Goldman: Офисные ипотечные кредиты "живут у времени в долгу"

В начале недели один из юристов, специализирующихся на предоставлении консультационных услуг кредиторам и обслуживающим компаниям коммерческих ипотечных ценных бумаг (CMBS) в США, сообщил нам, что офисный сегмент рынка коммерческой недвижимости в первом квартале был на удивление спокойным, несмотря на бесчисленные заголовки новостей о башнях, выставляемых на рынок с большими скидками. Причина такого спокойствия на рынке CRE может быть объяснена в заметке Виная Вишванатана из Goldman Sachs, опубликованной во вторник.
Вишванатан объяснил, что общая сумма непогашенных коммерческих ипотечных кредитов, срок погашения которых наступает к концу года, выросла с 658 миллиардов долларов в начале прошлого года до 929 миллиардов долларов в середине марта. По его словам, такой большой объем долга, который был продлен и модифицирован, а не рефинансирован, «помог смягчить волну дефолтов и резкий рост убытков по портфелям кредитов CRE». Он отметил, что основной движущей силой этого стало «желание кредиторов и заемщиков модифицировать и продлевать сроки погашения кредитов вместо рефинансирования или принудительного обращения взыскания». Другими словами, ситуация была просто отложена до президентских выборов. Тем временем в офисном сегменте нарастает напряжение, поскольку доля кредитов на башни, полностью погашенных в срок, опускается ниже 60%. Однако коэффициент погашения кредитов, обеспеченных другими видами недвижимости, находится на уровне, близком к десятилетнему максимуму.Продление и притворство: Около 47% небанковских кредитов CMBS со сроком погашения в 2023 году были перенесены на 2024 год.Аналитик задается вопросом, как долго продлится игра в музыкальные стулья: «Хотя продление и модификация кредитов не являются необычными явлениями на рынке CRE, особенно в периоды роста финансовых проблем и жестких условий кредитования, низкая вероятность того, что стоимость финансирования вернется к уровню, существовавшему до вступления в силу программы COVID, заставляет задуматься: как долго может продолжаться эта тенденция?». Вишванатан ожидает, что «волна модификаций сохранится в ближайшей перспективе, так как рефинансирование остается нерентабельным для большинства заемщиков коммерческой недвижимости, а лишение права выкупа остается непривлекательным предложением для кредиторов на неликвидном рынке недвижимости». Учитывая, что своп-трейдеры и экономисты Goldman прогнозируют снижение процентных ставок ФРС в течение всего года, а вероятность июньского снижения ставки составляет около 50%, тема «выше — дольше» предполагает, что риски в сфере CRE в 2025 году, несомненно, возрастут.Вишванатан считает, что «риск возникновения отрицательной обратной связи между проблемными продажами и снижением цен на недвижимость в основном ограничивается офисным сектором».

перевод отсюда

Бесплатное практическое «руководство по выживанию инвестора в золото»

Теперь настольную книгу волновиков «Волновой принцип Эллиотта» можно найти в бесплатном доступе здесь (если хотите помочь проекту, можете просто зарегистрироваться по ссылке)

И не забывайте подписываться на мой телеграм-канал и YouTube-канал

11-страничный отчет, который познакомит вас с базовыми волновыми моделями Эллиотта и покажет, как определять ключевые рыночные тенденции