Стройка держится из последних сил.

▶️Агентство «Эксперт РА» подсчитало налог на прибыль по отраслям за 2025 год.

⬛️Общая картина по экономике: поступления налога на прибыль в региональные бюджеты упали на –8,3% (–480 млрд руб.). Причины — высокая ставка, дорогие заемные деньги, падение инвестиций и санкционное давление.

Формально у стройки еще все неплохо, и сектор «строительство» показал рост (+21,4%) по налогу на прибыль в целом. Но если смотреть глубже, то в региональные бюджеты рост составляет всего +3,8%. В одних округах налоговые поступления по строительству увеличиваются, например ПФО: +41,1%. В других уже падают: СЗФО — –11,1%, ЮФО — –12%, ДФО — –9,7%.

⬛️Смежные для стройки отрасли тоже проседают. Обрабатывающая промышленность — –10,9% (–125,5 млрд руб.), транспортировка и хранение — –15,5% (–60,9 млрд руб.), добыча — –28,2% (–282,6 млрд руб.).

🏗 Домострой

Ценовая инерция стройки.

▶️В журнале «Деньги и кредит» от ЦБ вышел интересный график о поведении цен в разных отраслях.

⬛️Например, в сельском хозяйстве одновременно высокая вероятность роста цен (+3,92 п.п.) и их снижения (–2,54 п.п.), т.е. цены максимально волатильны. В строительстве же вероятность повышения всего –0,13 п.п., а снижения –0,72 п.п.

Здесь цены меняются реже и слабее, чем в большинстве других отраслей. Т.е. рынок не реагирует оперативно ни на рост спроса, ни на его падение.

⬛️Девелоперы не двигают цену каждый месяц, как это делает ритейл, а живут длинным циклом и ожиданиями. Напомним (https://t.me/domostroy_channel/16288), что новостройки у нас не дешевеют даже при шоках.

Стройка выпадает из обычной логики «спрос упал — цены снизились», т.к. работает другая модель: если условия ухудшаются, то цена просто замирает. Если начинается рост, то он тоже не мгновенный, а растянутый во времени.

⬛️Поэтому цены в новостройках не столько отражают текущую ситуацию, сколько закладывают будущую: стоимость финансирования, инфляцию и ожидания по спросу.

Кто строит с опозданием: рейтинг девелоперов по доле проблемных объектов за март.

▶️В обновленном рейтинге произошло несколько заметных изменений.

ТОП-5 с наибольшей долей задержек:

⚫️«Самолет» — 48,1% (130 из 270)
⚫️ЛСР — 47,5% (38 из 80)
⚫️«Точно» — 30,7% (51 из 166)
⚫️MR Group — 29,6% (8 из 27)
⚫️ПИК — 18,9% (34 из 180)

ТОП-5 самых дисциплинированных:

⚫️Dogma — 14,8% (45 из 305)
⚫️«Брусника» — 11,7% (9 из 77)
⚫️«Страна Девелопмент» — 10,9% (5 из 46)
⚫️«Эталон» — 10,7% (9 из 84)
⚫️ССК — 1,5% (3 из 194)

Cменился лидер среди антилидеров: у «Самолета» доля задержек в этом месяце составляет 48,1% (130 домов из 270 строящихся), а у ЛСР — 47,5% (38 из 80).

⬛️Больше всего показатели улучшились у «Эталона». В прошлом рейтинге (https://t.me/domostroy_channel/15885) у компании было 21,7% задержек (13 из 60 проектов), а теперь доля снизилась до 10,7% (9 из 84).

При этом у девелопера не только резко вырос портфель проектов, но и сократилось число проблемных объектов. Поэтому компания выбыла из группы антилидеров и переместилась в список наиболее дисциплинированных девелоперов.

Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться.

ЦМАКП выпустил прогноз по рынку жилья:

⬛️Если в конце 2020 года на регионы-лидеры приходилось 46% всего жилищного строительства, то к июлю 2025 года их доля снизилась до 33%. За пять лет концентрация рынка упала на 13 п.п.

⬛️Стройка постепенно начинает выходить из крупнейших центров и смещаться в соседние регионы и города второго уровня, где жилье пока дешевле и спрос может расти (Чувашская Республика, Марий Эл, Пензенская область)

⬛️Следующий важный процесс — укрупнение девелоперов. По расчетам ЦМАКП, доля компаний строительного сектора, находящихся под риском потери финансовой устойчивости, в 2025 году выросла до 12%, тогда как многолетняя норма составляла около 8%.

Это означает рост проблемных компаний примерно на 4 п.п. На фоне высоких ставок и слабого роста цен это может привести к банкротствам, слияниям и поглощениям, а также к формированию крупных вертикально интегрированных девелоперских холдингов (советская модель стройкомбинатов).

«Самолет» сам виноват.

На линии депутат Госдумы Владимир Кошелев:

А кто же еще-то? Это и есть полностью зона их ответственности. Знаете, чего не увидел в письменном обращении «Самолета» к государству? Что было предпринято со стороны застройщика. В конце концов, можно было бы сказать, как помогают акционеры в данной ситуации, вносили ли они там какие-то, капиталы, убрали ли они выплаты топ-менеджменту.

Пошел слух, что и другие девелоперы начнут просить помощи. Удивит, если это сделает, например, ЛСР, которая недавно выплатила (https://t.me/domostroy_channel/15272) 410 млн руб. премий.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Кто строит с опозданием: рейтинг девелоперов по доле проблемных объектов за январь.

▶️Обновленный рейтинг на основе данных Дом․рф показывает, что у многих девелоперов сократилось общее количество строящихся домов (видимо, ввели в эксплуатацию).

ТОП-5 с наибольшей долей задержек:

⚫️ЛСР — 51,3% (41 из 80)
⚫️«Самолет» — 48,5% (129 из 266)
⚫️ГК «Точно» — 34,3% (57 из 166)
⚫️«Эталон» — 21,7% (13 из 60)
⚫️ПИК — 16,3% (29 из 178)

ТОП-5 самых дисциплинированных:

⚫️Dogma — 16% (42 из 262)
⚫️«Страна Девелопмент» — 12% (6 из 50)
⚫️«Брусника» — 8,3% (6 из 72)
⚫️ССК — 1,6% (3 из 185)
⚫️«ЮгСтройИнвест» — 0,5% (1 паркинг)

Лидером рейтинга по доле задержек по-прежнему остается ЛСР, которая с ноября смогла сократить количество строящихся домов с 91 до 80, а проблемных домов с 43 до 41.

⬛️Существенно сократил задержку ПИК: если в ноябре просроченных домов было 58, то в январе уже 29 из 178, поэтому девелопер переместился на пятую строчку рейтинга.

Система против снижения цен.

▶️Вокруг много разговоров об ожидании снижения цен на квартиры, поэтому решили через анализ отечественного рынка объяснить, почему этого не стоит ждать.

Сегодня рынок не падает и не растет, а удерживается в искусственном равновесии (плато (https://t.me/domostroy_channel/15784)). При этом спрос снижается из-за дорогой ипотеки, ужесточения условий льготных программ, отсутствия реального роста доходов населения.

⚫️В нормальной рыночной логике это должно было бы привести к коррекции цен, но этого не происходит, потому что система не допускает перепроизводства (риск залогов).

Проектное финансирование заставляет девелопера строить ровно столько, сколько одобрит банк, а он не заинтересован в избыточном предложении.

⚫️При этом государство не заинтересовано в резких ценовых обвалах и волатильных циклах на рынке жилья (бережет социальную стабильность), как и крупные игроки из-за обесценивания своего портфеля.

Рост цен раздражает, но их снижение бьет по банкам. В итоге рынок живет в режиме управляемого сжатия.

Кредиты застройщиков начинают сыпаться.

▶️Объем просрочки по кредитам юрлицам и ИП, выданным на строительство, на ноябрь прошлого года достиг 279,3 млрд руб., что на 27% больше, чем годом ранее, пишут «Известия» по данным ЦБ.

⚫️Совокупный объем таких ссуд вырос лишь на 10%. Общий размер кредитов на строительство на начало ноября достиг 5,2 трлн руб. При этом доля просрочки в нем увеличилась уже до 5,4%.

От себя добавим, что для корпоративного кредитования нормой считается 1–2% просрочки. Уровень 5,4% — это уже не частная проблема отдельных компаний, а звоночек о проблеме всей системы.

⚫️Все из-за того, что проекты, которые были рассчитаны на одну финансовую реальность (дешевая ипотека, быстрые продажи), выживают в другой.

Интересно, что количество кредитов за год выросло на 10%, а просрочка на 27%. Т.е. не новые кредиты «плохие», а начинают сыпаться старые.

⚫️При такой просрочке, а она продолжит расти, можно прогнозировать ухудшение выдачи проектного финансирования (сокращение стройки уже сегодня) и активное вмешательство в управление проектами (например, как у ГК «Точно» (https://t.me/domostroy_channel/15650)).

Стройка вышла на плато.

▶️​На графике объема строительства в процентах к среднемесячному уровню 2018 года от ЦМАКП видно, что стройка перестала расти, но и не падает.

Голубая линия означает фактические данные с сезонными провалами зимой и пиками летом. Темно-синяя — очищенная от сезонности, т.е. показывает реальный тренд.

Что видно:

⚫️С 2020 года до конца 2024 года отрасль быстро росла. Индекс поднялся с примерно 100 до 135–140. Это был период дешевых денег, льготной ипотеки, массовых запусков и накачки спроса.

⚫️В прошлом году рост остановился. Линия с исключенной сезонностью начала идти ровно. Объемы остаются высокими, но больше не увеличиваются. Это не падение, но и не рост (плато).

⚫️Для стройки это опасная фаза, потому что она инерционная. Сегодняшние объемы — это проекты, которые были заложены 2–4 года назад, а новые проекты при текущей ставке и спросе запускаются все хуже.

График показывает не кризис, а конец фазы расширения. Дальше либо стагнация, либо сжатие. Все зависит от того, что будет со ставкой, ипотекой и господдержкой.