dr-mart

Давайте обсудим как выглядит идеальный шторм для строителей

Строители продают форварды на квартиры.
Деньги за форвард идут в условный Сбер.
Строитель берет кредит у Сбера и на этот кредит строит.
По мере достройки маржа с форварда перечисляется строителю😊

Высокая инфляция и высокие ставки по логике должны создавать негативные условия (но еще не шторм):
Форвард ты уже продал, а себестоимость и расходы продолжают расти по мере того, как объект достраивается.
Маржа сокращается.

Объем «спотовой» выручки например у Самолета всего 3%.

Если спрос на недвижку обрушится (например отмена льготных программ), как минимум в течение 12 месяцев строитель продержится на плаву за счет достройки объектов и исполнения форвардов. Соответственно если провал продаж у строителя случится например в 2024 году, то это найдет свое основное отражение только в результатах 2025 года.

Но когда обрушится спрос?

Что же есть идеальный шторм?
Как раз когда спрос на новые квартиры пропадает.

Но за последние годы мы привыкли, что спрос не способны обрушить даже такие факторы как:
📉пандемия
📉СВО и мобилизация
📉более чем двукратный рост процентных ставок

В 1-м квартале несмотря на падение доли продаж с ипотекой, у мейджоров все равно идет рост продаж год к году.

Так что же должно произойти, чтобы спрос на новые квартиры упал, если всё уже произошло, но ничто не смогло убить рынок?
★5
169 комментариев
При приобретении квартиры население рассчитывает на рефинансирование ипотеки под более низкую ставку в будущем. Поэтому на снижение спроса рассчитывать не приходится. Поскольку в стране низкое доверие к иным финансовым инструментам, люди как и прежде отдают предпочтение бетону как средству накопления и сбережения.

Спрос на квартиры может снизить альтернатива — частные или малоэтажные домовладения. Одним из факторов смещения внимания в сторону частных или малоэтажных (таунхаусы) домов выступает как ни странно электрификация транспорта, при выборе недвижимости в США (читал статью в англоязычном издании, сейчас ссылку не найду) люди уже начинают задумываться, где заряжать свои повозки.
avatar
Auximen, самое интересное произойдёт, когда инфляция будет низкой, а рефинансировать под более низкую ставку не получится ввиду отсутствия оной.
avatar
John Wayne, А так и будет.
Вот интересно если ставка рефинансирования станет 60%, а з/п будет стагнировать

Попов Андрей, не будет она выше 17% никогда.
avatar
John Wayne, я 130% помню в 1994.
Не зарекайтесь
Попов Андрей, не будет этого на нашем веку больше.
avatar
Попов Андрей, тогда не было своей эмиссии, только кредиты от МВФ, хватит уже рефлексировать
avatar
John Wayne, У нас одна чреная дыра была — Чечня, а сейчас 4 области украины
Попов Андрей, во-первых, не Украины, а России. А во-вторых, и что?
avatar
John Wayne, никогда не говори никогда) мы живем во времена, когда может случится всё, что угодно
Зам по пиву, это, скажем так, маловероятно. Но тут есть любители маловероятное выдавать за почти что уже свершившееся.
avatar
Попов Андрей, зп и так у большинства людей не меняется. У меня, например, зп три года как прибитая гвоздями. При этом курс рубля относительно бакса вырос, а сам бакс обесценился из-за инфляции. Цены на машины (для примера) при этом привязаны к стоимости бакса с учетом его инфляции.
Среднеброд, меняйте работу. Так быть не должно. Работодатель вас обманывает.
avatar
Zerich121, работа интересная, да и трудновато в моем возрасте найти что-то другое (и вообще что-то менять). 
Среднеброд, на уровень инфляции должны менять, это минимум. если нет — где то вас кинули
Константин Р, я неправильно выразился, не зарплата, а доходы от наемной работы. Суммарные доходы от всей наемной работы не меняются, сама зарплата выросла, а дополнительные выплаты уменьшились.
Auximen, 
частные или малоэтажные домовладения
это из разряда нет денег на хлеб — ешьте пирожны. 
Константин Р, да, тоже удивился от такой формулировки.
любой загородный дом будет дороже квартиры, а учитывая что все равно залезать в ипотеку то дешевле вляпываться в квартиру.
avatar
Auximen, спрос обрушится только при окончании войны и возобновлении свободного перевода денег и выезда в Европу. Санкции заперли в стране огромное количество денег, которые некуда инвестировать, кроме как в бетон. Но все может очень быстро измениться.
avatar
consar, вот только окончание войны не равно свободному переводу денег и выезду за границу. Иран и Сев. Корея давно не с кем не воюют, а санкции всё с ними.
avatar
Zerich121, нельзя сравнивать нас. У Сев Кореи в основе чуждая западу идеология — социализм. У Ирана — законы шариата. Нам с западном делить нечего, идеология у нас одна — деньги. Поэтому санкции рано или поздно частично снимут, может быть даже без окончания войны.
avatar
Относительно высокий уровень зарплат в крупных городах => перетекание людей из мелких городов и деревень в крупные + иммиграция из стран бывшего СССР => спрос на «человейники» в крупных городах. 
Среднеброд, вы давно демографию смотрели? Нет, я не против схемы, но у этой схемы в один из моментов выпадает одно из звеньев и вся система рушится. Помните, как сделки по недвиге отменялись по цепочке в 21 года из-за роста хотелок одного из участников (и перекладывания на плечи дальше по цепочке) или на рынке машин в 22 году?
avatar
Повышение кредитной ставки дальше.
Строители, как и любой масштабированный бизнес, типа крупной оптовой торговли той же, работают по принципу пирамиды.
Пока есть возможность рефинансирования — бизнес живёт.
Нет — умирает.
Текущие обязательства заложены а текущие ресурсы проедены.
Кассовый разрыв = смерть
Дюша Метелкин, и что должно произойти?
Тимофей Мартынов, ставка выше, ипотечников меньше, кэш флоу отрицательный, проценты запретительные, мажоры все что хотели — уже вывели, оболочка банкротится, главы регионов разбираются с обманутыми клиентами
Да все уже поняли, что в костре инфляции сгорают все долги. Через 10 лет нынешний ежемесячный платёж по ипотеке будет примерно равен коммунальным платежам.
avatar
Матвей, это в точности цитата моей подруги, которая прошлым летом взяла вторую квартиру в ипотеку: через 10 лет ипотечный платёж будет как кружка кофе (она, конечно, утрирует, но суть та же). В начале 2010-х она первую квартиру взяла в ипотеку, несколько раз рефинансировала, в итоге ипотечный платёж за первую квартиру сейчас равен 12 тыс. руб. (примерно соотв. цене аренды этой квартиры), за вторую около 30 (цена аренды второй квартиры сейчас около 15-18 тыс. руб.).
avatar
Auximen, дорогой кофе выходит
Auximen, а зачем  скупать бетон? Недвижимость же не дорожает. Стоимость квадратного метра в долларах довольно стабильна, это при том, что у доллара тоже неслабая инфляция.
Среднеброд, ну как не дорожает? В Краснодаре за 10 лет х3 в рублях с 55 до 170. ГМК Норникель за это время подорожал с 11 тыс. до 15 тыс., Газпром с 160 до 155, рубль подешевел с 45 до 90 или х2.

+Примерно 3% в год чистый доход от сдачи в аренду, за 10 лет это 30%.
avatar
Auximen, ну там не так все однозначно. Видите, в Москве был пик аж до шести килобаксов за квадрат, потом долго было по 5к, а потом все скатилось до 2.7. За 10 лет тот же доллар обесценился на треть (есть куча калькуляторов инфляции).

Среднеброд, тем более что растут как раз затраты, в том числе и на содержание...

 

Выгоднее покупать акции качественных дивидендных компаний, которые будут расти кратно...

Auximen, Так а что с хатой делать? Ну сдашь ты ее, чтоб 4% в год получать — крохи. А вложиться в ремонт придется, амортизация еще и налоги. А вдруг еще со съемщиками не повезет? Вобщем гемора и рисков много, а доход низкий. Проще уж в фонды ликвидности закинуть.
Вася Пражкин, в долгосрочной перспективе бетон на порядкИ менее рискованная форма сбережения средств, чем акции, облигации и иные финансовые инструменты, которые обнуляются на раз. Бетон обнуляют только катаклизмы, война или революция по типу 1917 года, даже 1990 год не обнулил бетон в отличие от депозитов и иных форм сбережения. Поэтому граждане в основной своей массе предпочитают хранить деньги в бетоне пусть даже под 3%/год.
avatar
Auximen, а бакс и золотишко не обнулил даже 1917 год)
Ян Карлович, если это бумажные доллары и золотые слитки в вашем личном сейфе. Всё электронное обнуляется на раз вместе с банком/брокером. За примерами далеко ходить не надо.
avatar
Auximen, эт да, не учел, как ульянов с бронштейном вырубили рубильник на грэс №1 в 1917м, так все электронные ништяки тю-тю)
Ян Карлович, зачем так далеко ходить, ближайший пример — Универ капитал в 2022 году, народ высадили из гос. облигаций, хотя, казалось бы, куда надёжнее.
avatar
Auximen, у кого личные сейфы были — тех быстро в расход пустили, кто не успел сбежать
Ян Карлович, золото отобрали в 1933 и бакс девальвировали. А в 1971 бакс вообще из денег превратился в бумагу, не привязанную ни к чему.
Так что не всё так однозначно, как говорится :-)
avatar
Сиделец, так то ж в стране правового беспредела, а у нас беспредел хоть и еще беспредельней, но как известно искупается необязательностью)
и, таки не отобрали, а выкупили по фикс цене. а бумага, хоть и девальвируемая и не привязанная, но в нее до сих пор рады завернуть где угодно что угодно)
Ян Карлович, выкупить то выкупили, но следом сказали что вот та бумага что мы вам дали, она теперь на треть дешевле. 

бумага хорошая когда её хватает. а если твоя зарплата растёт в разы медленнее чем аренда и жратва то гордиться этой зеленью можно как пионерским галстуком. жрать то всё равно хочется :)

трабла с валютой с чужой валютой в том что в любой момент либо свои скажут что это плохо, либо эмитент скажет что все бумажки за бугром — левые, а правильные только в границах страны.
А по жизни я больше переживаю чтобы меня на тротуаре грузовик не размазал, чем за деньги. Сгорят в инфляции — напечатают новые :)
avatar
Сиделец, так надо на грузовике кататься, а не по тротуарам шлендрать)
Ян Карлович, их потом отобрали принудительно.
avatar
Auximen, бетон никто обнулять и не будет — а вот налоги подкрутить, тем более не на единственное — вполне себе…
avatar
My Shadow, налоги да, этим занялись пару лет назад, начав взимать налог с кадастровой стоимости, предварительно уравняв её с рыночной.
avatar
Auximen, Золото купите. 50% бумажного, 50% физического (инвестмонеты с пробой 999). Проанализируйте рост золота с 2007 по 2023 гг. Это 500-550%. И никаких проблем обернуть в деньги
Попов Андрей, вы откройте график серебра и золота с интервалом 1 мес. и посмотрите, что с ним происходило в 80-е и 90-е, спасибо, нет.
avatar
Auximen, Я интервалом месяц по таким вещам не живу. Или вы квартиры тоже раз в месяц продаете и покупаете?
Попов Андрей, я о таймфрейме, когда 1 свеча = интервал 1 мес. Написал же — посмотрите, что происходило с ценой золота в 80-е и 90-е. Сейчас золото едва подросло и теперь отовсюду раздаётся «покупайте золото», — золото — это один из наихудших инструментов для инвестирования, ходит циклами и стагнация может длиться десятилетия, как это было с 1979 года по 2001 год. По серебру вообще мрак.
avatar
Auximen, Почему Вас так беспокоит обнуление? Для недвижки это маловероятно. А вот снижение на 30-50% в рублях или баксах — такое мы не раз видели за последние 30 лет. Где-то я не раз видел сравнение доходности недвижки с акциями, индексами, облигами. Так вот недвижка в плане доходности — на последнем месте.
Вася Пражкин, странно задавать вопрос, почему меня беспокоит обнуление, после 1990 года, краха доткомов, 2008 года, 2022 года, когда масса народа сидит с заблокированными активами и зарубежным счетами в том же IB, не говоря о нескольких обанкротившихся крупных брокерах, которые ушли вместе с портфелями акций и облигаций лишь потому, что использовали РЕПО - 

Ютрейд
Московский фондовый центр
Энергокапитал
Элтра
QFB

и из последних печально известный Универ Капитал, все уже забыли, как народ высадили из позиций на самом дне?

Национальный клиринговый центр видел единые большие долги «Универ Капитала» и единый большой пул ценных бумаг, так что как только в марте торги на Мосбирже стали потихоньку открывать – НКЦ просто начал принудительно продавать все более-менее ликвидные бумаги в счет погашения задолженности. Еще раз заострю внимание: бумаги вообще всех подряд клиентов, а не только тех, которые влетели в минуса из-за торговли с плечом

Я вам пишу, почему люди приобретают бетон и не верят в акции, облигации и деривативы, а мне в ответ: покупайте золото, почему вас беспокоит обнуление. Людей в целом беспокоит обнуление, таков опыт. Если я предложу людям старшего поколения продать квартиры и переложиться в облигации и акции, они покрутят пальцем у виска и будут правы. Поэтому в России спрос на бетон был, есть и будет есть при любых ставках.
avatar
Auximen, да потому что много народа с деньгами как мой отец (71 год). Купил квартиру -  замариновал деньги. За 10 лет уже 500% с деньгами бы сделал. Но ему это не нужно по какой-то причине
Попов Андрей, когда дорастёте до возраста и жизненного опыта своего отца, поймёте его правильный консервативный выбор. Сейчас вы мыслите этим «бы», — да я БЫ сделал БЫ 500%. Реальность совсем иная, далеко ходить на надо, народ умудрился при ставке 16% в облигациях уполовинить депозиты.
avatar
Auximen, Не делайте выводов, когда не знаете все исходные данные. Я коттедж себе построил

Попов Андрей, ну речь же не о жилье, а о недвижимости как инструменте сбережения.
avatar
Auximen, ипотек на коттеджи в 2018 году не выдавали
Попов Андрей, А страховка могла и не помочь. Сослались бы на форс-мажор страховщики.
Auximen, обнуление возможно у любого актива. Единственный способ обезопасить себя — это диверсификация. И в случае недвижки — это далеко не всем под силу, так как недвижка стоит дорого и выделить на нее 10% активов не каждый может. И, к слову, Вы же в курсе недавних событий с затоплением регионов? Далеко не у всех была страховка и даже в случае ее наличия я не уверен, что всем компенсировали полностью убытки.
Auximen, бетон точно также обнуляют войны. Спросите инвесторов в ДНР.
Или то, как сейчас просела недвига в приграничных обстреливаемых городах РФ.
А вот адекватные акции, несмотря на волатильность, представляют собой хорошо прогнозируемый и куда более рентабельный бизнес. Достаточно открыть отчеты и дать себе труд потратить лишь пару часов на эмитента и уже понятен его сентимент и прогнозная динамика прибылей. Затем покупка одной кнопкой мыши. Причем на любую сумму, хоть пару тыс.рублей. И столь же элементарны перекладки. При этом нулевые налоги на владение и полное отсутствие издержек содержания.
Ничем подобным бетон похвастаться не может по-определению. Это инвестиция для самых неискушенных. Да, таковых большинство среди обывателей, но это не значит что надо не подниматься над их уровнем.
Посмотрите структуру владения богатых людей из таблички шапки моего профиля. Там наглядно показано почему богатые богатеют всегда стремительнее бедных.
avatar
Дмитрий, всё нет. Посмотрите на недвижимость в США, кто владел недвижимостью на Манхэттене в начале прошлого века и кто владел акциями в начале прошлого века. Вашу покупку одной кнопкой мыши обнулит первое же банкротство брокера, поскольку я на 99% уверен, что вы даже не позаботились о том, чтобы запретить брокеру сделки РЕПО с вашими акциями. Именно поэтому взрослые пережившие различные катаклизмы люди как покупали бетон, так и будут покупать бетон, вы занимаетесь акциями лет 10 от силы и скорее всего даже не сталкивались с такими местечковыми кризисами, как мировой кризис 2008 года, вы не владели акциями Юкос и Трансаэро, всё, что вы видите — это краткосрочный отрезок спокойного владения и то, потому что мимо вас случайно прошли такие истории, как банк ВТБ, Петропавловск, QIWI, банкротство ряда брокеров, таких, как Универ, имевших единый счёт в НКЦ и др.
avatar
Auximen, что «нет»? Судя по примерам — вы отродясь не работали с компаниями дальше «анализа» их графиков. А я, похоже в отличии от вас, как раз реальный фундаментальный инвестор. Всё что происходило в этих компаниях было известно любому желающему задолго до делистингов.
Про риски брокера — тоже мимо. По многим причинам. Но если настаиваете — просто идите к госам, чем снимете и эти свои страхи.
Ну а жилая недвига как была по доходности не конкурентом фонде — так и осталась. А уж порог входа, сложность/отсутствие в ней диверсификаций и оперативной ликвидности — ставит на ней крест особенно для любого начинающего.
Причём всё это вещи очевиднейшие. С которыми даже как-то нелепо спорить, а уж тем более на профильном инвестресурсе.
avatar
Дмитрий, ну куда мне, работать с компаниями)) Тот случай, когда если надо объяснять, то не надо объяснять. Считайте дальше, что в долгосрочной перспективе акции безопаснее и стабильнее недвижимости.

А уж порог входа, сложность/отсутствие в ней диверсификаций и оперативной ликвидности — ставит на ней крест

Серьёзно? Статистика спроса на недвижимость и сделок с ней говорит об обратном: граждане как парковали, так и продолжают парковать свободные средства в бетоне, по сравнению с объёмом (рынка) которого фондовый рынок — это слёзы крокодила в пруду.
avatar
Auximen, я вам сразу и написал, что большинство обывателей в бетоне, а конечно не на фонде. Ежу понятно, что никаких отчетов эмитентов они отродясь читать не будут. Именно потому же предпринимателей в обществе многократно меньший процент, чем наёмных работников.
То что лично вы считаете покупку квартиры более привлекательной, чем доли высокорентабельного завода — лишь ваши, такие же личные, фобии.
Предпринимателю они малоинтересны, уж извините. Ибо мы кое-что понимаем про соотношение доходность/риск и поэтому ВСЕГДА выбираем тот актив, где оно очевидно выше. А мнение обывателей о фонде всегда было одно — «этофсёказино». И при этом «инвестируют» в… наличный инфлирующий доллар.
Шах и мат, какгрицца! Кесарю — кесарево. Слесарю — слесарево.
Причём оно и к лучшему, скажу вам по-секрету. Иначе не видать нам вкуснейших активов по цене четырёх их прибылей 😉
avatar
Дмитрий, во-первых, я нигде не писал, что покупку недвижимости я считаю более привлекательной. Я писал о том, что спрос на бетон был, есть и будет, поскольку в России это наименее рискованный способ сбережения, в отличие от акций и деривативов. Во-вторых, среди моих друзей и знакомых достаточно людей, которые сделали состояния на сделках с недвижимостью. Означает ли это, что вы просто не разбираетесь в вопросе инвестирования в недвижимость? Думаю, очевидно. Меньше гордитесь собой, «нам предпринимателям», больше читайте, что вам пишут.
avatar
Auximen, 10 лет выплачиваю ипотеку, диф платежи, стало дешевле чем снимать. И я знаю какой платеж будет дешевле чашки кофе — последний. 
avatar
Akvfp, Валютные ипотечники в 2007 году тоже так думали. А потом забегали как наскипидаренные.
Рухнет недвижка как в сша в 2008. Может в 2029-30 годах. Хотя там в тумане что с рф может быть
Попов Андрей, Как думали? Каким образом ваш комментарий к моему относится?
avatar
Akvfp, что выплачивать ипотеку не проблема и это дешево
Попов Андрей, Я не писал, что дешево. 10 лет назад было раза в 2 дороже чем снимать такую же. Сейчас платеж меньше почти в 2 раза, так как диф. Но дешевле чашки кофе он может стать только если наступят времена, когда кофе смогут себе позволить только очень богатые люди.
avatar
Матвей, при условии, что инфляция стабилизируется, а уровень доходов начнёт расти, догоняя упущенные периоды. Слабо верю в повсеместный рост зарплат во всех отраслях
avatar
Fairman, его и нет.
avatar
Матвей, не все только 10 лет переживут

Матвей, … а дивиденды по качественным дививдендным компаниям купленным на начале СВО и мобилизации будут больше их нынешней стоимости...

 

Впрочем, так уже было, если смотреть на предыдущие кризисы...

Матвей, 

1. В костре инфляции могут сгореть другие долги. Например, банка перед ипотечниками. Те что на эскроу счетах лежат.
Интересно же получается, при ставках 16%. С одной стороны, полная сумма вязтая под ипотеку, лежит без процентов на счете эскроу. Банк ведь может иметь с этих денег свой процент, скажем 16%, да? С другой стороны, ипотечники вместе с субсидиями государства платят банку, еще 16%. Не забудем, что банк выдает застройщику проектное финансирование в виде кредитов, опять под процент. 

Может ли банк при текущей ставке иметь со всего оборота 30% годовых? А теперь вспомним, что власти ввели мораторий на неустойки для строителей. Т.е. если стройку случайно задержат на год, то банк получит 30% прибыли от всех выданныз ипотек, еще на год — еще 30%. Даже без гиперинфляции, банки в плюсах.

2. Вспоминаем 90е, когда люди закрывали долги "«с одной зарплаты». Там ведь окно возможностей просуществовало не долго. Власти пересчитали сумму долга с учетом инфляции. Но это тогда, там государство развалилось, руки не сразу дошли. Если уже был прецендент увеличения долгов на величину инфляции, то могут и успеть при повторении ситуации — быстрее увеличить, чем успеют расчитаться.

avatar


Но за последние годы мы привыкли, что спрос не способны обрушить даже такие факторы как:
📉пандемия
📉СВО и мобилизация
📉более чем двукратный рост процентных ставок

Это наоборот поддержало спрос на новостройки, вот когда ставки пойдут вниз — спрос сместится на вторичку(а вторичка это не бабушатники, а квартиры «инвесторов»), когда кончатся стимулы пандемийные (льготка) — спрос тоже сместиться на вторичку. Когда кончатся СВО и мобилизация — зарплаты у военных упадут. Так что Вы перепутали голову и хвост)
sergej_makarov_80, так и есть, для экономики лучше что бы СВО длилось как можно дольше 
sergej_makarov_80, да, спасибо за мнение!
возможно вы правы
во-первых, ипотека касается (касалась) менее 10% домохозяйств России. 90% никогда с этим не связывались, т.е. не инвестировали в недвижимость с плечом :)

Когда закончится СВО и перестанут выделять огромные деньги на оборонку посыпется вся экономика, а застройщики в первую очередь. 
Доходы резко сократятся.
Maxkurs, когда перестанут выделять огромные деньги на СВО их могут начать выделять на что-то другое. Например, на строительство и восстановление новых регионов.
И если новых расходов не случится, то может возникнуть связь — падение экономики = девальвация рубля = обесценивание долгов ипотечников.
avatar
 во-вторых, как и в цене золота, в цене недвиги (в РФ) много сакрального.
люди даже не видят очевидных фактов: недвига не росла в цене с 2009 по 2017 год! Т.е. инвесторы откровенно теряли деньги, ведь вклад спокойно давал 8-12%

поэтому, идеальный шторм, да и вообще позитивные перемены будут со сменой поколений. а пока фин.грамотность на дне
Дешевая аренда и высокая доходность иных инструментов для вложения денег. И в принципе так и будет-повышение мобильности населения, шеринг -только растут.
Но строители просто переориентируются на другие сегменты- та же инфраструктура и туризм- огромный спрос
avatar
Я тут слушал Задорнова, он говорил что с 2025 года надо для СВО повышать налоги и снижать расходы бюджета, одним из основных является субсидирование ипотек. Вот без субсидий ипотеки брать не будут, да и инвестиционный спрос упадет, ставку не снизят значительно, так же в это же время подтянется мировой кризис и вот это может быть идеальным штормом.
avatar
Laukar, еще и налогом льготную ипотеку обложат, если закон не поправят.
avatar
Но когда обрушится спрос?
магия в том что никогда он не обрушится, все мониторится и вводится объектов меньше. если не разрушатся сами объекты одномоментно и массово в силу понятных всем причин, то все будет ровно(в рублях конечно)
Константин Р, «рынок порешает»?
НетЪ…
Иван-дурак, если построить 1 дом в москве в год — спрос будет за любые $. 
Константин Р, Блин удалил коммент случайно… Спрос на один дом то будет. Только строители скукоржатся., а народ будет кукишь посасывать) 
Иван-дурак, кто там скукожится? работы на 20 лет вперед в новых регионах, поменяют локацию
Константин Р, Ну если, как ты предложил стоить только 1 дом.  В регионах цены такие, потому что зарплаты другие. Средний покупатель не может позволить себе платить больший ипотечный платеж.  А вот если убрать сейчас всю льготную ипотеку, то первичка вообще сразу на 30% упадет, не будет покупателей вообще, никто не сможет платить столько.
Идеальный шторм будет, когда льготную ипотеку уберут. Толку сроста ставок. По реальным ставкам почти никто не сможет сейчас позволить себе квартиру, потому что цены напампили из расчёта кредитного платежа по льготной ипотеке.  Если убрать льготы, то придется сразу уполовинить цены. Так что я лично не понимаю, как они собрались выходить из этой ситуации, которую создали собственной некомпетентностью и коррупционными связями строителями. Видать вечно будут льготы давать. 
Иван-дурак, в яблочко!!! но здесь нет некомпетентности, есть умысел, инфляцию в недвиге пампили как могли специально. цены улетели только благодаря прямой эмиссии бабла в недвигу. у меня по этому году есть умеренный профит, ранее до 2020 я всегда если был профит я вкладывал в недвигу, сейчас даже не смотрю, нах лучше в бакс.
А если антишторм? Если наоборот стоимость недвижимости начнёт кратно расти? Как в Турции или какой другой стране. Деньги печатают, их масса растёт и утилизируется весь излишек в депозиты, инфляция нарастает, стоимость как стройматериалов так работ строительных растёт, отсюда себестоимость тоже растёт. Ставка вниз, деньги с депозитов начнут снимать и они начнут себе искать спасение от обесценивания. Вот и вопрос может стоит в будущем ждать не падения из-за отмены ипотеки льготной, а наоборот роста?
Император, антишторм в китае, там госпамп был десятилетиями, даже городов призраков понастроили, лишь бы цена не падала, а сейчас все колом встало. не госбабло не льготы не помогают. закон экономики печатным станком можно нарушать очень долго но не бесконечно.
Сергей Иванов, знаю строительный бизнес изнутри, себестоимость выросла за пол года процентов на 35 — 40, и растёт дальше. Все ждут падения недвижимости, а я жду её роста. Ваше мнение конечно не оспариваю, на свой прогноз ставлю свои деньги, если их не приумножу так берегу полюбому.
В обозримом будущем вряд ли. Пока население готово жить в коммунальных домах, так и будет. Вот если предпочтения наконец-то сместятся в сторону малоэтажной, индивидуальной застройки, то да. Но на горизонте пока этого не видно. Продолжаем есть коммунальный кактус.
avatar
идеальный шторм будет только один — если правительство введет налог прогрессивные на владение 2х и более квартир, чтобы раздеть инвесторов в бетон, сколько подьездами куплены инвестиционные квартиры под сдачу в аренду это не счесть. народ берет по 5-6 квартир, сдает и оплачивает аренду, тут либо первое либо арендаторы сьездут и пошлют нахер и рф и этот политический строй в котором халупа стоит по 25 млн 
Эльзар Тимирбулатов, Да что плохого, если сдают, а вот если просто стоит, то беда. Другое дело, что контролировать такое сложно. Можно ведь прописать каждого челна семьи в разных квартирах.  

Пандемия создала огромнейший спрос на загородное жилье, просто сумашедший спрос.
Те кто занимался строительством загородных домов катались в шоколаде. Дома расходились как горячие пирожки. Более того они понакупали еще больше новых участков под дальнейшее строительство задрав и на них цены, и понастроили на вырученное тучу новых коробок.

В данный момент предложение просто огромное, спрос пока поддерживается еботекой, но и он резко упал — нажрались.

Бабки застряли в коробках, дальнейшее строительство встало из-за высоких цен на стройматериалы. Доходы не поспевают за ценами.
Рынок перегрет, но пока спрос еще есть.

Обвала как такового думаю не будет, а вот стагнация будет 100%.
Потом начнется плавное снижение цен.

Обвал может быть если изменят законодательство в части облажения 2/3 разницы между ставкой ЦБ и % по ипотеке, тогда многие набравшие кредиты просто попадут на хорошие бабки.

Иван Иванов, Обвал может быть если изменят законодательство в части облажения 2/3 разницы между ставкой ЦБ и % по ипотеке, тогда многие набравшие кредиты просто попадут на хорошие бабки.
а вот тут поподробнее пожалуйста можно что Вы имеете в виду
avatar
Иван Иванов, спасибо за ссылку на оригинал. Насколько я понял, тут речь идет исключительно про 
"… заемными (кредитными) средствами, переданными от организаций или ИП."

т.е. это не относиться к кредитным организациям (банкам). А закон об экономии о процентах как я понял ввели для предотвращения серых схем «кредитования» когда аффилированные юридические лица «кредитуют» сами себя. Поправьте если я не прав. Поэтому обычные смертные горе ипотечники, на долю которых выпадает и так немалая ноша могут выдыхать, т.к. к ним это не относиться
avatar
В долларах недвижимость ДЕШЕВЕЕТ. В 2014 году двушка на юго-западе Москвы стоила 10,5-11 млн, щас такая же 15-16 стоит на циане.
Это 330 тыс и 170 тыс долларов соответственно. Упала в 2 раза в баксах. В рублях да выросла на 50%, но этого мало
Мой господин, Вот полностью согласен. Я в 2010 году в Ярославле квартиру купил за 100т. $.
Сейчас в элитном месте в центре смог бы купить. Сейчас какие-то все близорукие в рублях считают. Наш рубль до 2030 еще ожидают сюрпризы. Чудес не бывает (население оплатит весь этот бардак с сво и т.д.)
Попов Андрей, да оплатит. олень должен страдать.
Автомобиль зато в баксах как стоила тойота камри 40 тыс баксов, так и стоит, только в 2014 году было это 1,2 млн, а щас 4 млн
Мой господин, а 5 — 5,5 мультов не хотите?!
Попов Андрей, ну 5,5 там барыги накидыают лям
Мой господин, а мне что с того. За 4 не купить в рф
Достаточно отменить полностью льготную ипотеку, спрос упадет в ноль, вот вам и кризис у застройщиков
Мой господин, ее в принципе уже задушили как пол года назад. ставка по льготке выросла с 6,5% до 8%, максимальную сумму снизили с 12 до 6млн, ввели ограничение один кредит в одни руки за всю жизнь. с 1 июля массовую льготку скорее всего полностью отменят для обычных граждан (не семья, не it, не льготник). пока застрои держаться на плаву. посмотрим что будет во второй половине 24 года и в 25 году. думаю что ни с ценами ни с затроями ничего кардинального не произойдет. возможно чуть чуть снизяться цены на первичку до уровня вторички процентов на 10-15% максимум, что является абсолютно логичным. вторичка при текущей инфляции точно никуда не сползет ни на процент. возможно какие-то мелкие региональные застройщики не смогут пережить падение спроса. а так ничего кардинального не предвидеться
avatar
Titan, вы то, что видите от ценника на циане на вторичку, можете смело отнимать 15-20% -именно по таким ценам сделки проходят. А то, что там написано-это хотелки продавцов. Будут годами продавать

Мой господин, можете смело ориентироваться по нижней границе ценника на циане. Это и есть текущий актуальный рынок. Если есть сомнения, открываете статистику домклик и смотрите фактическую цену сделки. Я за последние 1,5 года реализовал через циан три инвестиционные квартиры в Москве и МО. Ни по одной из них не снизил ценник ни на рубль, т.к. выставлял по низу рынка. Скорость реализации от даты размещения объявления до получения денег на счет от 7 дней до 2 месяцев. Но про запросы продавцов на циан Вы верно подметили. В среднем большинство продавцов некорректно оценивают свои объекты естественно в большую сторону.

 

P.s. Но есть один очень важный момент. Я то честно плачу налоги. А вот огромное кол-во собственников ведь сильно занижают цену для снижения налогооблагаемой базы. Если бы в статистику попадали полные суммы по вторичке, то боюсь вся разница с первичкой испариться 

avatar
Мой господин, Когда родственники воробьевых и прочих вдруг покинут этот бизнес, тогда и отменят все эти льготные ипотеки. В рф феодальный капитализм
Ну давай прикинем вводные по спросу:

1) Практически каждый хочет улучшить свои условия жизни.
2) Большинство кто имеет средства улучшает условия поддерживая спрос.
3) Если денег много, то часть всегда хранят в бетоне, так как это хэдж. И хранить проще чем золото.
4) Инфляция, сгорающий долг, возможность рефинансирования — причина брать в длинную ипотеку. 
5) Деньги внутри страны варятся в котле. А сейчас ещё и прирастают по 15% годовых. Формируя отложенный спрос.

Итого: Спрос точно есть и даже можно предположить, что копится.

Теперь прикинем что может его обрушить.
1) Отсутствие номинальных денег у населения. А у нас ВВП растёт, м2 растёт, бюджетные расходы и доходы растут. Т.е. всё хорошо. 

Итого: Покупать будут. Даже если цена снизится — от этого могут только увеличится объёмы продаж метров в моменте. Так, что застройщики выживут.

Что будет финалом? Я думаю пример Китая. Условия, когда рынок насытился недвижимостью. Она начнёт дешеветь в валюте. Её перестанут покупать как хэдж инструмент. Или появятся другие альтернативы.

Ну или у населения должны кончиться номинальные деньги в борьбе с инфляцией, чего пока не наблюдается.
InvestingAsHobby_v_Telegramm, 
Деньги внутри страны варятся в котле. А сейчас ещё и прирастают по 15% годовых. Формируя отложенный спрос.
не стыковка в том жирные депозиты у тех, кому масс недвига не нужна совсем, а кому нужна — у них депозит на фоне цены недвижимости не существенен.
Средний размер вклада физического лица с начала 2024 года вырос на 5,9% (или 19 тыс. рублей) — до 343 тыс. рублей.

smart-lab.ru/blog/news/1015974.php
avatar
My Shadow, При снижении ставки жирные депозиты начнут искать повышенную доходность. Или при росте инфляции. Это и может быть отложенным спросом.
InvestingAsHobby_v_Telegramm, они просто в валюту уйдут, которой недвига исторически проигрывает.
avatar
My Shadow, Спорный момент.  
Когда в шорт лср и самолет? 
avatar
 Никого падения не будет. Максимум коррекция 10-15% на новосторой. Будет меньше продаж у застрощиков, будет меньше и ввод. Не считайте застройщиков за дураков, которые при падении продаж будут лезть в долги для нового строительства.
avatar
Денис, Если будет коррекция на 15% то продаж станет только больше )
Денис, только им бы рапродать все что сейчас построилось/строиться :) там на несколько лет…
avatar
My Shadow, смотря где, что продавать нужно несколько лет. В Москве из ликвидных новостроек со сроком сдачи через год-два ничего нет, если только по высоким ценам. Есть регионы, где огромный отложенный и потенциальный спрос. Только построй, все выгребут. Сочи и рядом, как пример. 
avatar
Денис, и в Мск на несколько лет — смотрите данные минстроя, просто зачем вываливать сейчас, если хватают что дают за дорого желающие запрыгнуть в послдение вагоны льготной ипотеки.. 
avatar
My Shadow, По идее им так даже выгоднее. Сегодня построили за 100. Через год продадут не за 150, а за 200 с учётом инфляции. Ещё и долги погасят. Как не крути один профит.
InvestingAsHobby_v_Telegramm, их банки разденут на проектном финансировании)
avatar
Рынок недвижки стал рынком спекулянтов. От застройщиков начались игры со ставками по ипотеке вплоть до 0.01%. Когда и этого стало не хватать для поддержания пирамиды спроса, вход пошли продажи квартир как поставочных фьючерсов — приноси 10% от стоимости и мы «продадим» тебе квартиру в беспроцентную рассрочку, а остальное донесешь за полгода до сдачи дома. В итоге квартиры «раскупили» нищеброды, рассчитывающие продать их дороже когда дом будет готов. Застройщики рапортуют о росте продаж, цены разогнали. И вот начинает подходить срок расплаты, а квартиры в цене не растут и покупателей нет. И горе инвесторы начинают потихоньку понимать, что застройщик их поимел.
avatar
John Doe, квартира в цене не вырастет, сдавать начнут. Или жить в ней. А учитывая, что квартира в новостройке, то нужно и учитывать, что у арендаторов такая будет на первом месте. Такие дела.
А при инфляции, какая есть и какая ожидается, подорожают все ликвидные новостройки и значительно.
avatar
Денис, ты не понял. У этих «покупателей» просто нет денег на выкуп квартиры. Они чисто ради спекуляции взяли её в рассрочку, рассчитывая потом переуступить по большей цене. А в итоге просто заплатят немалый штраф застройщику и квартира вернутся в непроданный пул квартир. И таких случаев не мало. Вот так и разгоняли цены и рисовали объемы продаж.
avatar
John Doe, Они продают просто по переуступке чуть дешевле и делов то.
InvestingAsHobby_v_Telegramm, это в их планах так было. А по факту покупателей с деньгами\ипотекой уже просто нет, продать некому, а сроки оплаты уже поджимают.
avatar
John Doe, подключат печатный станок и выкупят пул квартир за счет бюджета. раздадут сиротам, инвалидам, и т.д. хоть что но они не допустят обвала цен, т.к. теперь пирамида недвиги системообразующая. ей нельзя падать, вместе с ней посыпятся не только застройщики но и банки. я тоже не понимаю зачем было эту шнягу городить и теперь ее удерживать. поще было отменить всю эту льготную залупу еще в 2021, и все бы рынок порешал. никакого обвала бы не было, но цены были бы ниже.
Сергей Иванов, угу сиротам квартиры по 500 тысяч за квадратный метр :)
avatar
Василий Олейник должен вернуться на смартлаб и активно постить 
avatar
Ипотеку льготную надо отменить совсем. Выплата ипотеки должна начинаться только после сдачи квартиры покупателю. Вот два этих не хитрых действия уравновесят рынок.
avatar
Олег Ков, это невозможно. 
 Необходимо, чтобы люди перестали покупать новостройки. Тогда цены на них упадут, упадут цены и на стройматериалы и на всё сопутствующее, снизится инфляция и все будут в выигрыше. Разве что сотня неэффективных застройщиков разорится, ну туда им и дорога.
avatar
Ядерные грибы над городами. 
В противном случае государство будет спасать крупных застройщиков. Ведь иначе тонущий застрой потащит за собой смежников, покупатели не дождутся квартир, рикошетом ударит по банкам итд
Маркиз Лафайет, кучу новый регионов нужно отстраивать — так что за отрасль я бы не беспокоился, но снимать сливки в столицах за счет ажиотажа и льготки уже не получиться.
avatar
Маркиз Лафайет, одна рука платит, другая генподряд берёт. Это чисто финансовая сфера. А мужики, мужики  на конкурсах толкаются за субподряд с банковскими гарантиями.
avatar
должен всего-навсего закончиться керри-трейд по йене, который не прекращается все эти годы ;-)
avatar
разве не помнишь как все было в 2008ом? 
государство все излишки жилья выкупило...
кстати в стоимости жилья больше половины это налоги… поэтому государство может уполовинить цену за счет налоговых льгот… без ущерба застройщикам
avatar
ves2010, можете поподробнее рассказать про то как гос-во массово выкупало у застройщиков объекты в 2008 году? какие-то конкретные кейсы можете привести? 
avatar
Titan, я чето тоже такого не припомню)
Тимофей Мартынов, вообщем когда был самый писец… октябрь -ноябрь 2008г и застройщики склеили ласты… государство выставило фиксированные цены на новострой в районе 56-65к руб за метр… типа военная ипотека ...
в самой москве самая низкая цена была за трешки в марьино 65к руб квадрат... Государство готово поддержать рынок жилищного строительства — Российская газета (rg.ru)
avatar
Titan, вообщем когда был самый писец… октябрь -ноябрь 2008г и застройщики склеили ласты… государство выставило фиксированные цены на новострой в районе 56-65к руб за метр… типа военная ипотека ...
в самой москве самая низкая цена была за трешки в марьино 65к руб квадрат... Государство готово поддержать рынок жилищного строительства — Российская газета (rg.ru)
avatar
ves2010, и много тогда выкупило гос-во? а то у чиновников как обычно много слов и мало дела.
avatar
My Shadow, какая разница сколько выкупило… государство дало оценку недвижки… которую застройщики использовали как предмет залога...

