Блог им. ChicagosBull

Ипотека для инвестиций была придумана, среди ипотечников 92% инвесторы.

«Большинство квартир куплено в ипотеку в качестве инвестиций.

Level Group не поясняет, сколько людей было опрошено для их исследования, но результаты интересные:

• Значительная доля (более 60%) респондентов купили квартиру в ипотеку в качестве инвестиций: половина (32%) из них планирует ее сдавать, а вторая (31%) думает перепродать или уже сделала это.

• Каждый шестой опрошенный (18%) купил квартиру с целью сохранения сбережений.

• Каждый четвертый (25%) успел купить недвижимость в ипотеку по льготным условиям, но большинство из них (75%) хотели бы, но еще не успели этого сделать.

• С целью улучшения жилищных условий купили квартиру только 8% опрошенных. Еще 4% покупали квартиру для детей или родителей.Домострой.»


Я конечно знал, что многие как и мы с сыном, покупали с льготной ипотекой квартиры в качестве инвестиций, но то, что нас инвесторов в недвижимость большинство,  это феномен. Получается, что весь разгон цен делали мы с помощью государства, а действительно нуждающиеся в жилье покупатели их только 8%!  Тогда получается, что примерно такая картина по всему рынку новостроек, ну это просто на уровне открытия!
 Или что то тут не так?


★5
#9 по плюсам, #2 по комментариям
100 комментариев
как опцион на ставку ЦБ

будет хорошо работать если аренда отбивает ежемесячный платеж, но так далеко не всегда и не везде, полагаю вскочившим в поезд совсем недавно может быть не так комфортно, как вошедшим в 2022 году
avatar
Sergio Fedosoni, Так и есть. Сейчас пошла среди инвесторов волна распродаж недвижимости, т.к. скачков цен вверх больше не ждут и на вкладе под 18% выгоднее становится держать деньги.
avatar
Олег Ков, только покупали они ее как первичка, продают как вторичка и еще с расшивкой ипотеки, что немножко демпингует.
хорошо тек кто набрал много таких квартир и частично уже окяшился
avatar
Sergio Fedosoni, Да, так и происходит, не продав не купишь, но теперь продают не покупая.
avatar
Олег Ков, так а смысл продавать? если ставка по ипатеке льготная от 4-8% брали (всякие семеные ипотеки туда же), то вкладывая капитал в теже дальные ОФЗ можно перекрывать платежи по ипотеке ежемесячные лет на 15 вперед + к этому сдача в аренду. То есть резать лосей имея ставку кредита ниже ставки дальних ОФЗ причем процентов на 15%-5%= 10% вообще выглядит как глупость… По сути одни плюсы, хеджируешь риск разгона инфляции тем что недвига отскочит в долгосроке, и просадку по арендным платежам компенсируешь высокой ставкой в ОФЗ
Кандидат Наук, хороший вариант, нет лучший. только бабла надо на целую квартиру иметь, это прям спекуль-онли 1% от рынка. остальные берут потребку на первый взнос зачастую. 
Константин Р, ну если среди тех кто набрал недвиги из всего тела был только первый взнос (и тот в кредит), то что уж, здоровья погибшим…
Константин Р, Таким образом как раз чаще действуют те кому квартира для жилья нужна. Недавно у меня покупал глухонемой молодой человек квартиру, ему сестра помогала, даже скинул я ему цену, было видно, что он из последних возможных сил, брал себе эту студию в Подмосковье и наскребал на первый взнос по потребкредитам и займам родственников. Я продал ему квартиру ниже рынка существенно и не жалею об этом, а наоборот даже как будто я благотворителем здесь выступил.
avatar
Кандидат Наук, Да, у молодых ипотечников кто брал на 25-30 лет ипотеку, так и выходит. А для меня например, где срок 10-15 лет ипотеки, в силу возраста, ежемесячный платёж пока ещё меньше, чем доход по вкладу с суммы кредита, но не на много, при стаке в 15%, мне уже будет выгоднее остатки ипотеки загасить, хотя я брал её под 6.7%
avatar
Да москвичи все свистят на предмет купить квартиру и сдавать и нихера больше не делать. Только и разговоры про эту сдачу. Типа прошаренные такие.  
avatar
Вульф, я вот прям не уверен что это работает в МСК даже с льготкой — в условной массовой Балашихе где раза в 2 дешевле м2, но аренда всего на 30% меньше можно попробовать, но стоит ли заморачиваться?
avatar
Вульф, если квартира в центре и с хорошим ремонтом, то да сдавать за 100-150 тыс. можно, и пенсионерить на эти деньги. Но если ты молод и энергичен, то надо заниматься чем то более оборотистым и доходным.
avatar
Олег Ков, так и стоит она млн 30-40 с такими параметрами?
avatar
Sergio Fedosoni, Да, так. Но есть за 15-20 млн. евродвушки, правда не в самом центре, но в приемлемых локациях, с дизайнерским ремонтом.
avatar
Олег Ков, но они не 150к, если даже 100 то это 4.5% годовых
avatar

Sergio Fedosoni, 

если даже 100 то это 4.5% годовых

ну вот… пришёл профи и обломал все мечты))
Sergio Fedosoni, в доме у ТТК зх комнатная квартира 90 метров стоимостью сейчас около 40-50 млн. сдается за 200 в месяц и кто-то даже ее снимает. 
avatar
Вульф, если сдается, значит пока никто не снимает)
Вульф, ну в сити 220 можно найти но это 76м онебедрум и аппараты же
avatar
Вульф, да пусть покупают и сдают, платеж за однушку 200к, аренда 50-70. видимо что то знают, лучше вклада сейчас только новый вклад. 
Вульф, опасна такая идея…
Многие инвесторы теперь заперты в бетоне. Ранние ещё могут выскочить в плюс, а вот кто входил год-два назад уже не так всё просто. Если пойдет откат цен, то такая инвестиция и вовсе станет сплошным убытком.
avatar
John Doe, Да, поэтому и прогнозируется увеличение предложений после сезона отпусков, как только массовый мелкий инвестор почувствует падение цен, все поспешат продать.
avatar
Олег Ков, осталось только понять кому продать. Как только застройщик сдал квартиру, она сразу теряет в цене 20-30% и начинает генерировать убытки.
Дисконт к новостройке должен быть 30-40%, чтобы кто то вписался с текущей ипотекой.
avatar
John Doe, До этого было наоборот, квартиры дорожали после сдачи их застройщиками, особенно если были задержки по срокам. А так да дельта между новостройкой и вторичкой большая, но сейчас она начнёт уменьшаться.
avatar
Олег Ков, я думаю наоборот дельта еще больше увеличится в моменте. Застройщики не будут снижать цены новостроя, а вот вторичка будет  дальше проседать по мере насыщения рынка. 
avatar
John Doe, Возможно, но уже по факту есть некоторое снижение.
avatar
Олег Ков, 
ну это просто на уровне открытия!
Вот удивил так удивил!

Это же очевидный и общеизвестный факт
Пузырь надували бетоноинвесторы

Viacheslav Ivanenkov, Я не думал, что среди всей массы покупателей, только 8% нуждались в жилье, а 92% инвесторы. Я думал 50/50 примерно максимум. По сути льготная ипотека для всех абсолютно не работала, так как ей воспользовались в подавляющем большинстве только инвесторы, а не те кому действительно нужно было жильё.
avatar
Олег Ков, очень даже работала, только для застройщиков :)
Больше всех проиграли самые нуждающиеся.
А инвесторы пока считают бумажную прибыль, а по факту хорошо если со своими уйдут.
avatar
John Doe, да, для нуждающихся в жилье льготка прошла мимо. А застрои и банки заработали.
avatar
Олег Ков, 
Ну а я ожидал что инвесторов примерно 90%
Ненамного промахнулся

Олег Ков, блин, ну как же так можно лажануть?

