Блог им. sng

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости

Что за бетон такой и почему он так называется?

Можете прочитать мой старый пост здесь: https://smart-lab.ru/blog/580745.php

В августе-2020 (на хайпе вокруг недвижимости) мы решили его продать, и довольно быстро нашли покупателей (около 3 недель), ещё месяц покупатели ждали одобрения ипотеки, и вот он продан.

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

Немного расчётов:

Куплен за 1'720'000₽ в конце 2011 года

Продан за 1'800'000₽ в конце 2020 года (с учётом комиссии агентства)

Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост
К сожалению, вот такое 59-метровое чудо в не самом плохом (Кировском) районе Саратова стоит всего лишь 1,85 млн ₽ (31000₽/кв.м)

Хорошо, но бетон генерирует доходность от сдачи!

скажете вы. После всех расходов и даже если не учитывать простои — это чуть менее 6% годовых.

Накопленная инфляция за тот же период составила 71%. Это означает, что покупательская способность 1,72 млн в 2011 и ~3 млн в 2020 — равны (если считать, что инфляция по Росстату — максимально честная).Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

А значит, если бы бетон сдавался непрерывно и без аварийных затрат, то это как раз бы перекрыло инфляцию. Но конечно же этого достичь не удалось. О доходности сверх инфляции говорить не приходится.

В долларах считать не буду, чтобы лишний раз не расстраиваться (там под -50%, точные цифры уже не важны).

На этот раз я не буду категоричен. Наверное, мне просто не повезло. И город неправильный, и недвижимость неправильная, и локация неправильная, и цель покупки была не-инвестиционная. Я покупал для себя, и был уверен, что в Саратове доживу до старости. А если и перееду в более просторное жилье, то это буду сдавать. Да и вообще — у каждого читателя есть сын маминой подруги: у него +100% за 2 года от покупки котлована! Можете о нём не рассказывать.

Я не говорю о том, что собственное жилье — это плохо, конечно же нет! Но мечта 99% россиян — квартира (а лучше сразу 5!) под сдачу — у меня тоже была. А теперь её нет, и от мысли «а не купить ли студию в Мурино под сдачу» появляется тошнота, и этот пост расскажет, почему.

 

6 подводных камней в недвижимости:

Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

1. Квартира под сдачу — это ужасная инвестиция в плане диверсификации.

Огромная котлета денег лежит в одном объекте, находящемся в одном городе и в одном районе, он в одной валюте, и это один класс активов. Вообще не по канону.
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

2. Армия коммунальных счетов и временные затраты на них.

Мне приходило 8 (!) счетов в месяц:

* от УК;

* от электросетей;

* от водоканала;

* от мусоровоза;

* от фонда капремонта 2 шт. (два собственника);

* от Газпрома;

* от домофона.

Как люди управляются с 3-4 квартирами, я не представляю. Возможно, им оплата счетов, контроль процесса и сбор показаний счётчиков доставляет удовольствие, но меня это ужасно отвлекало от работы и от дел. Общение со всеми этими ребятами о непонятно выставленных счетах и ожидание по 30-40 минут на линии в рабочее время некоторые считают бесплатным, но я привык считать, что каждый час моего рабочего времени стоит денег. И ведь «короли однушек» меня критикуют за то, что мне надо декларацию по дивидендам раз в год заполнять… Им, кстати, тоже надо это делать (декларацию заполнять и платить налог со сдачи в аренду), но многие этого не делают. До поры до времени...
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

3. Ремонт и неучтённые мелкие расходы.

За 9 лет вот что было: два небольших залития соседки снизу (один раз делался ремонт за наш счёт, но во второй раз начали разбираться, и оказалось, что течёт стояк), демонтаж и монтаж гипсокартоновой стенки, закрывающей стояк, поверка 3 счетчиков (хвс, гвс, электро) дважды за 9-летний период. Здесь нет смысла говорить о косметике и меблировке, только аварийно-неожиданные вещи. Организация этих процессов превращала несколько дней жизни в ад и привносила стресс, несравнимый с «акции MSFT упали на 2%, о боже». А ещё я каждый год забывал о том, что должен платить налог на недвижимость, и каждый январь меня ждал сюрприз в ЛК ФНС.
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

4. Низкая ликвидность. Продать быстро — невозможно.

В 2019 я получил за 3 месяца одно предложение, сильно ниже по цене.

В 2020 благодаря хайпу вокруг недвижимости, риелтору удалось сразу найти покупателей. Но все равно ушла неделя на показы, 2 недели на попытки сторговаться, месяц на одобрение ипотеки и сделку. Если бы мне срочно потребовались деньги — я не знаю, что бы я делал. А в жизни так бывает — бывают несчастные случаи, бывает таоке, что быстрые деньги — необходимы. А они у вас закопаны в бетоне, а драгоценное время идёт. Представьте, каково это. Это вам не акции Сбера или Яндекса продать.
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

5. Продажа — это доп. затраты и комиссии.

* Уборка после квартирантов и перед продажей — 2500₽

* Нотариальная доверенность (чтоб не летать за 1700км на сделку) — 2500₽

* Комиссия агентству — 55000₽ (3%)

Возможно, было ещё что-то по мелочи. Всякие затраты на поездки родственников между городами и вывоз мебели не считаю.

Конечно же, вы всё сделаете сами и сэкономите, ага. Конечно же вы никогда не переедете из этого города, я тоже так думал.
Не стать мне квартирным рантье. Продал бетон. Рассказываю о том, о чем не принято говорить: 6 подводных камней в недвижимости Недвижимость, Деньги, Кризис, Финансовая грамотность, Боль, Саратов, Квартира, Ипотека, Инвестиции, Длиннопост

6. Мы не знаем, сколько в реальности стоит наша недвижимость.

Очень часто слышу:

Купил за 2 млн, а сейчас стоит 3 млн. Вот такой я успешный!

А откуда ты это узнал, посмотрел на авито?! Я тоже считал стоимость квартиры по аналогам на Авито/Циане: 2,2-2,3 млн ₽. А продал 1,855 млн ₽. Дисконт — более 15% к «аналогам». Это кстати очень сильно расстраивает и деморализует, имейте это ввиду, розовые очки снимайте сразу.

Это что-то вроде «ошибки выжившего», но наоборот: на досках объявлений висят квартиры с оверпрайсом, которые продаются годами. А мы считаем, что это справедливый прайс на нашу квартиру в нашем районе. А некоторые ещё и накидывают сверху 10% — у них же ремонт (никому не сдался нахрен ваш ремонт, алло!) да и вообще — чтобы сильнее себя самообмануть и потешить самолюбие.

 

Что делать с вырученными деньгами — решаю сейчас. Есть предварительный план. Благо, это лишь малая часть наших пенсионных накоплений.

--------

Ну а я постепенно двигаюсь к своей цели — уйти на пенсию в 43 года.

Следить за этим экспериментом можно на моем канале в Телеграм или здесь, на Смарт-Лабе. Я публикую прогресс, свои мысли, а также уникальный и интересный материал уже второй год



★82 | ₽ 1
Спасибо автору, за эту статью. Забираю в Избранное и буду давать ссылку людям, у которых купить квартиру под сдачу цель жизни.
avatar

Sir Dasfig

Sir Dasfig, у меня знакомая мечтала о квартире в СПБ( как впрочем и все приезжие) Купила, а аренда падает, съемщиков все меньше(ведь многие купили и перестали снимать), а гемора и расходов всё больше, а ведь был варик продать на четверть дороже сразу после сдачи НО мечта как гритца.
Тут надо учитывать что цели люди ставят статичные, а ситуации меняются, жизнь она от того и интересная, не стабильная
Никадим Череповецкий, ну что сказать — «детям будет где жить». )
avatar

Sir Dasfig

Никадим Череповецкий, ну так СПБ подорожал в 2020 процентов на 30 ))
avatar

ольга ан

ольга ан, какие еще 30%? +8%!

www.bn.ru/analytics/

avatar

Value

ольга ан, незнаю что там подорожало, Спб очень сильно застраивается пусть и халупами студиями но всеж, найти хороших съемщиков очень большая проблема, а продажа недвижки как было написано в посте происходит по другим ценам нежели в объявлениях чаще чем нет.
Может быть вторичка в хорошем районе у метро, которая всегда в цене и прибавила, но в ебенях, новострой дешевый, его много, и будет еще больше. Питер ведь разный, Крестовский, Купчино, или пригород Павловск очень разные истории))
ольга ан, Первичка и вторичка подорожада по разному.
avatar

smit

Не дом, а харомы))мечта бойкалопоносафотика.Загнивающие европейцы таки мечтают в Саратов рвануть))
avatar

SergeiL

SergeiL, 
v_glush_k_tiotke_v_saratoff
avatar

товарищ масон

Никадим Череповецкий, меняется не только жизнь, но и мы сами, наши приоритеты и желания

Андрей Л. (Гуру Хренов), все меняется. то что работало раньше не факт что будет работать и дальше, хорошо бы не забывать об этом
Никадим Череповецкий, 
«свечной заводик под самарой»
avatar

товарищ масон

а я считаю что автору повезло, впарил неликвид по цене покупки да ещё почти за инфляцией угнался на аренде
avatar

Harry_Potter

Интересно совпало, сейчас как раз в стадии оформления сделки продажи. Брали за 2 млн в 2015 году. Продали за такую же цену. Знакомые не понимают как можно продать недвигу просто ради денег (её же сдавать можно!). Выгоды нет никакой в сдаче в аренду.
avatar

Himmel

Himmel, ну типа не пропадет, она же недвижимость))
Эхо девальвации 98года
пф саратов  вы бы еще на колыме сдавали))) питер (туристы) москва (работа туристы) подмосковье (работа) крым хз вероятно (туристы) 
avatar

АЛ ФИ

АЛ ФИ, родину не выбирают
avatar

Finindie

Finindie, из нее лишь убегают)
avatar

АЛ ФИ

АЛ ФИ, Прежде чем говорить, изучите вопрос. Сдача квартиры в Магадане (на Колыме) приносит очень не плохой доход. Спрос за счёт вахтовиков, приглашенных специалистов (Полиметалл, Кинросс, Полюс) ну и братьев наших из Средней Азии.
avatar

olegnikolaevi4

olegnikolaevi4, я думал вахтовикам жилье предоставляют а так вы правы по сравнению с саратовым цены на сьем в 2-3 раза выше
avatar

АЛ ФИ

АЛ ФИ, да Вы правы вахтовикам жилье предоставляется по месту работы, только они часто перемещаются, едут на вахту останавливаются в Магадане, едут с вахты останавливаются в Магадане, вот как то так. 
avatar

olegnikolaevi4

olegnikolaevi4, Ещё добавлю, Новый Уренгой. В ЦИАНе как то лазил, статистику изучал. Самый высокий ROI выходил в Н. Уренгое.
avatar

Zerich121

АЛ ФИ, выгодно купить под сдачу в мск? пруф данных есть?
avatar

Intrinsic value

есть калькулятор и график цен на недвигу с 11 года по 20… этого вполне достаточно)
avatar

АЛ ФИ

АЛ ФИ, калькуляцию покажете?
avatar

Intrinsic value

Intrinsic value, калькуляция такая вложил 15 лямов в 11 году  продал сегодня за 18 -20 лямов + арендой 8 -12 лямов… но нафига продавать что деньги приносит
avatar

АЛ ФИ

АЛ ФИ, уровень калькуляции устраивает. Продолжайте
avatar

Intrinsic value

Наверное совсем бы другой пост ( и название )был бы, если бы эту квартиру, купили в 2000 г, а продали в 2008 г. Так со всеми активами и прочим бывает.
avatar

LSV

LSV, да, но в обществе сложилась парадигма, что бетон — это такая беспроигрышная инвестиция.
avatar

Finindie

Finindie, парадигма сложилась, потому что общество много перипетий прошло за ограниченное время, инфляцию, в том числе бешеную, деноминацию, девальвации и т.д. и т.п. Отсюда и консерватизм.