ну и надо понимать что сам кризис 2008г был очень коротким 
avatar
ves2010, из ссылки они сказали — мы тут может немного (2% объема годовой стройки) купим и все, больше на словесные интервенции похоже или возможно решение проблем родственных застройщиков. стоять насмерть и держать эту планку на любых объемах никто не обещал.
avatar
My Shadow, на самом деле скупили все подмосковье
avatar
ves2010, как это можно проверить?
avatar
My Shadow, по приросту портфеля аижк… в 2008-09гг
avatar
ves2010, выкупили все подмосковье под вояк и других льготников — и чиновники себя в интернете даже не похвалили ?)) этож социальный прорыв))) не верю)

ps
там жилье в основном за выслугу военным — причем тут аижк? аижк тогда решало в основном проблемы банков, поддерживая ипотеку.
Вводя послабления для банков, АИЖК принимает на себя дополнительные риски, отмечают эксперты. «Предложением агентства воспользуется максимальное число банков, которые попытаются выпустить по нестандартным кредитам ценные бумаги и продать их АИЖК. 
www.kommersant.ru/doc/1053035
avatar
My Shadow, еще раз повторю… твердые выкупные цены государства позволили оценить залоговую стоимость новостроек банкам и дать под этот залог кредит
avatar
ves2010, АИЖК повесило на себя кучу ипотечного мусора банков и взяло на себя риски — это поддержало рынок, никакие твердые цены тут не причем, всем было понятно что гос-во никакой существенный объем по этим ценам выкупать не будет.
avatar
Не в строителях должно что-то произойти, а в банковском секторе в первую очередь. 
Все рухнет тогда, когда будет точно определен  «козел отпущения». 
У строителей есть жирок от бурного роста прежних лет. Но не на долго, на год, максимум-два. У банков нет такой возможности. Для них даже если случиться простой на месяц, не говоря уже про квартал, им тут же приснятся гайки. 

Как говорил один строитель: я могу до полугода  строить без прибыли и себе в убыток. Но лишь потому,  что я рассчитал момент, когда я все покрою с лихвой.  Так и строим, надеждами в завтрашний день.  
Банкир может такое сказать?  Да он на таких транквилизаторах сидит, что стоит забыть сбегать в аптеку, как ему тут же надо будет вызывать неотложку.  Кассовый разрыв должен случится или у Сбера, или у ВТБ, или в Россельхоз банке. Тогда и произойдет «эффект домино».
avatar
NOT A HAMSTER, Банки крупные будут спасать, как сейчас принято во всем мире. Только в России их спасут к тому же абсолютно безвозмездно для владельцев. Схлопнутся они могут, только в случае полного коллапса государства.   
Все «строители» принадлежат самому Сбербанку, его менеджменту и чиновничеству.
Да на хер ты иди со своими вопросами!!  Они все, обычно,  только для трафика сайта. Но, почему-то мои посты появляются через полчаса после написания и становятся неактуальными, а с тем же, почти,  смыслом,  но без оригинальных вопросов,  сразу попадают на главную,  а мой отсылается в «общие».  Я редко пишу,  а теперь вообще не буду!!  Трафик станет меньше. Срать мне на твоих редакторов!  А про твой мозговонь ещё промолчу)) 
avatar
borracho, не грусти, все хорошо.
вон комментарии сверху почитай
А каким застройщикам может достаться тендер на стройку в новых регионах? 
avatar
пандемия

Господдержку просто так запустили, ага. Потому что государству делать больше нечего.

СВО и мобилизация

И ипотека 0.1% на весь срок от хорошей жизни, значит, была. Потому что спрос был конский, ага. Причём сначала пробовали в виде разовых акций на n квартир или строго определенные лоты делать, но потом, заколебавшись продлевать, сделали постоянно действующей, пока ЦБ не вмешался.

более чем двукратный рост процентных ставок

Эффект мы увидим в лучшем случае к концу года. Рост ставок пока не виляет на первичку, она на господдержке. А вторичка давно сдохла.

Так что достаточно просто льготы отключить. И да, нужные застрои не посыпятся, им просто раздадут господряды на реновацию и восстановление регионов. Часть людей переключат на строительство инфраструктуры.

теги блога Тимофей Мартынов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн