SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
dr-mart
К каким фокусам ушлых застройщиков приводит кривая спроса?
- 17 сентября 2022, 18:09
- |
- Тимофей Мартынов
Года три назад я первый раз всерьез захотел свой дом и начал смотреть цены на землю. Вокруг было полно земельных участков со средней стоимостью 3,5 млн рублей. Потом наступил ковид, всех почему-то резко торкнуло покупать недвижку и землю, и эти участки просто исчезли как класс. То что стоило 3,5М раскупили почти всё, то что стоило 3,5М стало продаваться по 5,5М. Но самый прикол в том, что то что стоило 15М осталось на уровне 15М и даже не шелохнулось.
Тогда я понял, что спрос (который можно условно говоря выразить в тысячах потенциальных покупателей), зависит от цены объекта примерно таким образом:
Условно говоря, за 3-4 ляма у тебя есть 500 потенциальных покупателей, а за 15 лямов у тебя есть всего 5 потенциальных покупателей.
Ушлые девелоперы блестяще поняли эту закономерность в отношении тех квартир, которые они продают, но немного в другом виде:
Условно говоря, если ты строишь клоповники площадью 25м2, то твой потенциальный спрос будет в 100 раз выше, чем для квартир 125м2.
Сложно в это поверить, но средняя площадь квартир-новостроек в Москве 10 лет назад была 90+м2.
Все эти годы эта цифра планомерно падала и сейчас составляет 51м2 (рекордный минимум). Для комфорт-класса в Москве это 44м2.
В Питере этот показатель равен 41м2.
Блин, так скоро и до коммуналок докатимся.
Действительно, какой смысл строить многокомнатные хоромы, если цена квадратного метра в космосе?
Лучше понижать площадь выбрасываемых на рынок квартир, тогда и продажи падать не будут.
Тогда я понял, что спрос (который можно условно говоря выразить в тысячах потенциальных покупателей), зависит от цены объекта примерно таким образом:
Условно говоря, за 3-4 ляма у тебя есть 500 потенциальных покупателей, а за 15 лямов у тебя есть всего 5 потенциальных покупателей.
Ушлые девелоперы блестяще поняли эту закономерность в отношении тех квартир, которые они продают, но немного в другом виде:
Условно говоря, если ты строишь клоповники площадью 25м2, то твой потенциальный спрос будет в 100 раз выше, чем для квартир 125м2.
Сложно в это поверить, но средняя площадь квартир-новостроек в Москве 10 лет назад была 90+м2.
Все эти годы эта цифра планомерно падала и сейчас составляет 51м2 (рекордный минимум). Для комфорт-класса в Москве это 44м2.
В Питере этот показатель равен 41м2.
Блин, так скоро и до коммуналок докатимся.
Действительно, какой смысл строить многокомнатные хоромы, если цена квадратного метра в космосе?
Лучше понижать площадь выбрасываемых на рынок квартир, тогда и продажи падать не будут.
теги блога Тимофей Мартынов
- FAQ
- forex
- IMOEX
- IPO
- NYSE
- QE
- S&P500
- S&P500 фьючерс
- smart-lab
- smartlabonline
- tradingview
- акции
- антикризис
- банки
- бизнес
- брокеры
- вебинар
- видео
- вопрос
- встреча smart-lab
- ВТБ
- Газпром
- Греция
- дивиденды
- доллар рубль
- ЕЦБ
- золото
- инвестиции
- Индекс МБ
- Инфляция
- Китай
- книга
- Книги
- комментарий
- комментарий по рынку
- конференция смартлаба
- конференция трейдеров
- кризис
- криптовалюта
- Лукойл
- ЛЧИ
- Магнит
- Максим Орловский
- ММВБ
- мобильный пост
- мозговик
- Московская биржа
- недвижимость
- Нефть
- нищетрейдинг
- Новости
- обзор рынка
- облигации
- объявление
- опрос
- опционная конференция
- опционы
- отчетность
- отчеты МСФО
- Причины падения акций
- прогноз
- психология
- Путин
- работа над ошибками
- рассылка
- реакция рынка
- рецензия
- рецензия на книгу
- роснефть
- Россия
- рубль
- Русагро
- рынок
- санкции
- Сбербанк
- смартлаб
- смартлаб конкурс
- смартлаб премиум
- статистика
- стратегия
- страшилка
- сша
- технический анализ
- Тимофей Мартынов
- торговые роботы
- трейдинг
- Украина
- Уоррен Баффет
- уровень
- философия
- форекс
- ФРС
- фундаментальный анализ
- фьючерс mix
- фьючерс на индекс РТС
- фьючерс ртс
- экономика
- экономика США
- Яндекс
Ипотека выходит всемирное зло.
Если раньше вы покупали 90 метров за свои
то теперь у вас своих на 25 метров + 26 метров вы берете ипотечный кредит.
***
В ваших условиях опять таки кредит и только кредит рулит ценами.
модель такая:
Человек продает в за 5,5 ( условно 2,5 нал и 3 кредит) и покупает участок за 5,5.
если ипотеку «взять и отменить» как понедельники, то условный человек продаст свое не за 5,5 а только за 2,5 млн и участок будет не 5,5, а 2,5.
Фактически вся страна платит банкирский ипотечный налог.
Если отменить ипотеки, То поштучный спрос в разы упадет тогда…
Если ипотеку запретить, то кривая спроса вернется в нормальное состояние.
мало того что раздавленное водой и жиром, и так во всём
бизнес таким образом докатится до ущерба жизни и здоровью
чай приходиться 2-3 пакета ложить чтобы вкус был
и что студии таже брать 2-3 с огромной переплатой…
в москве есть забавный жк около юго западной (название не буду писать) — так там 1ка 80 квадратов у которой коридор почти 30, причем узкий и длинный, просто так получилось в углу дома )))
в другом жк, выполненном в форме цилиндра много треугольных квартир — где то от 60 до 150 метров, тоже то еще веселье.
самое забавное видел в жк рядом с сити — пентхаус с потолками в 6 метров, в котором вход в единственную спальню через ванную сделан )))
справедливости ради — это уже креатив хозяина был.
спальня да кабинет, на одного — вполне комфортно)
Для того и начали делать 0,01% ипотеку, чтоб снизить месячный платёж.
А так, всегда 2-3х комнатки были с высоким спросом, как и «полуторки» (студия+комната). Они гуляют в диапазоне 30 м² – 70 м². Все что выше хреново продается на рынке и считается неликвидом, т.к. нужно единицам.
Причина уменьшение метра квартиры — это из-за высокой стоимости метра, тут ты прав. Потому что двушка по 45 м² и двушка по 70 м² стоят сильно по разному. Для Москвы ≈: 9 900 000 ₽ и 15 400 000 ₽. Для первого стоимость ипотеки в месяц будет 54 268 ₽, для второй — 84 467 ₽. В первом случае еще более-менее подъемный платеж для большинства, во втором случае уже на грани. Поэтому смысл делать двушку по 70 м², мы сразу же себе отрезаем спрос, и делаем её по 45 м².
По поводу почему квартиры >70 м2 мало строят: если сейчас ты посмотришь на вторичный рынок, там есть прямая корреляция, чем выше метр квартиры, тем ниже стоимость одного метра.
https://realty.rbc.ru/news/5d763ab49a79472d890cee04#:
И дача была на острове в водоохранке....
и это перестроечное время еще
тут вопрос менталитетов поколения из 90х
большая мощная тяжелая машина, полноприводная...
квартира от 100 метров
дом от 250, в основном от 350 идут
Только это монолит бомжатники, лет 200 простоят. А реально их сносить придется лет через 50, потому что невозможно жить на 20 метрах.
Страна у нас очень маленькая, поэтому и избушки карликовые
-----
Большинство экономистов ориентируются на показатель медианной зарплаты — это величина, выше и ниже которой получает половина московских работников. В Москве, согласно данным «Авито Работа», медианная зарплата в 2022 году составляет 62 500 рублей.
1. Землю продавали за 3,5млн что бы добавив купить кв. логично что при подорожании кв землю теперь надо продавать дороже. В сегменте 15 млн такой проблемы у людей нет.
2. Уменьшение площади кв в Москве конечно связанно что люди «нищают» это понятно. Но есть и другой тренд: Молодые семьи чаще уезжают от родителей и берут кв 40-50м. Люди перестраиваются и не хотят жить с бабушками.
Многие берут на каждый мат капитал по квартире. У меня сосед купил три студии с добавлением мат капитала: по одной студии на каждого ребенка. а у самого кв менее 100м.
Вопрос что будет с маленькими кв в будущем когда люди купившие их поедут в двушки-трешки… наверное будет относительное удешевление.