Недвига — сложная инвестиция, с кондачка прорваться сложно, там надо либо цены ловить, либо перспективы, и то и другое трудно прогнозировать. Ну а отдача как на инвестицию от этого во многом будет зависеть, купил в начале нулевых и в 2007-8 +500-600%, в валюте причем. Купил не вовремя, слезы и гемор, проще было на депозите держать деньги.

Но недвига может быть неплохим денежным потоком, если не париться именно над инвестиционными раскладами. 
avatar

Geist

Geist,  это да, когда депозиты и деньги «обнуляются», то недвижка кажется надежным вложением. Жаль, что и недвижка, например, при развале страны тоже может «обнулиться». Что уже было в 90-е и недвижимость «обнулялось», просто люди как-то не замечают это и предпочитают верить в «непоколебимость» вложений в недвижимость. 
avatar

Cергей С.

LSV,  во-во, только разгон цен пошел, а они уже подают..)
avatar

Алексей Т

Инвестировать в недвигу нужно только там, где:

1. люди хотят жить
2. негде строить

Идеально — центры крупных городов с плотной устоявшейся застройкой и рабочими местами в офисах.

Приемлемо — крохотная и уеби*ная береговая линия России (Краснодарский край, Питер, Калининград). Крым — рисковано. Путин умрет — и там все может пойти по пи$де.
avatar

$100

$100, родину не выбирают
avatar

Finindie

$100, большая ошибка думать, что после Путина что-то сильно поменяется. Вспомните Сталина и 30 лет после.
avatar

John Wayne

John Wayne, лишь бы как после Ивана Грозного не было! 
avatar

Sergey_Sergeevich

Sergey_Sergeevich, ну это уже перебор. Так можно до Ярослава Мудрого дойти.
avatar

John Wayne

John Wayne, после смерти Сталина многое в стране поменялось абсолютно кардинально
avatar

Bodhy

Bodhy, это многое — смотря под каким микроскопом смотреть. В определённом масштабе, и 10 % огромные изменения. Я говорю, что если смотреть глобально, то кроме перетасовки элит, поменялось очень мало. Вектор страны остался тот же.
avatar

John Wayne

John Wayne, С точки зрения советского общества, после смены правителя в течение нескольких лет сформировалась кардинально иная психология толпы. Людей перестали убивать войной, голодом, репрессиями — дав возможность просто спокойно жить. Для советских людей по-многим воспоминаниям, которые мне знакомы, период конца 50-х, 60-х это самое счастливое время, большого энтузиазма и личного счастья. 
avatar

Bodhy

$100, Крым конечно никто не отдаст, но строить там рискованно по другой причине
Лосенок маленький, на всех не хватит ©
avatar

Sergio Fedosoni

Ни о чем. Достаточно было вставить в заголовок в Саратове и можно было дальше не читать. Вы б еще в Воркуте купили.  Там трехи бесплатно отдают.
avatar

PM

PM, чувак, Саратов — город миллионник (почти). Большая часть России живет за пределами МКАД.
avatar

Value

Недвига должна генерить убытки!!! Если убытка нет, налоговая должна придавить имущественным налогом и загнать в убыток!!! Это правильный рынок. Пассив должен приносить только убытки.
Любое имущество это пассив, депозиты это тоже пассив.
Алексей Никитин, акции это доля в бизнесе=имущество, тоже должны приносить убыток? 
avatar

Sergey_Sergeevich

Какие альтернативы выбираете?
avatar

Алексей К [mozg]

Алексей К [mozg], предварительно, юс-акции + евро-кеш взамен рублевой подушки.
Горизонт — вечность
avatar

Finindie

В заголовок можно добавить 1 слово — Саратов, и статью можно не читать.
avatar

Big Ben

Big Ben, то есть в Саратове люди не живут чтоль?
Сергей Суханинский, ну, они оттуда разбегаются по возможности.
avatar

OUBee

Сергей Суханинский, в вопросе недвижимости самое главное это ее расположение.
avatar

Big Ben

Трехкомнатная квартира 59 метров?? 
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, а что не так? Много? :)
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, у меня курилка 53м2 просто
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, я почти всё детство рос в трешке — около 50 метров общей площади.
А вас богатых не поймешь :)
avatar

Turbo Pascal

Turbo Pascal, да я тоже в 79м2 трешке рос, но как бы 21 век уже…
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, а ты думаешь те дома, где мы выросли — их снес кто-то?
avatar

Finindie

Sergio Fedosoni, причём здесь 21 век?
С годами площадь у квартир увеличивается что ли?))
Мда уж…
Sergio Fedosoni, В Париже ( во Франции ) люди в центре вот как живут. 5 квартир у вас в курилке )))
https://zen.yandex.ru/media/assorti_france/samye-malenkie-parijskie-kvartiry-obychnaia-hruscevka-pokajetsia-horomami-5ecf576c37573b3697351266
avatar

IliaM

Sergio Fedosoni, вот она — социальная дистанция!
avatar

Cat_in_heaven

Cat_in_heaven,

Реально так
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, так это в Турции, там тепло…
Андрей Л. (Гуру Хренов), это 7 км от мкад, фото онлайн
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, это я шучу
Sergio Fedosoni, «страшно далеки они от народа».:)
avatar

all silver

Sergio Fedosoni, с детства?
avatar

IliaM

IliaM, как бы с детства, спасибо Никите Сергеевичу за заботу о советских ученых
avatar

Sergio Fedosoni

Sergio Fedosoni, фамильная фазенда значит
avatar

IliaM

Sergio Fedosoni, можно мне пожить в вашей курилке, месяцок
avatar

Ola-la

Sergio Fedosoni, Вы много курите))
avatar

Sergej

Sergio Fedosoni, это вы еще трешку в 52 метра не видели.

Для некоторых массовых проектов брежневских девятиэтажек — массовое явление :)
avatar

OUBee

«Это +5% в рублях за 9 лет или 0,5% годовых!» — а если не в рублях, то это убыток почти в 3 раза.
avatar

John Wayne

John Wayne, есть такое. Считать страшно, крепкого алко под рукой нет
avatar

Finindie

У меня за 18 лет 13,5 % в юсд, 17,5% в рублях годовых,  больше чем две трети времени я жил там сам.
Локация и время входа-выхода решает все.
avatar

Владимир

Владимир, 17,5% годовых в рублях, это рост в рублях в 18,2 раза, а 13,5% в $ — рост в 10 раз за 18 лет. Интересно узнать где такой рост был с 2002 года.
 
Более того, курс с 2002 года(~31,8) изменился в 2,4 раза. А по вашим расчетам — в районе 1,8. Нестыковочка
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, 9 000 $ в 2001 году, общий выхлоп 5,6 рублей в 2019, вот и считайте.
avatar

Владимир

Владимир, спасибо за цифры. Расчет за период с 2001-2019 верен. Но у вас ключевой момент, который вы сами и описали:

Локация и время входа-выхода решает все.


Причем время входа-выхода влияет намного сильнее чем локация.
 
Просто большинство, прочитав вас, подумает что в ближайшие 18 лет все повторится. Но факторов за аналогичный рост сильно меньше чем в 2001.
avatar

Принцип Парето

Принцип Парето, я и не считаю со своей стороны это подвигом, купили чтоб жить, что и сделали, когда понесло в иммиграцию, сдали, потом продали.
Стечение обстоятельств.
Взял  бы на полгода позже было бы в два раза дороже( не взял бы, дорожало быстрей любых заработков), а через год в три раза…
avatar

Владимир

Владимир, выбор акции и время входа выхода в этой бумаге решает все ))))
Алексей Никитин, с локаций нет заморочек, да и можно не выходить…
avatar

Владимир

Владимир, так и с акцией нет заморочек  сиди себе получай див  20 лет -))
Алексей Никитин, вы меня не поняли, я про акции.
avatar

Владимир

С точки зрения диверсификации портфеля, все активы и не обязаны расти, некоторые могут и падать. Усреднять правда хаты тяжело, лот крупноват, факт)

И арендный денежный поток — это опять же диверсификация общего денежного потока.

И опущены такие интересные моменты, как использование маткапитала, льготной ипотеки, вычетов на приобретение жилья/% по ипотеке.
avatar

Supric

Supric, ничего такого не было. Квартира бралась по ипотеке, ставка в 2011 14% годовых, погашена менее чем за 3 года, маткапитала не было. 
avatar

Finindie

Finindie, конкретно у вас не было, но у кого-то будет же.
avatar

Supric

Ну и дыра  :)
avatar

Konstantin2203

Лучше бы в быржу деньги занес. Купил бы какой нибудь воздух. Вот видешь на жилье не заработать, только в математических лохотронах поднимают.
avatar

111st

Саратов это вам не СПб. Купили студию за 3150000 в 2015, сейчас такая же в этом доме 5 млн. Сдаем с первого дня за 19 плюс ку. Ничего не вкладывали ни разу.

Александра Соболь, да все уже про вас написано )

\\Купил за 2 млн, а сейчас стоит 3 млн. Вот такой я успешный!

\\А откуда ты это узнал, посмотрел на авито?

avatar

astray

astray, 
avatar

Байкал

Александра Соболь, Дисконтируй «такую же за 5 млн» на 15-20%, узнаешь справедливую стоимость своей. Я же дал формулу, спасибо-пожалуйста
avatar

Finindie

Александра Соболь, 
очень быстрый расчет на коленке

купили 01.01.2015 г. за 3,15 млн, каждые полгода получаете по 19 *6 = 114 тыс. руб. (лень было по месяцам считать или формулой рассчитывать), продаете сегодня за 5 млн руб. = доходность 14,6% сложных

если реальная цена продажи будет ниже на 20%, то доходность 11% сложных

тут многое не учтено — инфляция, курс доллара (ну это ладно), простои? ремонты? налог на недвижимость? затраты на внутренне наполнение квартиры (первоначальный ремонт, мебель, техника)?

вроде реальная доходность не сказать, что прямо уж впечатляющая

avatar

Бродяга

Александра Соболь, у вас есть Л.К. налогоплательщика? посмотрите по кадастру вашу кв-ру, это и есть цена продажи. если быстро, то ещё минус 15-20%. не тешьте себя ценой с авито или Б.Н.
avatar

all silver

Разная бывает недвижимость, и доходность разная. Но, как уже правильно указали, Саратов не самое удачное место для инвестиций. Во Владивостоке, например, цены на жилую недвижимость стабильно растут с 1999 года, периодически догоняя СПБ по стоимости квадрата. 
avatar

YSV777

Finindie Жесткий пример.

Подозреваю мы сейчас в центре Москвы так влетели по >300 тр за квадрат + ремонт ...

Еще налоги пора добавлять к убыткам. Сейчас это 1% (2% уже утверждено в НК) от кадастра в год. А кадастр сейчас около рынка считают...

avatar

RRomanov

RRomanov, это какой тип недвижимости? Апартаменты или коммерческая надвига?
avatar

Владимир

Лайк в репу и в избранное
avatar

astray

Тоже обжигался на одной квартире, и удвоился на второй. Больше с ней дел иметь не хочу. По логике современной России у нас 70-80% городов и находящейся в них недвижимости нафиг никому не упали. Все щемятся в Москву, Питер

avatar

Владимир Иодо

уважаемый автор, похоже вы единственный инвестор в стране, который не сумел заработать на недвижимости :) Нет таких больше. Сказано же «инвестиции в недвижимость = 100% за два года» и точка, как может быть иначе? :)

а если серьезно — вы молодец, что поделились подобной историей. Все заработки по 100% — это чаще всего одно из трех

1. профессионал, осознающий свои действия — скорее всего это единицы инвесторов

2. удача (вовремя купил / в корректном месте / вовремя продал / имел необходимую сумму для покупки (полную или перв.капитал и соответствующую зарплату для ипотеки) / повезло с девелопером, что не обанкротился по дороге) — полагаю, что таких относительно много

3. ошибка расчетов (человек совершенно неверно считает свою доходность, не учитывает корректно расходы / простои / % по ипотеке и пр., не учитывает временного фактора (те же +100% за два года — это уже 41% сложных в год, что очень много, но выглядит не так эффектно), не учитывает инфляции за годы владения и многое прочее подобное — я полагаю, что таких подавляющее большинство (никакой статистикой не располагаю, это мое внутреннее видение ситуации, в том числе и на основе предметного общения с кругом подобных инвесторов «100% за два года»)

avatar

Бродяга

Продано 31 тр за квадрат. 
Средняя зп в Саратове 31,6тр
Т.о. на вашу квартиру саратовскому жителю нужно 5 годовых з/п.
Это столько же сколько нужно зп жителю Берлина
Выводов делать не буду. Просто мысли вслух
avatar

Flash Crash

Flash Crash, Тогда я сделаю: выходит хорошо и саратовцам и берлинцам.
У нас в Москве недвига зарабатывается куда как за подольше.
avatar

Дмитрий

Забавно читать персонажей, считающих областной центр не для людей.
Володимир Путинюк, Это они ещё в Бельдяжках не были.
avatar

Antishort

Володимир Путинюк, а вы Саратов видели?
avatar

OUBee

Просто бетон это для богатых. Если у человека миллиарды, хотя бы рублей, он в любом случае будет иметь бетон (и коммерческий и жилой), но в совокупности с другими активами (акции рос. и иностранные, облигации гос и корп, валюты пять наименований, депозиты, золото бумажное и монетное, предметы искусства и бетон, ессесино, желательно в разных локациях и юрисдикциях). Это просто часть «всепогодного» портфеля, поскольку иногда нужно просто сохранить деньги, а то изымут с депозитов, как на Кипре.

Так что, как часть большого портфеля  — бетон всенепременно должен быть, как основная часть — сомнительно.
avatar

Antishort

Пункт 2, если с точки зрения управляющего, не проблема.
Остальные 5 хорошо описали. Нахер этих арендаторов.
avatar

123456

Кирилл Сизов, в сравнении с фондовым рынком — проблема. При моем подходе мне вообще можно не следить что там на рынке. Я обозначил мои трудности на фонде, они заключаются в подаче 3-ндфл раз в год :)
avatar

Finindie

Неоднозначная ситуация с этим бетоном.
Я, например, скорее всего много бы из своих сбережений проиграл, когда нефть в минус ушла, т.к. купил бы однозначно.
Но у меня все деньги были вложены (и сейчас еще вложены, т.к. сдача дома только в 2022 году) в новостройку в МО, потому остался «при своих».
Не знаю, сколько получится доход (и будет ли это доход), когда продам, но меня уже успокаивает мысль о том, что не потерял.
Все деньги на бирже держать тоже опасно — а ну как не будет завтра биржи (вот проснешься утром, а биржа тупо отключена, банки тоже не работают, а у тебя все твои деньги — в виде записей на электронных счетах, а в карманцах и нет нифига) — и будешь сидеть с виртуальными миллионами.
Так что у нас в России биржа — та еще рулетка, если говорить про простых смертных, к коим я себя и отношу. С вкладами уже обжигались, с биржей еще нет — на очереди «обнуление» биржи =)))
В итоге, нужен и бетон, и золото «под дубом», и доллары «под матрасом», и рубли в кармане, и много чего еще.
Ну и да, как тут верно сказали, смотря в каком регионе недвижка — у меня в МО, надеюсь потом поможет «не потерять штаны» на переправе, если без работы останусь (а я так понимаю, что ближе к 45-50 работу уже хрен найдешь).
avatar

baralgen

baralgen, вы многократно переоцениваете риски. Это всегда заставляет таких инвесторов избегать всего, кроме самых консервативных и низкодоходных активов. Или вообще недоходных, типа физического золота.
Вобщем вечно сами обкрадывают себя.
Надо всегда рассуждать именно СООТНОШЕНИЕМ доходность/риск. Впрочем, для этого канеш надо уметь определять эти переменные.
avatar

