Ипотечный хак: покупатели жилья получают низкие ставки, находя приемлемые кредиты

В сочетании с упрямо высокими ценами на жилье, более высокие процентные ставки по ипотеке отбрасывают покупателей жилья назад. Многие находчивые охотники за домами делают обходной маневр вокруг этой вдвойне пугающей динамики — ищут продавцов, которые имеют предполагаемые ипотечные кредиты с низкой ставкой. Как следует из названия, предполагаемая ипотека — это та, которая позволяет покупателю по сути встать на место продавца, взяв на себя кредит как есть — с той же процентной ставкой, платежом и графиком. Вообще говоря, единственными предполагаемыми кредитами являются те, которые подкреплены федеральным агентством, таким как Департамент по делам ветеранов (VA) или Федеральное управление жилищного строительства (FHA). Под «подкрепленными» мы подразумеваем кредиты, по которым правительство — действуя далеко за пределами Конституции — гарантирует кредиторам, что они будут полностью возмещены в случае дефолта заемщика.
Примерно 80% непогашенных ипотечных кредитов VA имеют ставку ниже 5%. Многие из них имеют ставку ниже 3%. Вместе ипотечные кредиты VA и FHA составляют около 25% от всей ипотечной вселенной. Конечно, только небольшая часть домов, обеспеченных VA или FHA, находится на рынке в любой момент времени. Тем не менее, количество предположений растет семимильными шагами. Среди ипотечных кредитов FHA количество предположений выросло с 3825 за весь 2023 год до 3477 всего за первые пять месяцев этого года. Появились некоторые фирмы, помогающие покупателям находить предполагаемые возможности кредитования. Запущенный в сентябре, Roam  имеет функцию онлайн-поиска и предлагает платные услуги, помогающие покупателям ориентироваться в процессе принятия ипотеки. Продавцы также могут использовать его, чтобы извлечь выгоду из дополнительного ценностного предложения, которое представляет их предполагаемая ипотека, поместив себя на радар Roam.То, что ипотека является предполагаемой, не означает, что кто угодно может ее забрать. Например, хотя вам не обязательно быть ветераном, чтобы взять кредит VA, вам придется соответствовать определенным кредитным требованиям и соответствовать определенному соотношению долга к доходу. У FHA есть похожие требования. Покупатели должны найти собственные деньги, чтобы покрыть разницу между ценой покупки и суммой, оставшейся на ипотеке. В зависимости от того, как долго действует ипотека — и изменения цен за это время — покупателям могут понадобиться значительные средства, чтобы покрыть этот разрыв. Кредиторы, способствующие предположению, могут выдать второй кредит — но по текущим рыночным ставкам.Если вы ветеран, у вас может быть конкурентное преимущество при торгах за дом с возможностью получения VA. Если продавец передает свою ипотеку не ветерану, привилегия продавца по кредиту VA для будущих покупок может быть уменьшена или полностью приостановлена ​​до тех пор, пока принимающая сторона не выплатит ипотеку. С другой стороны, принимающая сторона, имеющая право на получение VA, привносит в сделку свою собственную квалификацию, что означает, что продавец может двигаться дальше с полностью восстановленным преимуществом VA. Тем не менее, любое предположение — VA или FHA — обычно означает больше работы и более медленное закрытие для продавца, особенно по сравнению с наличными ставками. Кредитные сервисеры не в восторге от них. «Сервисеры очень неохотно их делают», — сказал Тед Тозер из Центра жилищной финансовой политики Urban Institute в интервью New York Times в мае. «Они фактически теряют деньги на каждом из них, потому что у них есть существенные расходы, которые не покрываются комиссией, которую они могут взимать».

перевод отсюда

Теперь настольную книгу волновиков «Волновой принцип Эллиотта» можно найти в бесплатном доступе здесь (если хотите помочь проекту, можете просто зарегистрироваться по ссылке)


И не забывайте подписываться на мой телеграм-канал и YouTube-канал


11-страничный отчет, который познакомит вас с базовыми волновыми моделями Эллиотта и покажет, как определять ключевые рыночные тенденции