🏗 Антикризисная стратегия Самолета

24 декабря 2024, 17:59
|
Георгий Аведиков

📉 На фоне слухов о серьезных внутренних проблемах, акции Самолета с начала года спикировали с 4000 рублей ниже цены IPO (950 рублей). А тем временем, компания с момента размещения успела значительно вырасти в масштабах. Но дыма без огня не бывает, трудности действительно есть. Как минимум, дорогое финансирование и снижение спроса на ипотеку бьют по всему сектору девелоперов.

📢 Но так ли серьезны проблемы в компании? Давайте разбираться. Начнем с тезисов, озвученных на Дне инвестора:

✔️ За счет выхода в новые регионы (такие как: Казань, Ростов-на-дону, Сахалин, Мурманск и Чита) Самолету удается чувствовать себя лучше среднего по рынку.

✔️ Прогнозный объем продаж в Московском регионе в натуральном выражении должен сократиться на 18% г/г. Однако, средняя стоимость метра в новостройках продолжает расти, что компенсирует часть снижения. В деньгах выходит -14,5% г/г. В следующем году компания ждет продолжения тренда: снижения продаж метров на 11% г/г при росте цен на 4,5%.

✔️ Государство заинтересовано в строительстве нового жилья из-за наличия существенной доли старого фонда.

✔️ Средний платеж по рыночной ипотеке в Московском регионе (из расчета на квартиру в 40 кв. метров) вырос со 151,4 тыс. руб. годом ранее до 253,1 тыс. руб. Однако, платеж по средневзвешенной ставке (с учетом льготных программ), оказался значительно ниже: он вырос с 58,5 тыс. до 73,3 тыс. рублей.

✔️ Самолет планирует повысить операционную эффективность за счет роста в новых локациях, увеличения производительности труда, контроля себестоимости и снижения доли коммерческих расходов в выручке с6% до 4%.

✔️ Конкурентное преимущество Самолета — крупнейший в стране земельный банк (46,5 млн кв. метров). За 2024 год он вырос на 72% г/г, а в 2025 году прогнозируется рост на 24%.

✔️ Уровень долга комфортен и будет снижаться в следующем году. ND/EBITDA = 2,6х с учетом проектного финансирования, которое составляет 80% долга.

❗️Очевидно, что Самолет заинтересован сгладить углы и выставить ситуацию в лучшем для себя свете. Поэтому, мы попробуем разобраться в рисках поглубже.

👉 Во-первых, даже73,3 тыс. руб. — это значительный платеж для квартиры в 40 кв. метров. Год к году он вырос на25%.

👉 Во-вторых, уровень долга в 2,6 EBITDA — это достаточно много при текущих ставках. По итогам 1 полугодия, чистые финансовые расходы выросли в 2,5 раза и уполовинили чистую прибыль, несмотря на рост операционной прибыли на 62% г/г. Во втором полугодии результаты должны быть еще хуже, так как ставка стала выше, а продажи снизились.

👉 Дисконты в облигациях Самолета также намекают на то, что проблемы с долгом у компании имеются. В самом деле, процентная ставка проектного финансирования привязана к ключевой. Так, например, в 23 году группа МИЦ была куплена под плавающий процент, превышающий ключевую ставку на 3,4%. Процентные платежи растут и уже вплотную подошли к границе операционной маржинальности бизнеса.

📌 Как бы менеджмент Самолета ни пытался убедить нас в обратном, риски в акциях и облигациях девелопера есть и они значительны. Но и цена уже сильно скорректировалась. При позитивном сценарии, акции компании с текущих уровней могут вырасти в несколько раз. Но при негативном — продолжат свое падение (примеры Сегежи и Мечела показательны). Нужно внимательно взвесить все риски, если планируете участвовать в данной истории.

#SMLT