Дмитрий

Дмитрий, «уметь определять эти переменные» — это, конечно, здорово, только вот я не видел еще ни одного человека, кто бы умел это делать со 100% точностью.
Я действительно не могу вкладывать в высокодоходные инструменты такое количество денег, которое мне жалко потерять.
В ситуации с нефтью ведь никто и представить себе не мог, что фьюч уйдет в минус (такого ведь не было раньше), потому я и говорю, что купил бы «на все» — что означало бы не только потерю всех накоплений, но и существенный (очень существенный) долг (который достался бы и детям моим).
В своем посте я говорил не исключительно про консервативные «активы», а про то, что надо иметь их разные, в том числе и бетон.
А так да, я всегда и рассуждаю с точки зрения соотношения доходность/риск, а еще с точки зрения возможности иметь «активы» при себе, если вдруг доступ к иным «активам» будет заморожен, или утрачен навсегда.
Те, кто вкладывает в быстрорастущие активы, хоть и очень рискованные, может в мгновение все потерять, что тоже для меня не вариант совсем.
avatar

baralgen

baralgen, та поставочная нефть — это вообще не актив (а пассив). Как и любое сырьё. Ибо не генерит ДОБАВОЧНОЙ стоимости по-определению. Поэтому к инвестициям отношения не имеет.
А что касается сути, т.е. вышеопис. соотношения, то его и не надо уметь определять с идеальной 100%-ной точностью. Достаточно не ошибаться аж на порядки, как у вас. Сейчас научу на наглядном примере.
Мы видели прекращение действия страны и полную смену всех её законов. В этот период и была заморозка счетов и т.п. коллапс.
После этого новая страна попала в долговую яму, закончившуюся аж внутренним дефолтом 1998-го. Только никакие вклады при этом не реквизировали, ни акции не прекращали своё существование.
Ныне страна вообще не имеет чистого долга. Кубышка ЗВР год за годом бъёт рекорды, а внешняя политика становится всё более и более независимой.
Отсюда вопрос: какова вероятность наступления вышеопис. вами страшилок на протяжении ближ. года. т.е. НЕОЖИДАННО для инвестора, чтобы он не смог выйти из рыночного актива?
Ответ ведь очевиден. Так вот все эти годы вы и обкрадываете себя, пока бетон продолжает проигрывать даже широким индексам(РТС или Спай), не говоря о отдельных секторах — нынешних локомотивов мировой экономики, типа западного хайтека.
Непродуманная диверсификация ради просто самой абстрактной диверсификации — это путь в никуда. Причём с очень недешёвым билетом. В виде разницы упущенных доходностей.
На здоровье.
avatar

Дмитрий

Дмитрий, меня учить не надо, я не просил =)
Считать упущенные возможности — это вообще глупо — задним умом мы все везучие и успешные, но вот никто не может быть уверен (кроме инсайдеров) в том, куда пойдет рынок завтра (и никакой теханализ или остальное тут не панацея).
Вероятность наступления полного пиндеца завтра — 50х50 — для любого простого обывателя это всегда неожиданно случается, я в облаках не витаю, доступ к банковскому счету и к бирже могут отключить внезапно =)
Вклады не реквизировали, но «обнулили» (и я не про 98 год, хотя и он тоже был «веселым») — копил на жигули, а хватило на ящик водки (вы, вероятно, не застали те времена, а если и застали, то странно о них говорите).
Ничто не мешает нашему многоуважаемому «правительству» устроить шухер и с биржей, и с вкладами снова.
Диверсификация не может быть непродуманной априори, если это действительно диверсификация, под чем я понимаю и бетон, и золото, и валюту, и акции, и облигации — хотя бы так.
За сим спор заканчиваю, мы к общему знаменателю не придем с вами, ибо в моем понимании путь в никуда — это отсутствие диверсификации (даже ради самой диверсификации).
avatar

baralgen

Отличный пункт 6. Можно выносить в отдельный пост размышление. Люди не понимают разница между ценой и рыночной стоимостью. Разница между уровнем предложения и сделок. Да и рыночная стоимость, особенно на бытовую недвижимость субъективна. Стоимость не всегда равна экономической полезности. Субъективность в величине предложения доходит до десятков процентов. 
avatar

Kartoxa

Kartoxa, а иногда за сотни, как тут одна избушка купленная за 25 тыщ, а продают за 900 в местности куда автобус то редко ходит
avatar

Секрет Бобра

Скажу одно (я сам прожил в Энгельсе все детство/отрочество).
Саратов за последние годы побил все рекорды по удешевлению жилья.
Постоянно фигурирует в рейтингах с самой дешевой недвигой (по крайней мере к доходам).

В остальном согласен, но тут действительно неудачный город.
avatar

UnembossedName

нельзя же быть таким глупым, как автор .. 
avatar

ольга ан

В акциях могло быть и хуже. Купили бы Мечел по 1000 рублей. Или какой-нибудь ТрансАэро. =)
avatar

Value

Я люблю сдавать недвижимость, естественно иногда продаю (был период, когда депозит реально выгоднее), из вашего поста один вывод для себя — не бери неликвид.. 
Зря вы так, аренда отличная прибавка к пенсии. Диверсификация обязательна, это факт. Удачи в юс акциях.
П.с. про проблемы с квитанциями повеселили))
avatar

Sergej

В Калининград, насколько я понимаю географию, переехал.
avatar

Dr. Кризис

Dr. Кризис, взял по автодороге, сорри. В СПб
avatar

Finindie

Для большинства людей доход от сдачи кваритиры — это самый простой вариант хотя бы сохранить заработанное. Потому что легко говорить «Вот купил бы акции такие-то… вместо квартиры и сейчас было было бы столько-то...». Или «в баксы бы лучше вложил». Да большинство купили бы баксы по 80 и сейчас бы сидели с ними. Или с акциями, потерявшими половину стоимости после очередного «2014»… Потому что для усреднения не было бы денег закупиться еще подешевевшими бумагами. А тут хотя бы при своих остались) Да, конечно, можно сказать, что надо знать, когда баксами закупаться или надо знать, когда покупать акции, и тогда будешь в шоколодаде. Ну так «надо знать» -это ключевой момент! При инвестициях в недвигу тоже «надо много чего знать», чтобы получить доход.

Поэтому я считаю, что не стоит огульно называть глупцами обычных граждан, которые покупают квартиры. Для них так спокойнее. Или мало у нас держателей акций, потреявших дохера на кризисах?))

avatar

Попов Роман

Не понимаю, почему люди плохие инвестиции в недвижимость проецируют на всю отрасль
По аналогии можно сказать, что я на всю котлету купил Юкос и прогорел — не ходите никто на биржу

Это не недвижимость плохая, это вы не умеете ее готовить

Есть уйма положительных исходов инвестиций в недвижимость, тут недавно проскакивала статья — от однушки или трешки в питере, не помню, к дому на кипре стоимостью за 600 тыс ойро, вполне положительный вариант
avatar

iireg

Обычно обсуждение такой темы происходит в ключе:
“Один мой знакомый”
или “А вот у меня был случай”
ну или так “А я вот купил и теперь это стоит...”

Недвига — зачастую единственный актив плебса. Нередко ипотечный.
Поэтому и нахваливают 

Пост отличный!
avatar

Intrinsic value

Сдача квартиры (квартир) в аренду не такая уж выгодная штука! Очень много расходов на оплату счетов. Плюс, квартирантам пох на вашу квартиру, они могут ее ушатать так, что ремонт квартиры обойдется в годовой бюджет, получаемый с аренды! Сам занимаюсь этим. И могу вас уверить- это тяжелый труд. Плюс есть квартиранты, с которыми вы заключается договор на год, а они Внезапно съезжают через 2-3 месяца. А это ремонт, уборка, поиск новых людей. Занимаюсь этим потому что, пока не могу продать недвижимость, по семейным причинам. Как только смогу- немедленно продам и сделаю то, что хочу!
avatar

Сергей Серов

Все равно впечатляет ваш успех. К 32 годам успели жениться и выплатить две ипотеки. Кто вы по профессии?
avatar

Свинг-трейдер

Свинг-трейдер, мы копили на первый взнос 8 лет а выплатили за 2 года.
avatar

Владимир М.

лови сотый лайк.

в соседнем ТЖ недавно девушка продавала однушку в Степном за 900k, чтобы переехать в Саратов.

avatar

Владимир М.

По поводу пунктов согласен, но в целом «Волков бояться — в лес не ходить». У меня друзья сдают реально 5 (!) инвестиционных квартир в Питере, покупали потихоньку, причем в ипотеку. Быстро выплачивали, насколько могли. Да, пахали 10 лет. Зато теперь, когда им по 45, у них пассивный доход где-то 100к. Да, если пересчитывать на всякие там ROI, то это мизер. Но, когда не умеешь инвестировать вообще — считаю это хорошими вложениями. Ну а коль умеешь — можно неплохо подняться на инвестициях в бизнес. Опять-таки, коль умеешь 
райончик СХИ?
avatar

Штум

Штум, Стрелка
avatar

Finindie

Может вырасти в таких городах, если брать на этапе строительства. Но кидают часто. 
avatar

Штум

За убогую хрущевку в Саратове выручил 1,8 миллиона (30500 руб за метр) – это весьма неплохо. С учетом того, что средняя по Саратову сейчас 40600 руб за метр (данные Domofond.ru).

Большинство забывает, что существует срок службы недвиги, и в конце этого срока цена должна стремиться к нулю. У хрущевок срок службы 50…80 лет, у брежневок – 70…100 лет. Вот и надо считать, что если дом 1970 года, то он будет стоить не более половины цены нового дома. Просто большинство владельцев таких домов не могут это осознать, и пытаются приближаться по цене к новостройкам.

В Москве цена старых пятиэтажек искажена реновацией, поэтому цены на старые дома сильно завышены. В регионах таких денег нет и не будет, поэтому и цена там весьма честная. Со временем и у Москвы отберут лишние деньги, дефицит бюджетов все жестче, скоро доберутся. Догадаются, что слишком дорогие подарки делают отдельным людям за счет остальных. Но не об этом сейчас.

Предполагаю, что 1720000 руб за это квартиру в 2011 году – это был подарок продавцу, возможно аналогичные квартиры стоили несколько меньше. Ну и очевидный тезис: квартира не должна простаивать, тем более старая, а должна была сдаваться пусть за 10000 руб + коммуналка. Тогда и был бы результат 5…8 процентов годовых.

Лет через двадцать эта квартира будет стоить видимо 600 тысяч современных денег, при том что новые квартиры такой площади будут стоить 2500…3500 тысяч нынешних денег. И это нормально.

Объективности ради:
автор сам купил неликвид 1. трешку 2. в стрёмном доме (сужу по фотке, как можно ожидать, что ЭТО будет стоить дорого).
Это не та недвижимость, которую люди хотели бы покупать. Это недвижимость, которую люди могут быть вынуждены купить от отсутствия денег.
Странно удивляться, что на такой недвижимости не удалось заработать денег.

ЗЫ. Сам не поклонник недвижимости и в неё не вкладываю.
avatar

kiryushka

kiryushka, Истина где-то посередине, просто голосов, говорящих о слабой стороне недвижимости не слышно. Я взял на себя удар и рассказал о слабых сторонах. А то как-то возникает иллюзия «беспроигрышной лотереи».
Я не открещиваюсь от подобных претензий, а наоборот прямо все заявляю и демонстрирую: город, тип дома, метраж итп.
avatar

Finindie

за домофон можно не платить
avatar

Dmitry Alexandrov

СТМ 1960-70гг? этаж какой?
avatar

Dmitry Alexandrov

Dmitry Alexandrov, 1974 год постройки, 4 этаж. Ремонт в подъезде был вот год назад, сейчас там довольно чисто и свежо, в 2011-2015 там был п… ц
avatar

Finindie

Да Саратов та еще дыра
avatar

Добрый Енот

Поддерживаю, если и вкладывать в недвижимость то 10 проц от капитала
avatar

reglament

Недвижимость 100% пенсия.В любом регионе доход от недвижимости-одна средняя зарплата минус коммуналка.Сдаю квартиру в Минске уже 9 лет.Каждый месяц 300 дол.Мало, но стабильно.
avatar

Владимир

Владимир, Вы можете ставить ценник в валюте, в вашей стране это принято. В России тебя не поймут, у виска покрутят и уйдут к другому. Таковы реалии.
До 2014 года я получал 400 долларов с нее, после 2014 — 200 долларов (грязными, без учета оплаты жку). И поднять обратно до 400 даже постепенно, за пару лет — нереально.
avatar

Finindie

С недвижкой вопрос локации и качестве актива влияют. Конечно хрущ в Саратове никому не нужен. А вот Хорошая Квартира в Москве или в Сочи в цене: товарищ брал бетон в Москве по 220/м, сейчас этот же дом стоит 350/м. Прошло 2 или 3 года. Прекрасная Инвестиция на мой взгляд
avatar

Константин

Константин, да, но все почему-то считают, что это изи вариант, и любой может зайти и выиграть. В отличие от фонды. Но все ровным счетом наоборот: в недвиге цена ошибки — огромна, полагать, что ты сейчас учтешь все факторы и купишь норм бетон — ну как минимум инфантильно (мне давали пример на соседнем форуме: человек в 2012 супер-заморочился, купил лучшее предложение в городе с лучшим потенциалом… в городе ДОНЕЦКЕ, Украина). 
На фонде же все думают, что нужны особые знания, опыт, компетенция, умение разбираться в балансовых лисатх и МСФО. Да нихрена! Для покупки индексного фонда этого ничего не нужно, а рыночный риск он и в Африке рыночный риск, аналог этого риска в недвиге тоже есть
avatar

Finindie

Константин, было 220, стало 350 — если прошло 2 года, то доходность 26% сложных годовых. Если 3, то 17% сложных годовых. Согласитесь — разница существенна. Были ли доп.расходы к этим 220? Проценты по ипотеке? Налоги на недвижимость? Ремонт? Коммуналка? 350 — это реальная цена продажи или «ну вроде столько стоит»? Инфляция? Купил по 220 и продал по 350 — звучит очень красиво, но надо ведь считать реальную фактическую доходность — обычно, если посчитать точно, то результат выглядит совсем уже не столь «красиво»
avatar

Бродяга

Константин, “товарищ брал”  это веский аргумент

avatar

Intrinsic value

Константин, 350 за метр — подобной цены нет и близко, если она не в границах Бульварного.
avatar

Дмитрий

Дмитрий, конечно нет таких цен. Пресня парк, к примеру. Да даже Юнион парк посмотрите. Любой хороший ЖК, не элитный, в Москве сейчас стоит 350 или выше. Про Элиткомфорт я даже не упоминаю, там совсем другие ценники. Кстати, допустим, Park Side не внутри бульверного. Ценник там многократно выше 350. Но вам же лишь бы поболтать
avatar

Константин

Константин, там где нынче 350, там в том же состоянии 220 2 года назад не было. Рост на 60% за минувшие 2 годк он у сектантов бетона только в мечтах.
avatar

Дмитрий

Нет никакого смысла покупать жилье там ОТКУДА люди стремятся уехать. Цены РАСТУТ там КУДА все стараются переехать, а предложения меньше спроса. Это Москва, Питер и наш юг (Сочи и тд). А все остальное шлак. Можно глянуть ради интереса на авито цены на жилье в Воркуте. Там реально за бесценок отдают (1 ком. квартира за 60-100 т. руб.) — это будущее многих региональных городов!
avatar

AlexeyLg

Берём студию Соболь.

3150 цена начальная, накопленная инфляция за 5 лет 35% (берём с января специально чтобы побольше)



 3150*0,65=2047

Получили со сдачи 1140. (не будем дисконтировать денежный поток по годам (тем более по месяцам), всё равно никто не понимает, но это отнимет процента 3-4 итоговой доходности навскидку)

2047+1140=3187

сейчас стоит 4500

4500-3187=1313

1313/5 лет = 262 в год чистоганом, 

262*100/3150 = 8,3 годовых без ремонта и допзатрат.


А можно было просто взять газпром по 350 и прокатится на 150
avatar

Центурио́н

Центурио́н, Газпром в 2015м не стоил 350.
Далее — инвесторы, если малограмотны и знают что не умеют отбирать, всегда берут либо гособлиги, либо диверсифиц.индексник. А никак не единичные истории на всю котлету. И на дистанции легко обыгрывают таких как Соболь.
avatar

Дмитрий

Дмитрий, про то и разговор. На первый взгляд удвоение, а на деле 8 годовых грязными, 4-5 чистыми, а если еще налог заплатить то дивы газона выше)
avatar

Центурио́н

Как имеющий многолетний опыт могу сказать  — надо бежать из инвестиционной недвижимости, так как последние 10 лет она приносит только убытки.
Владимир Никитин, придет время — и доходность вернется. А пока да, низкодоходный или убыточный актив
avatar

Intrinsic value

очередной рассказ человека который влез в незнакомый бизнес  
avatar

A_N

Вот все рассуждают, какой это шлак покупать недвижимость за какие-то жалкие 5% годовых. Такое ощущение, что тут ну прямо абсолютно все легко и просто «делают гораздо большие бабки» на рынке)) Ну прямо опровергают любую статистику (о большинстве проигрывающих на рынке) Или все настолько поверили в свою гениальность, сумев купить в марте на дне? И теперь думают, что так умело и самое главное легко они будут инвестировать всегда???
avatar

Попов Роман


теги блога Finindie

....все тэги



2010-2020
UPDONW