К каким фокусам ушлых застройщиков приводит кривая спроса?

Года три назад я первый раз всерьез захотел свой дом и начал смотреть цены на землю. Вокруг было полно земельных участков со средней стоимостью 3,5 млн рублей. Потом наступил ковид, всех почему-то резко торкнуло покупать недвижку и землю, и эти участки просто исчезли как класс. То что стоило 3,5М раскупили почти всё, то что стоило 3,5М стало продаваться по 5,5М. Но самый прикол в том, что то что стоило 15М осталось на уровне 15М и даже не шелохнулось.

Тогда я понял, что спрос (который можно условно говоря выразить в тысячах потенциальных покупателей), зависит от цены объекта примерно таким образом:

Условно говоря, за 3-4 ляма у тебя есть 500 потенциальных покупателей, а за 15 лямов у тебя есть всего 5 потенциальных покупателей.

Ушлые девелоперы блестяще поняли эту закономерность в отношении тех квартир, которые они продают, но немного в другом виде:

Условно говоря, если ты строишь клоповники площадью 25м2, то твой потенциальный спрос будет в 100 раз выше, чем для квартир 125м2.

Сложно в это поверить, но средняя площадь квартир-новостроек в Москве 10 лет назад была 90+м2.
Все эти годы эта цифра планомерно падала и сейчас составляет 51м2 (рекордный минимум). Для комфорт-класса в Москве это 44м2.
В Питере этот показатель равен 41м2.

Блин, так скоро и до коммуналок докатимся.
Действительно, какой смысл строить многокомнатные хоромы, если цена квадратного метра в космосе?
Лучше понижать площадь выбрасываемых на рынок квартир, тогда и продажи падать не будут.

недвижимость

martynovtim

Тимофей Мартынов

Санкт-Петербург

6645

744 528

с 21 сентября 2010

47 Комментариев

Черный Живоглот
17 сентября 2022, 18:24
Вот что ипотека животворящая делает.
Ипотека выходит всемирное зло.
Если раньше вы покупали 90 метров за свои
то теперь у вас своих на 25 метров + 26 метров вы берете ипотечный кредит.
***
В ваших условиях опять таки кредит и только кредит рулит ценами.
модель такая:
Человек продает в за 5,5 ( условно 2,5 нал и 3 кредит) и покупает участок за 5,5.
если ипотеку «взять и отменить» как понедельники, то условный человек продаст свое не за 5,5 а только за 2,5 млн и участок будет не 5,5, а 2,5.
Фактически вся страна платит банкирский ипотечный налог.
+19
- Sergio Fedosoni
  17 сентября 2022, 19:25
  Черный Живоглот, кстати да — никаких ипотек не брали, да и % конские были же
  
  Если отменить ипотеки, То поштучный спрос в разы упадет тогда…
  +2
  - Черный Живоглот
    17 сентября 2022, 19:33
    Sergio Fedosoni,
    Если ипотеку запретить, то кривая спроса вернется в нормальное состояние.
    
    +12
pupsik21
17 сентября 2022, 19:02
Человеку нужно двигаться а не сидеть в одноместках, у животных больше вольеры, а еда одноразовые йогурты, кефиры, паштеты, колбаса по 300 гр., размеры уменьшили пиво 0,3, чипсы, сухари до 20 гр, пакетики чая всё для переплаты и выуживания денег
мало того что раздавленное водой и жиром, и так во всём
бизнес таким образом докатится до ущерба жизни и здоровью
+4
- Abstract
  17 сентября 2022, 20:49
  pupsik21, сейчас вообще очень поражает количество полных людей вокруг. Очень жалко их, потому что выбраться из этой западни крайне трудно.
  +2
- R🐼G
  17 сентября 2022, 21:27
  pupsik21, хорошо, что еда еще одноразовая. вот когда до многоразовой докатимся, тогда будет грустно
  +6
  - pupsik21
    19 сентября 2022, 09:53
    Ra Ga, одноразовая это поесть на один раз, если хватит объема 80-90 грамм йогурта или паштета, ну для кого этот размер
    чай приходиться 2-3 пакета ложить чтобы вкус был
    и что студии таже брать 2-3 с огромной переплатой…
    0
    - Aneto
      18 сентября 2022, 09:43
      pupsik21, чай оптовый покупайте на маркетплейсах. Дешевле получается пакетированного, и чай свежий настоящий. Покупаете чайник Гунфру и методом проливов заваривайте. И сэкономите, и чай настоящий попьете. Чай пакетированный может быть только с одним вкусом — вкусом бумаги. Я пью бренд Aroma, по полкило покупаю (от 500 до 800 ₽ за полкило). Основной чай ассам GFOP (если пакетированный с нижних листочков, то этот с верхних + срывают с почками растений).
      +1
jin
17 сентября 2022, 18:31
это еще и рациональное использование площади при проектировании.
в москве есть забавный жк около юго западной (название не буду писать) — так там 1ка 80 квадратов у которой коридор почти 30, причем узкий и длинный, просто так получилось в углу дома )))
+1
- pupsik21
  17 сентября 2022, 19:17
  jin, а зачем он платит за коридор 30 метров, пусть отделят, а так хорошая идея для торцевых квартир общ.коридоры включать ))
  0
  - jin
    17 сентября 2022, 19:11
    pupsik21, потому, что коридор то внутри квартиры ))) его это собственность.
    в другом жк, выполненном в форме цилиндра много треугольных квартир — где то от 60 до 150 метров, тоже то еще веселье.
    
    самое забавное видел в жк рядом с сити — пентхаус с потолками в 6 метров, в котором вход в единственную спальню через ванную сделан )))
    справедливости ради — это уже креатив хозяина был.
    +1
    - Сергей Нагель
      18 сентября 2022, 08:35
      jin, что только человек не придумает, чтобы заставить себя мыться🤣🤣🤣
      +2
jaśnie wielmożny pan Szczur
17 сентября 2022, 18:32
Для комфорт-класса в Москве это 44м2.
спальня да кабинет, на одного — вполне комфортно)

+1
Aneto
17 сентября 2022, 19:05
Тимофей, ты немного ошибаешься. Они не м² смотрят. Они смотрят на оплату в месяц по ипотеке. К примеру, если она 50 000 ₽/мес, то спрос один, а если 70 000 ₽/мес, то уже другой.

Для того и начали делать 0,01% ипотеку, чтоб снизить месячный платёж.

А так, всегда 2-3х комнатки были с высоким спросом, как и «полуторки» (студия+комната). Они гуляют в диапазоне 30 м² – 70 м². Все что выше хреново продается на рынке и считается неликвидом, т.к. нужно единицам.

Причина уменьшение метра квартиры — это из-за высокой стоимости метра, тут ты прав. Потому что двушка по 45 м² и двушка по 70 м² стоят сильно по разному. Для Москвы ≈: 9 900 000 ₽ и 15 400 000 ₽. Для первого стоимость ипотеки в месяц будет 54 268 ₽, для второй — 84 467 ₽. В первом случае еще более-менее подъемный платеж для большинства, во втором случае уже на грани. Поэтому смысл делать двушку по 70 м², мы сразу же себе отрезаем спрос, и делаем её по 45 м².

По поводу почему квартиры >70 м2 мало строят: если сейчас ты посмотришь на вторичный рынок, там есть прямая корреляция, чем выше метр квартиры, тем ниже стоимость одного метра.
+4
Олег Ков
17 сентября 2022, 19:12
По графикам всё просто. У нас тех у кого зарплаты более 100 тыс. всего 7%-8%. Так что удивляться тут не чему. Землю же дороже 5 млн. могут себе позволить 1-2% населения. По средней площади квартир на самом деле не было 90+ метров 10 лет назад. Это может так было в бизнес-классе т.е. у тех же 1-2% населения. В эконом классе 10 лет назад было наверно 55 кв., и сейчас думаю около того же, или меньше, у ПИКа во всяком случае.
https://realty.rbc.ru/news/5d763ab49a79472d890cee04#:
+1
- Sergio Fedosoni
  17 сентября 2022, 19:27
  Олег Ков, ну не знаю я как бы родился почти полвека назад в мск-сити (там был роддом) и с 6 лет в Олимпийской деревне в большой трешке жил (однушек там не было от слова вообще, кроме дворницких на 1 этаже по 2 в польезде) и вроде как все вокруг так же жили примерно
  И дача была на острове в водоохранке....
  и это перестроечное время еще
  +2
  - Олег Ков
    17 сентября 2022, 19:59
    Sergio Fedosoni, Так здесь же частный пример не важен. Есть статистика, цифры, и они говорят нам о другом.
    0
Aneto
17 сентября 2022, 19:06
А вот кстати квартирография России:

+1
last_rat
17 сентября 2022, 19:13
Это явление «старо как мир». Стоит зайти в продуктовый. Яиц по 6 штук не видел, но говорят есть.
0
Девушка Виталика Бутерина
17 сентября 2022, 19:17
Из хрущевок 33 м2 плавно перебрались в путинки по 22 м2. Нормально.
+4
Sergio Fedosoni
17 сентября 2022, 19:19
во-во, согласен полностью, с площадями пипец какой-то — какая нафиг кухня 7 метров у меня ванная больше, а кальянная (курительная зона) размером со среднюю Лондонскую квартиру.
тут вопрос менталитетов поколения из 90х
большая мощная тяжелая машина, полноприводная...
квартира от 100 метров
дом от 250, в основном от 350 идут

+2
- Cash
  17 сентября 2022, 21:13
  Sergio Fedosoni, это вопрос финансовых возможностей, а не предпочтений.
  +3
  - Sergio Fedosoni
    17 сентября 2022, 21:24
    Cash, и еще приоритетов — сейчас они другие стали
    0
    - Cash
      17 сентября 2022, 21:35
      Sergio Fedosoni, раньше покупателями были владельцы бизнеса, разные управленцы, чиновники-взяточники. Поэтому и метраж был иным. А сейчас клиент — это обычные люди, которым на их зарплату с ипотекой хватает лишь на скромный метраж.
      +2
Алексей Никитин
17 сентября 2022, 19:47
Больше бомжатников мелких и высоких! Рынок требует больше!!!!
Только это монолит бомжатники, лет 200 простоят. А реально их сносить придется лет через 50, потому что невозможно жить на 20 метрах.
Страна у нас очень маленькая, поэтому и избушки карликовые
+7
- Eugen Invest Malina
  17 сентября 2022, 19:59
  Алексей Никитин, бараки сталинские до сих пор стоят и люди живут хотя сделана из говна и палок
  +1
Big Ben
17 сентября 2022, 20:06
Я бы законодательно запретил строить квартиры площадью меньше 50 м2. То что сейчас строят 20-30 м2 собачьи будки это просто издевательство над человеком.
+10
- ICEDONE
  17 сентября 2022, 20:15
  Big Ben, в Японии и Китае норм)
  +2
- Sergio Fedosoni
  17 сентября 2022, 20:24
  Big Ben, загуглите квартиры в Лондоне — удивитесь)))
  +2
  - Big Ben
    17 сентября 2022, 20:31
    Sergio Fedosoni, мы не на острове, а в самой большой стране мира. Нет никакого смысла строить собачьи будки.
    +10
    - GreyStrannik
      17 сентября 2022, 21:16
      Big Ben, клиент всегда прав. Клиент хочет будку. Это подтверждается платежами клиентов.
      0
ICEDONE
17 сентября 2022, 20:15
Тоже заметил по недвижке в Сочи. Недавно смотрел хаты 120+, цена за метр заметно ниже эконома
+2
Павлуша Лодырев
17 сентября 2022, 22:59
Видел сегодня мем про апартаменты в Москве — 11м2
0
monko
17 сентября 2022, 23:20
иначе говоря, стараниями государства текущие цены на недвигу полностью оторваны от фундаментала. и они туда обязательно вернутся когда-нибудь.
0
- Сергей Нагель
  18 сентября 2022, 09:00
  monko, хватит ерунду городить про «старания государства». Это рынок регулирует, всё закономерно лучше иметь «студию» 15 кв. в Москве и работу рублей на 200-300 в месяц, чем в Тьмутаракане хрен сосать, но в трешке метров 70…
  0
  - monko
    18 сентября 2022, 10:50
    Сергей Нагель, хватит ерунду городить про «рынок» поскольку цены растут везде одинаково, не только в москве, и причина этого льготная кредитная накачка. кое где и побыстрее растут
    +1
    - Сергей Нагель
      18 сентября 2022, 12:07
      monko, так это и есть рынок. или государство заставляет брать ипотеку под угрозою длительного срока?
      0
      - monko
        19 сентября 2022, 15:11
        Сергей Нагель, государство пампит цены. без накачки государством цены бы сложились в 2 раза. все остальное лирика
        0
        Сергей Нагель
        19 сентября 2022, 15:58
        monko, с вами можно было бы согласиться, если бы государство квартиры скупало, а не доллары. Но решение принимает еонкретный физик.
        0
  - Sergio Fedosoni
    20 сентября 2022, 14:09
    Сергей Нагель, а Вы много в Москве работы за 200-300 тыс видели — ???
    -----
    Большинство экономистов ориентируются на показатель медианной зарплаты — это величина, выше и ниже которой получает половина московских работников. В Москве, согласно данным «Авито Работа», медианная зарплата в 2022 году составляет 62 500 рублей.
    0
boxing
18 сентября 2022, 00:59
Чего все ломятся в Москву да Сочи, за эти деньги можно в Италии на море пару квартир купить.
0
- Сергей Нагель
  18 сентября 2022, 08:56
  В Москве средняя площаль квартиры в новостройках-54,5 кв.м, в Париже площадь квартир (средняя!!!)-46 кв.м. Так что у нас вполне себе европейские тенденции и есть куда «отрицательно расти».
  +1
smit
18 сентября 2022, 10:05
Хочу дополнить картину своими рассуждениями.

1. Землю продавали за 3,5млн что бы добавив купить кв. логично что при подорожании кв землю теперь надо продавать дороже. В сегменте 15 млн такой проблемы у людей нет.

2. Уменьшение площади кв в Москве конечно связанно что люди «нищают» это понятно. Но есть и другой тренд: Молодые семьи чаще уезжают от родителей и берут кв 40-50м. Люди перестраиваются и не хотят жить с бабушками.

Многие берут на каждый мат капитал по квартире. У меня сосед купил три студии с добавлением мат капитала: по одной студии на каждого ребенка. а у самого кв менее 100м.

Вопрос что будет с маленькими кв в будущем когда люди купившие их поедут в двушки-трешки… наверное будет относительное удешевление.
0
- Сергей Нагель
  18 сентября 2022, 12:09
  smit, не будет… люди делают новых людей… и все они тоже хотят зп 200 в москве, а не 20 хрен пойми где…
  +1
destr
18 сентября 2022, 16:51
Есть такой прикол. Города миллионники: коттеджи и квартиры большой площади >100 кв.м. особо не дорожают. за 10 лет изменения по ценам минимальны. а однушки-студии за 10 лет в 2-3 раза выросли.
+2
Владимир
18 сентября 2022, 17:35
Фигею от ваших московских цен. Пузырь на рынке просто невиданных масштабов. Сравните с ценами в регионах. И дешевле там, не потому что строить дешевле. А потому, что пузырь меньше. Так что, господа инвесторы в недвижимость в столицах, имейте ввиду — пузыри имеют свойства лопаться (или сдуваться)
0
dmitry sergeev
19 сентября 2022, 14:08
Я тут на днях видел в продаже клоповники по 15 кв метров! Я сначала даже не поверил, но это действительно так! Реально продают клоповники по 15 кв метров — «квартиры студии» в новостройках по 6 плюс минус миллионов рублей. Я даже не знаю, это насколько надо не уважать людей, чтобы вообще такое строить и как надо неуважать себя чтобы такое покупать??
0