Май у меня выдался месяцем постов про недвижимость: первичка, вторичка, общие заметки. Тут рассуждаю на примере своей квартиры, почему цена скорее всего упадет процентов на 20. И в каждом посте были комментарии, что недвижимость всегда растет. Кто-то аргументировал свою точку зрения, кто-то троллил.

Я постарался вникнуть в точку зрения людей, кто подошел к критике конструктивно. Всех их объединяло следующее:

— «бетон» это надежно

— крупные города растут быстрее из-за миграции из маленьких населенных пунктов

— общий индекс цен ничего не показывает: там размазан эконом с элитной недвижимостью, пригород с центром.

Было также много комментариев про то, что считать надо в твердой валюте. Итак, сегодняшняя статья про цены на недвижимость Берлина — это европейская столица, со зрелым рынком, валюта твердая (если сравнивать с рублем).

Начнем с аренды

В этой статье отнесусь к квадратным метрам, как к обычной инвестиции, без обожествления. Сравню с доходностью облигаций. И оценю, почему вероятно падение цен на 20%. Эта статья интересна тем, что в ней привожу пример конкретно моей квартиры.

Сначала я ее снимал, потом купил и продолжал жить, теперь – сдаю. Это значит, что цены аренды и продажи все это время я мониторил. А это, без малого, 6 лет. Безусловно, частный случай. Статистику по широкому рынку я приводил в других статьях.

Итак, моя история. Объект – студия в новом доме в Питере в шаговой доступности метро и сравнительно близко к центру.

Есть три простых способа выбирать компании, акции которых со временем вырастут в цене. «Простые» они с точки зрения понимания, но не с точки зрения выбора, ведь инвестирование – это всегда попытка увидеть будущее. Итак,

1. Компании, бизнес которых растет в размере

Примеры: Магнит в 2010, Яндекс. Или ММК после масштабной инвестиционной программы в 2015 году

Инертность мышления важна для выживания вида, но в мире финансов психология играет против человека. Почему все падает, когда ждут вечный рост и почему растет то, чего никто не ждет?

Инертность мышления характерная для абсолютно всех живых существ: и людей, и животных. Без этого многие виды бы просто не выжили. Но не зря считается, что на фондовом рынке 90% людей теряют деньги*  — ведь это то место, где психология работает против тебя.

-------------------------

*Это утверждение оправдано лишь про спекулянтов, которые торгуют краткосрочные движения, алгоритмы технического анализа, новости, забывая свое место в пищевой цепочке.

Когда обычный человек ищет неэффективности в высокочастотной торговле, нужно понимать, что рынок высококонкурентный, и твои соперники – профессионалы, акулы с бесконечным количеством ресурсов, суперкомпьютерами, штатами аналитиков, и очень дешевыми тарифами.

  Туристическое бла-бла-бла в двух частях тут и тут. Серьезные ребята в комментариях просили про цифры. «Smart Lab– это же не Дзен» — говорили они. Окей, эта статья про расходы в дороге и непосредственно перед ней. Статья на столько серьезная, что в ней даже картинок нет. И вот что получилось  

ТО автомобиля. Важно, что ТО делал бы и без поездки, но все же. За масло GM 5 литров, фильтры и замену всего этого +компьютерную диагностику с меня взяли 15 тысяч. Сейчас вижу, что мог бы сэкономить на расходниках, купив их сам. Вышло бы на 3 тысячи меньше. Записываем: 15000 (-3 в уме)

Бензин. Закладывал 7 литров на сотню, по факту получил 6,1. На бесплатных трассах ехал 70 (где ограничение 60), 100 (где ограничение 90). На платных дорогах держал круиз на 110. При общем пути 2315 км, расход составил 143 литра. Средняя цена АИ-95 52 рубля. Итого: 7 500 руб.

Платная дорога. До Москвы ехали по М-10, по состоянию она в целом ок. М4, кроме двух участков решили ехать по платным объездным дорогам. У меня была скидка 5% по транспондеру T-Pass, поэтому вышло чуть дешевле. Итого: 1900 руб. (весь маршрут без скидки составил бы 2 485)

Публиковал на днях перспективы первичной и вторичной недвижимости в двух статьях. Зафиксирую здесь краткие выводы, поскольку они не в полной мере были отражены в самих статьях. Тут кратко и без картинок.

Первичный рынок:

— доля ипотеки в продажах 2021-2022 годов 75%;

— цены под допингом льготной ипотеки стали значительно отличаться от вторичного рынка. Т.е. можно купить квартиру за 10 млн. у застройщика в кредит под 7%, но продать на вторичном рынке ее будет некому – у покупателя ипотечная ставка будет 14%, а это платеж в 2 раза больше;

— в 2021 году впервые строящаяся недвижимость стала дороже уже построенной; в 2022 году разрыв увеличивается из-за гос.поддержки;

— первичный рынок полностью в магии платежа: не важно сколько стоит квартира; важно какой ежемесячный платеж;

— если удалось купить по льготной ставке (7% и ниже)– не гасите ипотеку досрочно. Сейчас ставки в первоклассных банках и в надежных облигациях – выше 10%. Сформируйте «подушку ликвидности» на эти деньги.

Как и статью про
первичку – начинаю с результатов опроса в Телеграм и на VC

Ситуация с первичной
недвижимостью – драматичная, цены поддерживаются только за счет субсидирования ставок
по кредитам. Покупателя научили смотреть не на цену, а на платеж. В этом мы
разбирались тут.

Продавцов вторичной жилой
недвижимости можно понять: они смотрят на динамику цен первички, принимая ее за
общую динамику. И корректируют свою цену под первичный рынок, что в корне
неверно.

Находясь под допингом дешевой ипотеки, первичный
рынок стал торговаться с премией. Хотя всегда был с дисконтом. Все потому, что
12 млн. по ставке 7% годовых – это дешевле чем 10 млн. по ставке 10%. Цена

Доля ипотеки в продажах крупнейших компаний. Извращения с ценообразованием и перспективы цен. Как влияет платеж на стоимость метра?

Две недели назад проводил опрос в Телеграм и на VC о перспективах недвижимости. Благодарен тем, кто участвовал в нем. Спасибо вам! Результат интересен тем, что не только нет консенсуса, но и в целом, ощущается высокий уровень неопределенности:

Важно, что опрос проводился среди не профессионалов, то есть не работников индустрии. Поэтому я не разделял первичку и вторичку. Мне был важен настрой.

Первичная недвижимость – особый мир.

Говорим «первичка», думаем «ипотека»

Из отчета ЛСР мы видим, что на покупки с ипотекой приходится 60-75% всех продаж. Поскольку первоначальный взнос не нулевой, именно ипотечных денег около половины. И все равно, это существенный объем платежеспособного спроса.

 Подговка к поездке и первый день тут. Публикую вторую часть пути. История о путешествии на море с севера. О пробках, хамстве на дороге, и невероятной южной природе. Экономика поездки в третьей части.  

Disclamer: эта статья не о бизнесе, а о путешествии. Если ждете цифр, расчетов, конверсий и прочего — дождитесь, пожалуйста, следующей статьи — там раскрою экономику этого пути.

День второй.

Второй день в дороге тоже начался рано: в 5.30 утра мы уже ехали по МКАД в южном направлении, хотели опередить пробки. Удалось. И мы погнали до Ростова

Столичные пробки мы не застали. Зато километров через 150 встали на платной дороге почти на 2 часа.

В начале апреля публиковал статью «Сколько должен стоить доллар с научной точки зрения?». Там описан метод Фишера и прогноз по курсу. Если кратко, метод строится на разнице эффективной инфляции двух валют. На тот момент казалось, что доллар заканчивает свое падение к рублю (около 75 был курс). Сейчас ситуация складывается интереснее. Ведь и ключевую ставку понизили. Дважды. И курс еще ниже. А в апреле прогноз казался фантастикой.

Но не буду отходить от темы: в пятницу глава ЦБ прокомментировала ожидания по инфляции на 2022 год. Проноз ЦБ: 18-23%.

Обновленный прогноз по инфляции позволил мне пересчитать курс доллара к рублю по Фишеру. Он в графике в самом начале статьи. 79,5

Что еще может быть интересно в прогнозе ЦБ?

Ну во-первых, инфляция следующих периодов. По версии Банка России, инфляцияонный шок уже был, дальше они ожидают стабилизацию.