avatar
My Shadow, пять лет — это немного
avatar
Влад, да. о чем я и пишу. Иначе ключ +2.5 %. как на вторичку

И не выйти в безубыток из вторички т к  спред между первичкой и вторичкой существенный. 

avatar

 прикол в том что «нормальных» квартир внутри города практически не осталось. И ценники задрались (далеко не всегда там чистовая отделка, а если есть то так себе. Нужно к получению ключей искать еще немало денег на приведение в порядо). Смотришь строят дом, сдача 2006. Соседний дом, этот же проект, отделан, мебель и техника — вторичка по такой же цене как голый бетон в его новом брате. И то по этой цене не продадут.

Так то кажется что выгодно, но более-менее если живёшь в своём бесплатно.
Если параллельно снимать, да учесть неизбежный ремонт, то денежный поток на ближайшие несколько лет в среднем одинаковый получится.
Сам в такой ситуации, и склоняюсь уже к тому чтобы плюнуть, взять вторичку, и надеяться что ставку таки будут снижать постепенно.

(вообще пока что снимать выгодней чем покупать. Двинется ли съём быстро вверх когда в городе перестанут строить, или первичка вниз когда подрежут льготы еще — трудно сказать).

avatar
Сиделец, что то дешёвое предлагаю где нибудь в Мурино или на рыбацком. а разница со сторичкой- да. Я и пишу- есть спред. Причем в Спб он ещё не самый больщой
avatar
Gregori, вот вот. я привык внутри города жить, и далеко за, или по краям в человейниках — не охота.
Можно конечно несвежую вторичку 70х-80х годов взять но тоже дауншифтинг.
И как бы и смысла то пока нет покупать — даже под 0% на 20 лет выйдет дороже чем снимать :). Но что будет потом — тоже непонятно.

avatar

Gregori, мне кажется мы опоздали на годик. 
я вначале не брал IT по возрасту, а когда подняли — всё еще сидел в убытках и не был готов вынимать деньги, да и обслуживать долг. А тогда были еще неплохие места.

avatar

Сиделец, 
Похоже на то. Сейчас разослал застройщикам запросы. Посмотрим что предложат. Пока что вижу: что то недорогое это мурино(которое уже область), девяткино, фрунзенский район пром зона- 6800 уже за 20 кв метров. Дорого.    А апартаменты — но ай ти ипоетка не про них.    Или вторичкам. за те же 6800 которые просят за эту студию в 20 кв можно купить очень приличную квартиру на вторичкке, в районе куда более приятном. Где рядом будет не бывший завод а сквер и метро



avatar

Gregori, Аквилон Leaves еще более-менее (мне место понравилось, но у меня не решающий голос — только финансирование :-) ) 

Но всё как-то получается уже в верхних пределах разумного. Еще варианты предлагали внутри (вроде Cube, Senat), но я там погулял — очень шумно. Пара домов внутрь — тишина и покой. Но уже построено и продано.

avatar

Gregori, подумалось — народ постоянно смеётся над планирующими надолго вклады и инвестиции, мол смешно в этой стране рассчитывать на стабильность и разумность правительства и экономики, бла бла бла. Нормальные люди хранят деньги за границей, и прочее. 

Правительство: даём ипотеку под 5-8%.
Те же самый люди: охренеть, дайте две!

а тут сюрприз подкатывается — мораторий на льготу то на выгоду от кредита ниже ставки заканчивается. Дальше 35% налога с выгоды :)

avatar
Вы покупаете в ит ипотеку на 30 лет, на которые обязыветечь работать толькотв аккредитовынных государством компаниях. Удачи
avatar
Rasrasras, обязательство на 5 лет только. Если вылететь раньше то ставка рефинансирования +2%, если не изменяет память. Но всяко это будет дороже 5%, а такой вариант в расчёты потяну/не потяну обычно не закладывается в расчёты при импульсивных покупках.
avatar

Влад, не сработает. надо на полную ставку. 
А на 5 работах- можно и так, только это скорей не работа, а самозанятый который аутсорсит. У меня работа занимает 8, а часто и более часов.

 

С потерей работы то опасений у меня нет. найду я в ай ти компании. Но знаете ли ситуации разные  бывает. а это ограничение свободы. 

avatar
Сложно что то советовать.
С одной стороны пузырь на бетона, пену в 30-40% должно сдуть в ближайшее время. Посмотрите на рынок Китая — 3 года держали цены, на 4 год -70/50%. Мы сейчас на 2 году кризиса недвиги. Большой риск недостроя — мелким компаниям проще обанкротится и уйти в закат. Питер не Москва- здесь за бюджет города достраивать не будут.
С другой стороны — в ближайшие 3-4 года инфляция в 15% гарантирована, так что может удешевление недвиги пойдёт по этому пути, номинально цены будут стоять, реально за 4года упадут на 50%.
Ps в Питере очень перспективна сфера элитки — зернотрейдерам надо где то размещатся, но уже вряд ли ваших лимитов хватит на такую недвигу.
avatar

теги блога Gregori

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн