dr-mart

Условия ипотечных кредитов

А вот банки выдают сейчас ипотечные кредиты.
Я никогда не вникал в суть вопроса, подскажите пожалуйста:

Банки выдают обычно кредит под фиксированный процент на все время кредита или могут поднять процент при резком изменении процентных ставок?

Как обычно? 
★1

Согласно правовым актам, кредитная организация в одностороннем порядке имеет право изменить постоянную процентную ставку только в меньшую сторону, а увеличить ее не может. Существует несколько случаев, когда банк может изменить размер процентов по ипотеке в большую сторону:

  • Изменение ставки по предварительному согласованию с заемщиком ипотеки
  • Изменение процентной ставки по решению суда
  • Увеличение процентов в связи с отказом заемщика от страхования при условии, что это обязательство прописано в ипотечном договоре
  • Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
  • В случае плавающей и комбинированной процентной ставки, если изменяется какая-либо составляющая величина ставки.

moezhile.ru/zakony/procenty-po-ipoteke.html

Валентин Елисеев, 
  • Изменения, вызванные форс-мажорными обстоятельствами (дефолт или сильная девальвация валюты)
ссылку на закон можно?
Oskolkov, выше же есть первоисточник, и к ним все вопросы, если чё……
Валентин Елисеев, спасибо
Насколько мне известно, процент поднять не могут, но могут опустить, путём перекредитования.
avatar

Dmitryy

Часто возможность изменения процентной ставки по ипотеке в одностороннем порядке пописывается в договоре ипотеки. Для финансово грамотных граждан, наличие подобных пунктов в договоре вызывает справедливое недоумение, однако большинство заемщиков соглашаются с данным условием, которое выдвигает банк, желая получить долгожданный ипотечный кредит. Тем не менее, есть ряд законодательных актов, защищающих даже таких неосмотрительных граждан от хитростей финансовых учреждений.

С другой стороны, банк может спокойно проигнорировать положения законов и в одностороннем порядке повысить ставку по ипотеке. В этом случае заемщику придется выплачивать кредит по совершенно новым условиям, нежели изначально были указаны в договоре, в противном случае банк может начислить штрафы, пени и вводить прочие санкции. Тогда единственным способом заставить кредитную организацию действовать, согласно закону, является решение суда. Заемщик может обратиться в суд, если новые условия ипотеки являются неприемлемыми для него.

Валентин Елисеев, у меня вопрос — какая доля заключенных договоров содержит данный пункт?
Тимофей Мартынов, не знаю, есть ли вообще такая статистика…
Тимофей Мартынов, такой статистики нет и быть не может.

Но общепринятая практика такова, что добавление в договор пункта об изменении условий в одностороннем порядке не влечет для фин.учреждения никаких последствий. Вообще никаких. Но в будущих разборках такое формальное условие может сработать как весомый аргумент (особенно для наших финансово-неграмотных граждан)


Поднять ставку — надо условия договора читать, в каких случаях банк может это сделать. Понизить — на свое усмотрение. Мне месяц назад по заявлению снизили ставку по действующему ипотечному кредиту.
Выдают даже документы можно сделать если оф. не трудоустроен)
avatar

Байкал

Не знаю как по ипотечным, но по обычным кредитам альфа банк давно в договор внес пункт, что имеет право повысить стоимость кредита, если ставка цб повысится на какое-то кол-во процентных пунктов
Есть фиксированная ставка а есть плавающая например зависит от либор или ещё чего
avatar

AVK

AVK, от либор я думаю вряд ли у нас ставка по ипотеке будет зависеть
zlodey, https://www.vedomosti.ru/finance/articles/2010/04/08/sberbank-zapustit-kredity-s-plavayuschej-stavkoj

avatar

AVK

Процентная ставка по ипотеке относится к существенным условиям кредитного договора. Существенные условия могут изменяться, но не могут ухудшать положение заемщика ни при каких обстоятельствах (= банк не имеет права повышать процентную ставку).

На практике, конечно, банк может прописать в договоре возможность повышения ставки в случае форс-мажора, но эти требования юридически ничтожны.

Опять же на практике, в случае резкого повышения ключевой ставки (или дикой инфляции), банк может уведомить заемщика и поднять ставку по кредиту в одностороннем порядке. Но это незаконно  — и банк об этом знает. Тут расчет скорее на среднестатистического лоха, который это проглотит. Такие примеры в истории были.

avatar

sergeygaz

sergeygaz, спасибо
А что в случае падения стоимости жилья? Потребуют довнести денег?
avatar

ivanovr

ivanovr, в России для этого пока что нет законодательной базы.
При падении стоимости залога, ЦБ настойчиво порекомендует банку поднять резервы по этой ссуде
sergeygaz, думаю надо читать договор, причем тут законодательная база?
ivanovr, объясню по-другому.

Вот выдал банк кредит. Под залог недвижимости. А в один прекрасный форс-мажорный день цена недвижимости упала в ноль. Что это значит для банка? Это значит, что повысился риск невозврата кредита. Не кредит перестал вдруг возвращаться. Не просрочки пошли одна за другой. Не заемщик прибежал в слезах и соплях. Просто повысился гипотетический шанс не получить кредит обратно вовремя и в полном размере.

Банк это контора, поднадзорная ЦБ. ЦБ видит, что стоимость залога перестала покрывать остаток кредита. Это значит, что для банка кредит может стать потенциально проблемным. Что делает ЦБ? ЦБ заставляет банк выделить небольшую денежку и заморозить ее на специальном счете. Это называется сформировать резерв на возможные потери. На всякий пожарный случай. Чтобы, если, например, заемщик кредит не отдаст, можно было покрыть задолженность из резервного фонда.

Банк, конечно, очень не любит создавать резервы (никто не хочет впустую морозить деньги, тем более иногда резерв достигает до 100% ссуды). Но, как говорится, лекс, хоть и дура, но лекс — банку приходится это делать, иначе ЦБ отберет лицуху и пустит банк по миру.

Теперь про довнести денег. Вот вы взяли ипотеку на 6 мультов, добавили 4 своих и купили квартиру за 10. И тут бах! Форс-мажор! Квартира упала в цене с 10 до 1 миллиона. Вы себе ситуацию как дальше представляете? Типа звонит банковский клерк и говорит вкрадчивым голосом «Уважаемый, тут такое дело. Надо бы довнести. 9 миллиончиков. Или хотя бы 5. А то у нас тут риски… Вот когда кредит погасите, мы денюжки вам обратно отдадим...»? Так что ли? Ответ заемщика полагаю сами угадаете
sergeygaz, насколько я слышал, в ипотечном договоре может быть оговорено довнесение денег в случае падения цены. Поскольку залог не покрывает суммы долга.
Естественно, что с учетом первоначального взноса и прочего, эта ситуация получится только при существенном падении.
avatar

ivanovr

а потом попробуй посудись с банком, например со сбером, и в чью пользу будет решение: заемщика или грефа?
По факту договор и закон делаются так, что все риски всегда на заёмщике.
Заёмщик страховку всего на свете оплачивает.
И дефолты и гиперинфляция и банкротство банка, с провисанием его долга — всё на нём. Всегда!

Ну а банку только прибыль. =)
Тимофей, есть договоры с привязкой к ставке (ключевой, RUONIA, раньше даже к LIBOR видел), но их очень мало. В остальных случаях ставка фиксируется для заемщика на весь срок.

Я не знаю, какие точно банки используют инструменты (опцики, продажа права требования), но они сразу хеджируют изменения ставки, насколько я знаю.
Действующая ипотека(рефинансирование) Втб, пункта о возможности пересмотра ставки нет. Ранее, банки помню практиковали такой пункт включать, в договоре от 2017 не нашел
Михаил, и? Я сказал, что такие договоры до сих пор существуют, а не то, что в вашем договоре должно такое быть.
По опыту могу сказать, что сбер не поднимал ставку по имеющемуся кредиту во время роста ключевой ставки в 2014, 2016
 А другие банки поднимали

....все тэги
UPDONW