Блог компании Финам Брокер | Российский «Дом.РФ» готовится к IPO: неужели уроки 2008 года забыты?

«Дом.РФ», ключевой игрок на российском ипотечном рынке, готовится к первичному публичному размещению акций (IPO) в конце 2025 года. Государство, оставаясь контрольным акционером (50% плюс одна акция), рассчитывает привлечь 15-20 млрд руб. Это событие невольно вызывает в памяти призрак глобального финансового кризиса 2008 года, спровоцированного, в частности, бесконтрольным раздуванием ипотечного пузыря в США.

Тень Fannie Mae и Freddie Mac над «Дом.РФ»

Невозможно говорить о «Дом.РФ» и его роли в секьюритизации ипотеки, не вспомнив американских гигантов Fannie Mae и Freddie Mac. Именно эти компании, десятилетиями поддерживавшие рынок ипотеки в США путем выкупа кредитов и выпуска ипотечных ценных бумаг, стали символом безрассудства, приведшего к краху 2008 года. Их агрессивная деятельность по упаковке ипотечных кредитов, в том числе высокорискованных, в ценные бумаги, которые затем бесконтрольно распространялись по всему миру, раздула огромный пузырь на рынке недвижимости. Когда этот пузырь лопнул, последствия были катастрофическими: правительство США было вынуждено вложить $191 млрд средств налогоплательщиков для спасения Fannie Mae и Freddie Mac, национализировав 80% их акций.

Сейчас, спустя почти 17 лет, в США вновь обсуждают приватизацию этих компаний. Споры вокруг этого решения до сих пор не утихают, отражая глубокое разделение мнений о роли государства на рынке ипотеки и о том, как избежать повторения ошибок прошлого. Противники опасаются удорожания ипотеки без госгарантий, в то время как сторонники видят в приватизации путь к снижению рисков для налогоплательщиков и оживлению конкуренции.

Почему IPO «Дом.РФ» сейчас? И насколько риски сопоставимы?

«Дом.РФ» — фактически монополист на российском рынке ипотечных ценных бумаг с долей свыше 99%. С 1997 года компания активно привлекает инвестиции в жилищную сферу, в основном через ипотечную секьюритизацию, выпустив облигации на триллионы рублей. Аналитики отмечают, что секьюритизация сама по себе является полезным инструментом, разгружающим балансы банков и предлагающим инвесторам доходность с реальным обеспечением. Однако, как показал кризис 2008 года, это инструмент для «продвинутых» инвесторов и требует зрелого рынка и жесткого регулирования, чтобы не стать источником системных рисков.

Возможность IPO «Дом.РФ» обсуждается с 2021 года. По словам Леонида Делицына, аналитика ФГ «Финам», привлечение инвестиций сейчас, в отсутствие бурного органического роста рынка, является логичным шагом для института развития. Однако, он успокаивает: «Финансовые кризисы происходят довольно часто, и без участия Fannie Mae и Freddie Mac. <...> В нашем случае тоже капитализация публичной компании будет не столь велика, чтобы какие-либо гипотетические проблемы привели к потрясению всей экономики».

Тем не менее, история 2008 года служит суровым напоминанием о том, как быстро проблемы на ипотечном рынке могут разрастись до масштабов глобального кризиса, если они не находятся под строгим контролем.

Перспективы и риски для инвесторов

«Дом.РФ» демонстрирует неплохие финансовые показатели: чистая прибыль в 2024 году составила 65,8 млрд руб., а рентабельность капитала — 18,7%. Несмотря на санкции против «Банка Дом.РФ», спрос на ипотеку в России сохраняется, и снижение ключевой ставки ЦБ может его еще больше стимулировать.

Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко объясняет необходимость IPO тем, что компания исчерпала другие способы привлечения капитала. Аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова видит несколько причин для размещения: увеличение капитализации фондового рынка за счет крупных активов с госучастием, частичное покрытие дефицита бюджета и потребность самой компании в капитале.

Мильчакова оптимистична в отношении спроса на акции «Дом.РФ», сравнивая его с «народным» IPO «Роснефти». Она подчеркивает, что IPO призвано сделать инвестиции более прозрачными, обеспечив регулярное раскрытие отчетности и возможность оценки финансовой устойчивости компании. Однако, уроки 2008 года ясно показывают, что прозрачность сама по себе не является гарантией безопасности, и инвесторам необходимо проявлять бдительность при оценке рисков вложений в компании, глубоко интегрированные в ипотечный рынок.

Как вы думаете, насколько применим опыт 2008 года к текущей ситуации на российском рынке ипотеки?

🧐 Читать полностью на Finam.ru

✅ Подписывайтесь на телеграм-канал Финам Инвестиции и Торговые сигналы