Изучение актива — азы инвестирования и не важно, акции это или недвига!
John Doe, многие инвесторы заперты в бетоне еще с 2007-14, т.к. долларовые цены туда никогда не вернутся)
Одни барыги
Константин, Точно! Это и удивляет.
avatar
Олег Ков, что удивляться. Почему из не ограничат, а нуждающимся дадут 3-5 процентов ставку не понимаю.
Константин, Может из-за сложности мониторить, действительно человек нуждается или прикидывается переписав всю свою недвижимость на родственников.
avatar
Олег Ков, 
это несложно

когда берет ипотеку банк запрашивает кредитную историю. в истории видны его кредиты


Viacheslav Ivanenkov, Так нуждается он в жилье или нет как определить?
avatar
Олег Ков, зачем ?
одна льготная ипотека в одни руки

Viacheslav Ivanenkov, Это норм.
avatar
Viacheslav Ivanenkov, А отсчёт с момента реализации этой нормы, или вообще и прошлые ипотеки посчитают, вот в чём вопрос.
avatar
Viacheslav Ivanenkov, сейчас так и сделают…
Константин, да налог бы повышенный ввели бы на вторую, третью и т.д. квартиры, и не было бы такого роста. Понятно, что вся эта лготная ипотека вводилась в интересах строителей и банков.
avatar
Андрей, кто же его введет, неужели те, у кого у самих десятки квартир?)
Многие думали, что объявят военное положение и рассчитывали на соответствующую плюшки и девальвацию.
Алексей Мананников, на какие плюшки они рассчитывали? В окопе оказаться?
avatar
John Wayne, нет, прятаться в разных квартирах от военкомата…
avatar
По-моему так во всем мире, люди приоюретают недвижимость не только для того, чтобы самим в ней жить, но и как средство для инвестирования.
Не вижу в этом ничего плохого.
Олег Каширин, Это так да, но льготку то придумали и декларировали как решение жилищной проблемы. Хотели как лучше, а получили как всегда.
avatar
Олег Ков, разве льготку придумали не для «спасения» застройщиков в ковидную истерию?
Ян Карлович, Для них да, ну и нуждающимся помочь.
avatar
Ян Карлович, и обогащение схемщиков за счёт остального населения, как серийные вкладчики были в 14-19
avatar
Sergio Fedosoni, без этого никуда, это наше фсе)
скорее говорит о том что деньги были только у «инвесторов», а у действительно «нуждающихся» (тех что говорят не собираются заводить детей так как жильё дорогое) денег нет.

Вообще то что в 2020 не было правила «одна хата в одни руки один раз» сильно всё испортило. Как в основном люди которым по приколу бесплатно практически вложиться в несколько квартир.
avatar
Сиделец, Причём те квартиры которые успели по льготке купить инвесторы, сегодня стоят в 2-3 раза уже дороже, поэтому по любому распродажа этих квартир с дисконтом будет выгодна.
avatar
Олег Ков, по идее умные должны были продать еще в прошлом году, когда ставку откатили. Оно конечно выгодно сейчас с дисконтом продать и скажем вложиться в фиксированный доход длинный под хороший процент. Да только покупателей теперь даже на дисконт трудно будет найти.
Пара двушек в моём доме год стоят, и уже откатываются в цене — всё равно не берёт никто. Единственная квартира что ушла — та что я купил. И то скидку по быстрому в пару лямов сделали. Эти же двигаются по сотне тысяч в месяц, после того как на полтора ляма зимой задрали.
avatar
Сиделец, Да, так. Я тоже часть продал. Остались только те, что в стройке ещё.
avatar
теперь остаётся ждать, когда эти квартиры будут наперегонки пытаться продать за половину ценника от текущих, чтоб хотя бы долги отдать. хотя как обычно, почти все в толпе, по итогу останутся с х*ем в руке.
avatar
sniper, Не совсем так. Смотрите, та квартира которую инвестор купил в 2020 году сегодня стоит в 2 раза дороже, т.е. инвестор может на 30% снизить цену и продать квартиру и всё равно окажется в хороших прибылях.
avatar
Олег Ков, ранних инвесторов не так много, у них всё хорошо. Основная масса заходила повыше, именно от действий этой группы зависит что будет на рынке. 
avatar
John Doe, Я думаю те кто инвестирует в недвижимость давно по 10-15 лет, они все в этой теме и не упустили шанса купить по льготной ипотеке несколько квартир, а кто то и этажами и подъездами покупал. Поэтому думаю свежей крови в этом бизнесе немного относительно, т.е. тех кто пару лет последних покупал, ну может до 30-40% таких, остальные инвесторы все со стажем более 3 лет, уверен.
avatar
Олег Ков, к сожалению я думаю всё куда хуже. Льготка пошла в народ, её рекламировали и туда залезло куча случайных людей. И как это обычно бывает раздали на хаях самым отчаянным.
avatar
John Doe, Есть такой момент, но всё же при ставке в 18%, льготка для этих людей не такое большое бремя, а некоторые наоборот могут даже заработать, пока ставка высокая.
avatar
Олег Ков, да кто его знает. Многие просто хотели спекульнуть, думали что будет вечный рост и выгодно скинут. А тут и льготу отменили и ставки по ипотекам заоблачные, продать уже некому. Стали рантье по неволе. Хорошо если сдавать будут, но у многих куплены квартиры даже без чернового ремонта. Деньги заморожены, ипотека капает, высокие ставки проходят мимо.
avatar
John Doe, 
Хорошо если сдавать будут, но у многих куплены квартиры даже без чернового ремонта. Деньги заморожены, ипотека капает, высокие ставки проходят мимо.
Прям на душе радостно от таких слов;

Олег Ков, 
Поэтому думаю свежей крови в этом бизнесе немного относительно, т.е. тех кто пару лет последних покупал, ну может до 30-40% таких
Взрывной рост продаж как раз таки в последний год и был. До этого просто вверх летело, а в последний год просто ракета


Viacheslav Ivanenkov, Ну всё равно за год невозможно перебить то что было куплено за 10-15 лет.
avatar
Олег Ков, вы забываете про стоимость денег. на 1000р в 2020, вы сколько купите сегодня завтра? купюра в 500р из 2020, в 2024 стоит 1000р, а в некоторых моментах и ещё дороже. да он мог купить хату условно за лям, а сейчас она стоит два или три, но эти два три ляма он купит столько же или меньше товаров и услгу
avatar
sniper, Это понятно. Тут разница в росте цен на квартиры и инфляция, она есть, квартиры дорожали быстрее, в этом и профит.
avatar
Олег Ков, однушка допустим в СПб как стоила 1 БМВ 3, так и сейчас стоит)
Кандидат Наук, То и то подорожало)
avatar
sniper, это смотря в чем считать в 300ых крузаках инфляция с начала СВО нулевая
В электричках вообще отрицательная
avatar
Олег Ков, вопрос только один — кому они будут продавать со скидкой хоть в 90%?))
если, как сказано в вашей статье, даже по льготной для себя покупали 8%, то кто будет выкупать у этих инвесторов по не льготной?
Ян Карлович, Это вопрос, да. Посмотрим.
avatar
Ян Карлович, инвесторы будут усредняться
sniper, только в 90-х пытались толкнуть квартиры, сейчас паник-сейла мало.
avatar
Григорий, Это пока, не исключено, что к осени может начаться.)
avatar
sniper, за половину от текущей не будут
Вторичка максимум -15% первичка -30-35%
avatar
Ну тут может инвестиция подразумевается не именно с целью спекуляции, а как средство сбережения заработаннного.
avatar
Brent Goldman, Да, конечно, это тоже. Факт, что куплена не потому что нужда в жилье, а для других целей.
avatar
Brent Goldman, будет то же самое, что и на бирже.
Если на свои — часть таких инвесторов выживает. И на бирже и «в бетоне».
Кто на заемные — в кризис потеряют. И там и тут. 
Так было, так есть и будет…
Расскажи про свои мотивы, когда принимал решение так сделать.
avatar
Григорий, Цель таже, что и на Бирже,-заработать.
avatar
Кто был с деньгами в начале этого аптренда (весной-осенью 20-го) — будет в плюсе. Особенно если уже вышел до отмены льготки.

Кто с плечом на заемные делал первоначальный взнос, да со схемой с дальними ОФЗ в 22-23-м, серьезно попали.
Dangerous Assumption, До 2022 всё было относительно дёшево и доступно. 
avatar

Олег Ков, 

До 2022 всё было

да-да,

— золотая рыпка, хочу штоб у меня всё было.

— ок, у тебя всё было)

 

кто не успел выскочить — смирицца и страдать.

ночами — плакать.

сейчас это неликвид.

jaśnie wielmożny pan Szczur, Да думаю переживаний будет не больше, чем на падающей фонде.)
avatar

Олег Ков, 

эт смотря кто чего нахватал))

jaśnie wielmożny pan Szczur, И сколько)
avatar
зачастую «инвесторы» тут просто первый объект покупают с целью потом расширить, так как сразу взять треху — нема таких, и по размеру кредита и по доходу. так что чего-то ненормального и массового не вижу. 

Константин Р, ну кстати, смотрел тут ЖК в СПб, как раз оверпрайс под льготку когда и еще бюджетный, квартирография как раз такая, что на этаж: 80% студий, остальное уже двушка/трешка как раз висят некупленные

 

у того же ЛСР в элитке вон на петровском студии 19 квадратов в продажах

Кандидат Наук, 
80% студий
это конечно перебор. у пика казалось много, глянул -  из 16 квартир на этаже аж 4 )
Константин Р, если они брали квартиру, чтобы самим жить, то это уже не инвесторы.
avatar
в элитке вон на петровском студии

эх, шоб ви таки знали за квартиры-студии...

эти вот панорамные окошки — оно самое и есть:


у мене тут по соседству.


как оно внутрях пырица в тут: dzen.ru/a/ZEQtCOle8T20xV4Z

чудовищщного баблища, если вдруг удастся это купить и аналогичные риски «пересмотра итогов приватизации» из-под союза художников.

 а не та херня, што ЛСР в буклетиках пишут))

 

jaśnie wielmożny pan Szczur, Почти в каждом областном городе есть подобные дома художников, только не обязательно студии, есть и квартиры трёхкомнатные, где одна комната такая. В СССР много внимания уделяли художникам, творцам.
avatar
Действительно нуждающиеся и не смогли бы воспользоваться льготной ипотекой. Чисто разгон от государства. Например, у меня, обычного врача в регионе, официальная зарплата 50-60т, квартиры — 5-10тт (Крым, родился в 3х поколениях, вырос, учился тут), банк смотрит на цифры и говорит: «не, ну с такой зарплатой вам надо минимум половины суммы за квартиру выплатить в первоначальном». Это ещё хорошо, если есть новостройки. А про нормальный ремонт речи вообще не ведётся — расчёт на перепродать и купить вторичку подешевле с более-менее ремонтом.
А пока собирали с подработками на такой первоначальный взнос — выросли цены и отменили ипотеку: «ая-яй-яй, нехорошие спекулянты — разогнали цену!..»
Ипотеку надо было прицельно раздавать или хотя бы по одной в руки, знаю людей, которые по 40 штук брали (ну, сейчас они молчат, чтобы морду не набили)
avatar
Krimik, Да, всё так. Тем кому нужна была действительно квартира, не могли этого себе позволить. Квартиры покупали «перекупы» если выразится на автомобильном жаргоне.
avatar
Олег Ков, а тут раз и в карму прилетело… Бывает! 

теги блога Олег Ков

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн